Stato Legittimo per immobili di Ferrovie dello Stato ed esonero documenti regolarità urbanistica

immobili ferroviari

Mi sono occupato di una particolare casistica di immobili, ossia quelli di proprietà o non più strumentali di Ferrovie dello Stato s.p.a. o delle società controllate direttamente o indirettamente dalla stessa azienda, per i quali sussiste uno specifico regime inerente alla commerciabilità e regolarità degli immobili, in base all’articolo 1, commi 6-bis e seguenti, del D.L. 351/2001 (convertito in L. 410/2001).

Regime di Alienazioni immobili ferroviari

Tale norma aveva il prefissato scopo di agevolare i piani di alienazioni e vendita degli immobili di proprietà, o acquisiti ad altro titolo, da parte della società “Ferrovie dello Stato s.p.a.” o quelle controllate da essa, in base alla riorganizzazione normativa avvenuta con L. 448/1998 (articoli 5 e 43).

Colpisce l’attenzione lo speciale esonero di consegnare i documenti relativi alla proprietà e quelli attestanti la regolarità urbanistica, edilizia e fiscale degli stessi beni immobili, previsto dal predetto comma 6-bis, articolo 1, del D.L. 351/2001: si tratta di una norma che è stata inserita a posteriori con la legge sul terzo condono edilizio, ossia il D.L. 269/2003. Appare evidente che nella stessa traiettoria condonatoria si intendeva facilitare i trasferimenti immobiliari della società, prevedendo per questi immobili da alienare una speciale forma di esclusione dal generale regime di commerciabilità, cioè quello che rende nulli gli atti di trasferimento. Premesso che lo stesso comma 6-bis è stato modificato più volte nel tempo, la norma fu integrata con l’aggiunta consecutiva di due successivi commi 1-ter e 1-quater.

Il comma 1-ter contiene una disposizione di “condono semplificato” riservato a questa particolare categoria di immobili ex statali, e fu inserita mediante l’articolo 1, comma 88, della L. 266/2005. Essa è stata integralmente dichiarata illegittima dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 9/2008 in quanto risultata in contrasto ai poteri legislativi regionali e non sono state ravvisate esigenze che costituiscano un «ragionevole fondamento» alla reiterazione di un istituto «a carattere contingente e del tutto eccezionale» (vedi sentenze C.C. n. 196/2004 e n. 427/1995). Tale disposizione aveva stabilito in sostanza:

  1. uno speciale regime di presunzione di regolarità immobiliare, circa l’avvenuta costruzione in conformità alla legge vigente al momento della loro edificazione;
  2. di consentire, entro tre anni dall’entrata in vigore di essa (cioè dal 01 gennaio 2006) a Ferrovie dello Stato spa, o alle società controllate da essa, oppure dai soggetti che acquistano immobili da essi, la possibilità di chiedere il rilascio della documentazione attestante la regolarità urbanistico-edilizia mancante, in continuità d’uso, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, con un meccanismo di silenzio-assenso implicito, attestando ciò con autocertificazione e allegando la documentazione potendo proporre al Comune competente una dichiarazione sostitutiva del titolo abilitativo (o dello Stato Legittimo, diremmo oggi) allegando:
    • autocertificazione ex DPR 445/2000 corredata di relazione descrittiva e una documentazione fotografica;
    • perizia giurata sulle dimensioni e stato delle opere, nonché attestazione di idoneità statica delle opere eseguite redatta da Tecnico abilitato; qualora risulti precedentemente collaudata, essa diviene facoltativa a meno di richiesta da parte del Comune;
    • documentazione attestante avvenuto accatastamento;
    • versamento agevolato di un’oblazione pari al 10% per quella prevista sulle istanze del terzo condono, cioè in base all’Allegato 1 del D.L. 269/2003 (L. 326/2003), che diviene pari al 30% quando la dichiarazione è attestata da soggetti che hanno acquistato dalle predette società;

Il deposito dell’attestazione, previsto da questa procedura, produce gli stessi effetti di sanatoria speciale, o di condono edilizio: infatti, lo stesso comma 6-ter (dichiarato incostituzionale) stabiliva espressamente che essa producesse effetto di concessione edilizia in sanatoria, a meno che il Comune non riscontrasse entro sessanta giorni l’esistenza di un abuso non sanabile ai sensi della disciplina urbanistica ed edilizia e lo notifichi al soggetto interessato (ad esempio i vincoli ad inedificabilità assoluta). Tuttavia, il legislatore aveva previsto una clausola di esclusione sugli effetti di regolarizzazione semplificata, ossia quando la dichiarazione sostitutiva ha per oggetto abusi non sanabili dalla disciplina urbanistico-edilizia.

Tra i casi segnalati in giurisprudenza amministrativa, si segnala T.A.R. Lazio, Roma, n. 8693/2026.

Infine, il comma 6-quater, dell’articolo 1 del D.L. 351/2001, tuttora vigente, contiene una forma di prelazione in favore degli enti preposti o altri soggetti pubblici gestori delle aree naturali protette o sottoposti a vincolo paesaggistico, in caso di alienazione di questi beni immobili non più strumentali alla gestione dell’impresa ferroviaria, oppure di proprietà di Ferrovie dello Stato s.p.a. o relative società controllate da essa. Vediamo allora di fornire indicazioni utili per verificare lo Stato Legittimo degli immobili ferroviari e oggetto di alienazione come sopra.

Conclusioni

La normativa sull’alienabilità e sulla conformità urbanistica di questi immobili ferroviari si è particolarmente stratificata, la quale va letta in via integrata col generale principio dello Stato Legittimo degli immobili. Si rammenta però che, soprattutto in passato, gli edifici di proprietà statale non erano assoggettati alle stesse regole dell’edilizia privata, in quanto l’articolo articolo 29, primo comma, della L. 1150/1942, recita:

«Compete al Ministero dei lavori pubblici accertare che le opere da eseguirsi da Amministrazioni statali non siano in contrasto con le prescrizioni del piano regolatore e del regolamento edilizio vigenti nel territorio comunale in cui essi ricadono”: norma, questa, che esclude dall’obbligo della concessione comunale le opere da eseguirsi dalle amministrazioni statali». (cfr TAR Aosta n. 90/1994, Cons. St., VI, 11.3.1990, n. 299; TAR Liguria, 4.3.1982, n. 129; TAR Abruzzo, 27.9.1981, n. 226).

La norma è stata sostanzialmente riprodotta nell’articolo 51, terzo comma, del D.P.R. 182/1982, il quale esclude dall’obbligo della concessione edilizia la costruzione delle opere pubbliche di interesse statale, dal momento che la particolare procedura stabilita dalla norma in esame prevede che:

«Per le opere da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale l’accertamento della conformità alle prescrizioni delle norme e dei piani urbanistici ed edilizi, salvo che per le opere destinate alla difesa militare, è fatto dallo Stato, di intesa con la regione.
La progettazione di massima ed esecutiva delle opere pubbliche di interesse statale, da realizzare dagli enti istituzionalmente competenti, per quanto concerne la loro localizzazione e le scelte del tracciato se difforme dalle prescrizioni e dai vincoli delle norme o dei piani urbanistici ed edilizi, è fatta dall’amministrazione statale competente d’intesa con la regione, che deve sentire preventivamente gli enti locali nel cui territorio sono previsti gli interventi.».

Tra l’altro, lo stesso regime di esclusione dalla concessione edilizia è stato ritenuto applicabile anche per gli immobili diretti a soddisfare uno speciale e prevalente interesse pubblico, quali gli impianti di reti di comunicazione e telefoniche da realizzare dall’ente istituzionalmente competente (esempio Amministrazione delle poste e delle telecomunicazioni, o la vecchia S.I.P.).

Estratto dall’articolo 1 D.L. 351/2001 (L. 410/2001).

6-bis. I beni immobili non più strumentali alla gestione caratteristica dell’impresa ferroviaria, di proprietà di Ferrovie dello Stato spa o delle società dalla stessa direttamente o indirettamente controllate , ai sensi dell’articolo 43 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, e successive modificazioni, e dell’articolo 5 della legge 23 dicembre 1999, n. 488, nonché i beni acquisiti ad altro titolo, sono alienati e valorizzati da Ferrovie dello Stato spa, o dalle società da essa controllate, direttamente o con le modalità di cui al presente decreto. Le alienazioni di cui al presente comma sono effettuate con esonero dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà e di quelli attestanti la regolarità urbanistica, edilizia e fiscale degli stessi beni.
PERIODO SOPPRESSO DAL D.L. 3 OTTOBRE 2006, N. 262, CONVERTITO CON L. 24 NOVEMBRE 2006, N. 286 . Le previsioni di cui ai primi due periodi del presente comma, previa emanazione dei decreti previsti dal presente articolo, si applicano a tutte le società controllate direttamente o indirettamente dallo Stato al momento dell’alienazione e valorizzazione dei beni.

6-ter. I beni immobili appartenenti a Ferrovie dello Stato Spa ed alle società dalla stessa direttamente o indirettamente integralmente controllate si presumono costruiti in conformità alla legge vigente al momento della loro edificazione. Indipendentemente dalle alienazioni di tali beni, Ferrovie dello Stato Spa e le società dalla stessa direttamente o indirettamente integralmente controllate, entro tre anni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, possono procedere all’ottenimento di documentazione che tenga luogo di quella attestante la regolarità urbanistica ed edilizia mancante, in continuità d’uso, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti. Allo scopo, dette società possono proporre al comune nel cui territorio si trova l’immobile una dichiarazione sostitutiva della concessione allegando:

a) dichiarazione resa ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, corredata dalla documentazione fotografica, nella quale risulti la descrizione delle opere per le quali si rende la dichiarazione;

b) quando l’opera supera i 450 metri cubi una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneità statica delle opere eseguite. Qualora l’opera sia stata in precedenza collaudata, tale certificazione non è necessaria se non è oggetto di richiesta motivata da parte del sindaco;

c) denuncia in catasto dell’immobile e documentazione relativa all’attribuzione della rendita catastale e del relativo frazionamento;

d) attestazione del versamento di una somma pari al 10 per cento di quella che sarebbe stata dovuta in base all’Allegato 1 del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, per le opere di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. La dichiarazione sostitutiva produce i medesimi effetti di una concessione in sanatoria, a meno che entro sessanta giorni dal suo deposito il comune non riscontri l’esistenza di un abuso non sanabile ai sensi delle norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia e lo notifichi all’interessato. In nessun caso la dichiarazione sostitutiva potrà valere come una regolarizzazione degli abusi non sanabili ai sensi delle norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia. Ai soggetti che acquistino detti immobili da Ferrovie dello Stato Spa e dalle società dalla stessa direttamente o indirettamente integralmente controllate è attribuita la stessa facoltà, ma la somma da corrispondere è pari al triplo di quella sopra indicata. (Dichiarato illegittimo con sentenza Corte Costituzionale n. 9/2008).

6-quater. Sui beni immobili non più strumentali alla gestione caratteristica dell’impresa ferroviaria, di proprietà di Ferrovie dello Stato spa o delle società dalla stessa direttamente o indirettamente controllate, che siano ubicati in aree naturali protette e in territori sottoposti a vincolo paesaggistico, in caso di alienazione degli stessi è riconosciuto il diritto di prelazione degli enti locali e degli altri soggetti pubblici gestori delle aree protette. I vincoli di destinazione urbanistica degli immobili e quelli peculiari relativi alla loro finalità di utilità pubblica sono parametri di valutazione per la stima del valore di vendita.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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