Soppalco, tra SCIA e Permesso di costruire in funzione dell'utilizzo finale e carico urbanistico • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

21/03/2026
Ristrutturazione Edilizia

Circolano video in cui annunciano baldanzosi che per la realizzazione di soppalchi all’interno di edifici esistenti sia sufficiente presentare la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), quando invece come regola generale serve il permesso di costruire, perchè comporta normalmente l’incremento di superficie utile o primaria, e pertanto aumento di carico urbanistico. Soltanto in un caso è possibile realizzare il soppalco con la SCIA: quando presenti oggettive caratteristiche di superficie accessoria, e ciò significa che detenga requisiti e condizioni di inutilizzabilità a funzioni primarie, come la ridotta altezza, accesso diretto (scala fissa), mancanza di aperture e via dicendo. Comunque sia, tale opera rientra nella categoria di ristrutturazione leggera, cioè la ristrutturazione edilizia diversa da quella pesante (art. 10 TUE).

Al netto di possibili legislazioni regionali, la giurisprudenza conferma il proprio costante orientamento, e che la realizzazione di soppalchi necessiti del Permesso di Costruire ogniqualvolta il soppalco generi “superficie utile” o modifichi il carico urbanistico. Quanto sopra e quanto segue vale sia per soppalco ad uso abitativo, sia per soppalco per attività produttiva e industriale.

Giurisprudenza amministrativa sui soppalchi

Si produce una rapida carrellata di recenti pronunce del Consiglio di Stato, in cui sono distinti chiaramente i requisiti per realizzare un soppalco con regime semplificato (SCIA) oppure con regime ordinario (Permesso di costruire), richiamando come soglia distintiva l’incremento di carico urbanistico:

sentenza n. 941/2026: conferma correttezza del Comune che ha dichiarato inefficace una SCIA in sanatoria (presentata ai sensi dell’allora vigente articolo 37, comma 4, del TUE) con cui è «avvenuta esecuzione di opere di manutenzione straordinaria pesante D.P.R. 380/2001 nell’immobile di cui all’oggetto, consistenti nella realizzazione di un piano soppalco nello spazio retrostante uno spazio, con funzione a negozio, raggiungibile attraverso la realizzazione di una scala, costruita in appoggio a un pilastro esistente”; nonché la contestuale “ordinanza di demolizione ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n.380/2001». In verità, per questa tipologia di soppalco era necessario presentare l’accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 TUE, per ottenere il rilascio del permesso di costruire.
sentenza n. 2198/2026: «La disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, di solito un’abitazione, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto. È necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico. Si rientra, invece, nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone» (Consiglio di Stato, sez. VI ,11 febbraio 2022, n. 1002; Consiglio di Stato , sez. IV, 8 luglio 2019, n. 4780; Consiglio di Stato , sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166).
«L’abuso in contestazione è descritto nell’ordinanza come un solaio intermedio realizzato sull’intera superficie dell’unità immobiliare, impostato a circa mt. 2,7 dal calpestio e a circa mt. 2,1 dalla copertura. Descrivere un “solaio intermedio” che divide orizzontalmente un’unità immobiliare creando un nuovo livello significa tecnicamente descrivere un soppalco. Un’opera come quella accertata non è inquadrabile come intervento di edilizia libera, in quanto la realizzazione di un soppalco interessa le parti strutturali dell’edificio, anche nelle ipotesi di esonero di pratiche strutturali e antisismiche (art. 6-bis comma 2 dpr 380/01). Ad ogni modo, la creazione di un soppalco comportante aumento di superficie accessoria non può rientrare neppure in manutenzione straordinaria, né “leggera” né “pesante“, di cui agli articoli 3 e 22 del DPR 380/01: indubbiamente la costruzione di un soppalco, anche ad uso accessorio, non qualifica intervento “manutentivo”, bensì innovativo in quanto si aggiunge ex novo un elemento sostanziale che rende diverso in tutto o in parte l’organismo edilizio preesistente».
sentenza n. 2088/2026: afferma che «la realizzazione di un soppalco costituisce intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, ben potrà essere considerato un intervento minore, compatibile con il risanamento conservativo. Quindi, per realizzare un soppalco è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico». (vedi anche Consiglio di Stato n. 8580/2025, n. 4191/2024).

Cassazione penale, soppalco in rapporto al carico urbanistico

La Cassazione Penale, con sentenza n. 35217/2025, ha avuto modo di confermare la “pesantezza” del soppalco, non solo al requisito dell’aumento volumetrico effettivo ed esteriore aumento della volumetria della struttura interessata, ma anche in una introduzione di una nuova volumetria interna atta a connotare la creazione del nuovo organismo edilizio. La fattispecie aveva per oggetto la realizzazione «senza titolo (abilitativo, n.d.r.) e in totale difformità da un permesso di costruire già rilasciato in sanatoria, presso il sottotetto, di un soppalco, con modifica di uso da sottotetto non abitabile a vano di uso domestico-residenziale, con alterazione anche del prospetto dell’edificio attraverso la creazione di finestre non previste originariamente».

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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