CILAS Superbonus, irrilevanti gli illeciti su parti immobile non coinvolte dall’intervento

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Nel corso degli ultimi anni c’è stato un acceso dibattito sulla ammissibilità delle opere Superbonus da eseguirsi su edifici irregolari, sfociato in diversi contenziosi finiti anche di fronte ai tribunali amministrativi regionali. Ci sono state diverse pronunce, alcune delle quali veramente trancianti verso l’opportunità dei benefici fiscali, ne rammentiamo alcune prima di introdurre la recente presa di posizione del Consiglio di Stato;

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Per il Consiglio di Stato, negli interventi superbonus supportati dalla CILAS, il principio di unitarietà dell’organismo edilizio non può estendere la verifica di Stato Legittimo all’intera costruzione e alle parti non interessate dalle opere, come espresso nella sentenza n. 8959/2025, che ha accolto l’appello sulla sentenza T.A.R. Napoli n. 5934/2024, già trattata sul blog. Senza dover riprendere l’intera fattispecie, si riassume così la vicende:

1. Un condominio interessato ad effettuare un intervento Superbonus per efficientamento energetico e riduzione rischio sismico provvede a presentare nel giro di due giorni una SCIA in sanatoria (per regolarizzare alcuni illeciti) e una CILA Superbonus.
2. Il Comune esamina a stretto giro tali pratiche edilizie, ed invia dichiarazione di improcedibilità per la SCIA per discordanze rilevate tra stato di fatto, planimetrie catastali e rappresentazione degli elaborati grafici, e di improcedibilità correlata alla CILAS;
3. Il condominio fa notare al Comune un errore di valutazione sulla SCIA in sanatoria, perchè tali discordanze risultavano già legittimate da una variante al Permesso di costruire presentata con DIA del 2000.
4. Il ricorso al TAR Napoli n. 5934/2024, per quanto riguarda la CILAS, ha confermato la correttezza della sua declatoria di improcedibilità sulla base del principio generale: «gli interventi edilizi, per essere lecitamente realizzati, devono afferire a immobili non abusivi, verificandosi altrimenti un effetto di propagazione dell’illecito per cui le opere aggiuntive partecipano delle caratteristiche di abusività dell’opera principale».

Il Condominio ha appellato al Consiglio di Stato la decisione del TAR, sostenendo l’illegittimità della declaratoria (dichiarazione) di improcedibilità della CILA “superbonus”, fondata sul presupposto degli abusi costituiti dalle difformità riscontrate e della correlata improcedibilità della SCIA in sanatoria. In particolare, è stato osservato che l’articolo 119, comma 13-ter, del decreto-legge n. 34 del 2020 – introdotto dall’art. 51, comma 3-quinquies, del d.l. n. 104/2020 e poi riformulato dall’art. 33, comma 1, lett. c), del d.l. n. 77/2021 – dispone testualmente che «la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380».

Il Consiglio di Stato nell’accogliere la tesi del condominio, ha dichiarato illegittimo il provvedimento di improcedibilità emesso per la CILA superbonus, stabilendo inoltre che l’autonomia strutturale e funzionale del procedimento in questione, rispetto a quello di accertamento della legittimità edilizia, induce a escludere che eventuali irregolarità riferite a parti dell’immobile non interessate dalla CILA possano precludere la spettanza del beneficio e, nella fattispecie, il piano seminterrato nel quale si concentrerebbero dette difformità è del tutto estraneo agli interventi di efficientamento energetico, riduzione del rischio sismico e abbattimento delle barriere architettoniche relative ai piani residenziali. Ne deriva, quindi, che il principio di “unitarietà dell’organismo edilizio”, valorizzato dal TAR, non può essere spinto sino a negare l’autonomia funzionale e oggettiva di lavori che non incidono sulle porzioni oggetto delle difformità contestate.

L’anzidetta pronuncia del Consiglio di Stato n. 8959/2025 merita di essere vagliata con tutti gli opportuni riferimenti, in quanto non va intesa come esclusione in toto delle verifiche di Stato Legittimo sull’immobile (art. 9-bis D.P.R. 380/2001), bensì come una semplificazione di tipo formale; in essa è evidenziato il principio per cui le difformità presenti su una zona non interessata dalle opere oggetto Superbonus, non rilevano ai fini della legittimità di quella pratica CILAS. Se ci pensiamo bene, tale affermazione risulta congruente con la stessa definizione di Stato Legittimo “parzializzato”, descritto nella parte del comma 1-ter dell’articolo 9-bis:

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Questa disposizione è stata inserita nel Testo Unico Edilizia mediante la conversione in legge del D.L. 69/2024 “Salva Casa”: probabilmente al legislatore è stato fatto notare che un criterio di verifica “ortodosso” dello Stato Legittimo avrebbe portato più velocemente alla paralisi dell’attività edilizia. Il regime di Stato legittimo “differenziato” lascia qualche margine per effettuare interventi e verifiche di regolarità parzializzando o scorporando parti non interessante dagli interventi o esterne alla singola unità immobiliare. Tale definizione, a mio avviso, merita ancora alcuni miglioramenti da fare per renderla pienamente operativa.

È opportuno rammentare che, in base all’articolo 119, comma 13-ter, del D.L. “Rilancio” n. 34/2020, la CILAS superbonus è l’unica ad essere supportata da uno speciale regime semplificato verso l’ordinaria attestazione di Stato Legittimo, costituendone un vero regime in deroga. Se qualcuno nutrisse ancora dubbi al riguardo, si rinvia al recente recepimento del D.L. 69/2024 “Salva Casa” nella modulistica edilizia unificata, con cui è stato formalizzato l’obbligo di attestazione rispetto tolleranze costruttive perfino nella CILA ordinaria. Comunque, nel momento in cui si scrive questo post, la parabola degli interventi superbonus e delle relative CILAS sta volgendo al termine ultimo previsto al 31 dicembre 2025, a chiusura di un periodo molto discusso sotto diversi profili. Infine, si rimane in attesa delle prossime future pronunce sulle CILAS, e sul loro rapporto verso lo Stato Legittimo dell’immobile, capitolo appena iniziato a scriversi.

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