Superbonus aggiornamento Catasto, consigliato valutare l’aumento di rendita e valore catastale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/05/2025
Superbonus

Nella recente diretta live ho analizzato le principali casistiche di interventi superbonus che potrebbero aver generato l’aumento di redditività catastale dell’unità immobiliare, e del conseguente aumento di valore catastale. Molti mesi fa si parlava di rettifica (in aumento) delle rendite catastali derivanti dal miglioramento delle prestazioni energetiche e antisismiche degli immobili, ma soprattutto come occasione di aggiornamento delle rendite catastali presenti in banca atti. Molti si domandano perchè e per come sia obbligatorio provvedere ad aggiornare planimetria, categoria, classe e rendita delle unità immobiliari, per cui si riporta principalmente alcuni estratti normativi.

Indice

Normativa sull’obbligo di aggiornamento catastale post Superbonus
Casistiche interventi superbonus e obbligo aggiornamento catasto
Aumento 15% rendita catastale e valore catastale Circolare AdE 10/2005
Lettera di compliance in generale e per Superbonus
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Normativa sull’obbligo di aggiornamento catastale post Superbonus

L’art. 1, comma 86, della legge n. 213/2023 stabilisce che:
«L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui
all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni,
dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate
con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia
stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del
regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini
degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati».
(CIOE’ VARIAZIONE DOCFA).

Il successivo comma 87 precisa che:
«Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la
dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione
ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190» (LETTERA COMPLIANCE).

L’articolo 1, comma 636, della legge n. 190/2014, in materia di comunicazioni preventive (es, compliance) stabilisce che:
«Con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate sono individuate le modalità con
cui gli elementi e le informazioni di cui ai commi 634 e 635 sono messi a disposizione del
contribuente e della Guardia di finanza. Il provvedimento di cui al primo periodo indica, in
particolare, le fonti informative, la tipologia di informazioni da fornire al contribuente e le
modalità di comunicazione tra quest’ultimo e l’amministrazione, assicurate anche a distanza
mediante l’utilizzo delle nuove tecnologie, i livelli di assistenza e i rimedi per la rimozione
delle eventuali omissioni e per la correzione degli eventuali errori commessi».

Casistiche interventi superbonus e obbligo aggiornamento catasto

Per una migliore comprensione del tema possiamo suddividere gli interventi di superbonus in due gruppi, a prescindere che siano stati effettuati con o senza sconto in fattura o cessione del credito:

Incidenti in maniera rilevante:
- Frazionamenti o variazioni unità immobiliari
- Demolizione e ricostruzione (anche fedele)
- Modifiche distributive interne
- Ristrutturazione edilizia propria
- Eccetera
Incidenti in misura ‘minore’
- Solamente cappotto
- Solamente impianti
- Solamente opere strutturali

Voglio dare per scontato che per gli interventi del primo gruppo sia stata effettuato l’aggiornamento catastale, in quanto adempimento previsto comunque a regime ordinario e dalla disciplina urbanistico-edilizia per effettuare la Segnalazione Certificata di Agibilità (art. 24 DPR 380/01). Ma anche a prescindere dall’obbligo di attestare nuovamente l’Agibilità, tali interventi richiedono con ogni probabilità l’aggiornamento del classamento e planimetria catastale, considerato implicitamente superata la soglia del 15% di redditività e di valore catastale conseguente all’intervento.

Il discorso merita approfondimento per gli interventi superbonus di livello minore, perchè potrebbero astrattamente risultare (pochi) casi esclusi dall’obbligo di aggiornamento catastale. Un esempio potrebbe essere l’intervento di sostituzione infissi e caldaia a condensazione, con salto energetico di due classi, oppure un mero intervento di consolidamento strutturale dell’edificio (una sottofondazione attorno alla casa).

Il discrimine però è un altro: la richiesta di controllare l’aumento di redditività e valore catastali non va riferita all’aumento oggettivo o commerciale dell’immobile, bensì alla situazione informatizzata della banca dati catastale. In altre parole, se l’immobile oggi vale davvero 100.000 euro, ma in Catasto è classato come A/4 di classe 3 (valore catastale di 38.000 euro), la verifica dell’aumento di rendita/valore del 15% va riferita al dato catastale censito in atti rispetto all’accatastamento che farei oggi, a prescindere se a livello commerciale l’aumento sia inferiore al 15%.

Aumento 15% rendita catastale e valore catastale Circolare AdE 10/2005

Se da una parte la normativa catastale vigente prevede obblighi di aggiornamento in funzione di varie casistiche di intervento, essa stabilisce anche i casi in cui occorre prevedere all’aggiornamento nei casi di incoerenza tra stato reddituale di fatto e quella iscritta negli atti catastali, in particolare come risulta indicato dalla Circolare n. 10/2005 dell’Agenzia delle Entrate a pagina 7:

Le tipologie di cui ai punti g4), g5), g7) e g8) hanno rilevanza nel solo caso in cui l’effettuazione degli interventi abbia comportato un incremento del valore di mercato immobiliare e della relativa redditività superiore al 15 % (cfr. comma 1, lettera a dell’articolo 2 del Provvedimento direttoriale in esame) rispetto a quelli posseduti dalla medesima uiu nelle condizioni originarie, precedenti l’intervento edilizio.

Tipologie di modifiche, variazioni e incoerenze incidenti sulla rendita catastale:

g1) uiu non dichiarate in catasto ed afferenti a fabbricati urbani già noti;
g2) uiu con diversa destinazione d’uso derivante da interventi edilizi;
g3) uiu con destinazione d’uso autorizzata ma non coerente in catasto;
g4) uiu con forte incremento di valore e redditività dovuto a ristrutturazione;
g5) uiu con forte incremento di valore e redditività dovuto a manutenzione straordinaria;
g6) uiu variate nella consistenza catastale;
g7) uiu variate nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche;
g8) uiu sottoposte a restauro e/o risanamento conservativo;
g9) uiu non dichiarate in catasto afferenti a fabbricati di nuova costruzione;
g10) uiu già esenti da imposta ed ora soggette a tassazione (ad es. ex fabbricati rurali).
g11) altre uiu già esenti da imposta ed ora soggette a tassazione

Nella Circolare viene quantificata la soglia di forte incremento di redditività e valore catastale del 15%, per i punti g4), g5), g7) e g8), specificando che per la tipologia g5), le opere di straordinaria manutenzione realizzate debbono avere comportato una variazione delle originarie caratteristiche tipologiche attraverso, ad esempio, la riqualificazione dei servizi igienici, l’impiego di materiali più pregiati ovvero la installazione di nuovi impianti tecnologici. Sono esclusi gli interventi di riparazione, rinnovo o adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza e quelli strutturali di consolidamento e conservazione degli edifici. Infine, per la tipologia g8), si precisa che, in ogni caso, non sono significativi ai fini del classamento gli interventi di restauro e risanamento conservativo, qualora non abbiano interessato l’intero edificio.

Lettera di compliance in generale e per Superbonus

Le cosiddette lettere di compliance sono previste dall’articolo 1, comma 636, L. 190/2014, e consistono in avanzate forme di comunicazione tra il contribuente e l’amministrazione fiscale, anche in termini preventivi rispetto alle scadenze fiscali, finalizzate a:

semplificare gli adempimenti
stimolare l’assolvimento degli obblighi tributari
favorire l’emersione spontanea delle basi imponibili (L. 190/2014).

Esse consentono all’intestatario catastale di regolarizzare la sua posizione secondo le modalità di cui al punto seguente (cioè con sanzionamento ridotto) ovvero di fornire elementi, fatti e circostanze non conosciuti dall’Agenzia, sulla base dei quali non si rende obbligatoria la presentazione della dichiarazione nel caso di specie. Gli intestatari catastali che hanno avuto conoscenza delle informazioni rese disponibili dall’Agenzia delle entrate possono regolarizzare le omissioni attraverso la presentazione delle dichiarazioni di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, beneficiando della riduzione delle sanzioni previste dall’articolo 31 del regio decreto legge 16 aprile 1939, n. 652, come richiamato dall’articolo 60 del Regolamento approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre1949, n. 1142, in ragione del tempo trascorso dalla commissione delle violazioni stesse secondo le modalità previste dall’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472.

Per gli immobili sui quali sono stati ultimati interventi di superbonus, conseguentemente alla L. 213/2013, l’Agenzia delle Entrate ha disposto il Provvedimento n. 38133 del 7 febbraio 2025, allo scopo di agevolare l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all’aggiornamento degli archivi catastali: l’Agenzia delle Entrate invia apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, comma 87, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 agli intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, e successivamente modificato dall’art. 24 del decreto-legge 10 agosto 2023, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 ottobre 2023, per i quali non risulta essere stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di aggiornamento.