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Per escludere lo strumento urbanistico attuativo occorre valutare l’adeguatezza dell’urbanizzazione esistente

Costruire nuovi edifici o riqualificare parti di tessuti insediativi esistenti in zone già edificate rende necessaria una valutazione di idoneità insediativa del tessuto esistente e post opera. Lo strumento urbanistico generale del Comune, solitamente denominato Piano Regolatore Generale, dovrebbe contenere un adeguato studio ricognitivo sullo stato delle opere di urbanizzazione realizzate, pianificate e quelle ancora da realizzare.

Non per nulla in ballo ci sono in gioco gli interessi pubblici primari di qualità insediativa e ambientale: ancora una volta si tocca il delicato tasto dell’equilibrato assetto del territorio, cioè il rapporto tra la parte pubblica della città e quella privata.

Per consentire la realizzazione di nuovi insediamenti o “ristrutturare” quelli esistenti variando i carichi urbanistici/insediativi è necessario pertanto avere un quadro conoscitivo a livello complessivo sull’intero territorio comunale, sia suddiviso per zone aventi caratteristiche omogenee.

Non deve trarre in inganno che una zona già urbanizzata escluda a priori la necessità di approvare un piano attuativo, preferendo la strada più veloce del procedimento in edilizia diretta; tra l’altro giova rammentare che esiste un particolare “anello di congiunzione” tra questi due ambiti, ovvero il permesso di costruire convenzionato.

Detto ciò, l’edificazione ex novo oppure la riqualificazione comportante modifiche dei carichi insediativi rende necessaria una domanda: il contesto esistente può sostenere l’aggiunta o modifica del carico insediativo?

E’ importante tenere presente l’esigenza di raccordo degli interventi urbanistico-edilizi con il preesistente aggregato insediativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione. Pertanto risulta necessario verificare l’adeguatezza attuale e post opera dei requisiti essenziali dell’ordinato assetto del territorio quali dotazioni territoriali, standard urbanistici e urbanizzazioni varie.

Ovviamente l’esigenza è giustificato in quanto:

  1. il Permesso di Costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno degli interessati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso (articolo 12 DPR 380/01).
  2. il Piano Regolatore Generale deve essere attuato in senso proprio, anche con strumenti urbanistici attuativi.

Si ricorda che, secondo un costante indirizzo interpretativo (Cons. di Stato n. 8325/2023, n. 2839/2023, n. 2777/2021, n. 1434/2016, n. 4200/2013), pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata).

Invece la necessità del piano attuativo si applica anche nell’ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all’edificazione).

L’esigenza di un piano di ricucitura del tessuto urbano, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia (oggi permesso di costruire, ndr), si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate. Per escludere la necessità della pianificazione attuativa è necessario, pertanto, valutare la sufficienza dell’urbanizzazione esistente, considerando a tal fine un rapporto di proporzionalità fra i bisogni degli abitanti insediati con quelli ancora da insediare nella zona con la previsione e la quantità e qualità degli impianti urbanizzati già disponibili destinati a soddisfarli (Cons. di Stato n. 8325/2023).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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