SCIA edilizia, termini per tutela del soggetto terzo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

06/05/2026
Carlo Pagliai
SCIA

Entro quando è possibile contestare la SCIA come soggetto controinteressato per vizi procedurali e sostanziali della pratica

Succede che una pratica edilizia presentata dal vicino o attività confinanti possa cagionare problemi, e l’ordinamento prevede termini e modalità entro cui possa essere contestata la correttezza di una segnalazione certificata di inizio attività depositata in comune, prevista dagli articoli 19 e 21-nonies della L. 241/1990. Un ottimo chiarimento lo ha fornito la giurisprudenza amministrativa, e si riprende quanto espresso nella sentenza del T.A.R. Liguria n. 459/2026. Tutto il procedimento sulla cosiddetta annullabilità e dei poteri di controlli sulla SCIA è stato pubblicato in precedenza sul blog.

Fattispecie trattata.

La SCIA edilizia aveva per oggetto un intervento di mutamento di destinazione da magazzino/cantina a ristorante con opere, avendo creato una cucina, due bagni e uno spogliatoio, per il quale il soggetto controinteressato contesta la necessità di un permesso di costruire perchè mutamento avvenuto tra diverse categorie urbanisticamente rilevanti. A questi motivi, sono aggiunti altri, come la collocazione dell’immobile in fascia di rischio bacino idraulico rispetto all’incremento di carico urbanistico prodotto dall’intervento, oltre a presunte discordanze tra stato di fatto e gli elaborati grafici. Sennonché il soggetto controinteressato hanno adito le vie legale dopo il termine ultimo per sollecitare al Comune l’attività di controllo. Prima di proseguire l’analisi, si rileva che nella sentenza l’intervento risulta avvenuto in Zona Omogenea A del D.M. 1444/1968, pertanto avrebbe richiesto il permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10 c.1 del DPR 380/2001, cosa che non risulta contestata nella sentenza pubblicata.

SCIA, tempistiche generali di controllo e inefficacia

Spesso si parla in gergo di “annullamento” della SCIA, ma il termine preciso da usare è la dichiarazione di inefficacia della segnalazione certificata di inizio attività. Partiamo dalla ricostruzione normativa e giurisprudenziale dei termini e poteri di intervento a tutela del soggetto terzo, qualora sia costui a sollecitare l’attività al Comune. A fronte di una segnalazione certificata di inizio attività, l’articolo 19, comma 3, della legge n. 241/1990 attribuisce all’amministrazione pubblica un triplice ordine di poteri – inibitori, repressivi e conformativi – esercitabili entro il termine ordinario di sessanta giorni, ridotto a trenta giorni in materia edilizia, ai sensi del comma 6-bis.

Il comma 4 dispone che, decorso tale termine di trenta giorni, l’amministrazione adotta comunque i provvedimenti di cui al comma 3 «in presenza delle condizioni previste dall’articolo 21-nonies», che disciplina l’annullamento d’ufficio in autotutela degli atti illegittimi. La fattispecie di autotutela di cui al comma 4 dell’art. 19 L. 241/90 viene definita “anomala” o “atipica”, perché si differenzia dal modello generale delineato dall’art. 21-nonies: infatti, oltre a non incidere su un precedente provvedimento amministrativo, l’amministrazione ha l’obbligo di rispondere all’eventuale istanza con cui il privato ne solleciti l’esercizio, sicché la discrezionalità si traduce nell’accertamento in concreto dei relativi presupposti (cfr., ex multis, Cons. di Stato n. 292/2025, nn. 3989-3990/2024, n. 1737/2022).

Ai sensi dell’art. 2, comma 4, del d.lgs. n. 222/2016, in presenza di una segnalazione certificata di inizio attività il dies a quo del lasso temporale per l’emanazione dell’atto di ritiro ex art. 21-nonies, comma 1, della legge n. 241/1990 (già fissato in diciotto mesi, poi in dodici mesi e da ultimo in un semestre) coincide con la data di scadenza del termine (di sessanta o, in materia edilizia, di trenta giorni) per l’esercizio del potere ordinario di controllo da parte dell’ente competente (in argomento tra le tante, vedasi Cons. di Stato n. 292/2025, n. 6240/2021).

Tutela del soggetto terzo contro interessato e termini controllo e annullamento SCIA edilizia

Per quanto riguarda specificamente la tutela del terzo in relazione alla S.C.I.A., il comma 6-ter dell’art. 19 della legge n. 241/1990 stabilisce che la segnalazione certificata di inizio attività non costituisce un provvedimento tacito direttamente impugnabile e che gli interessati possono sollecitare l’esercizio delle verifiche spettanti all’amministrazione, esperendo in caso di inerzia l’azione contra silentium di cui all’art. 31 c.p.a.

Secondo consolidato indirizzo giurisprudenziale, con il decorso dei due termini (cioè quello per la verifica ordinaria dei trenta giorni e quello per l’autotutela oggi ridotto a sei mesi con L. 182/2025) il potere amministrativo si consuma e la situazione soggettiva del segnalante si consolida definitivamente nei confronti dell’amministrazione e, quindi, anche del terzo controinteressato, il quale è titolare di un interesse legittimo pretensivo all’esercizio del controllo amministrativo: sicché, venuta meno la possibilità di dialogo con il corrispondente potere pubblico, ormai esauritosi, anche l’interesse del terzo si estingue e la sua pretesa non può più essere azionata (in tal senso vedi tra le tante Corte Costituzionale n. 45/2019; Cons. di Stato n. 1844/2026, n. 1515/2024, n. 1737/2022).

La giurisprudenza ha chiarito che il termine per l’autotutela “anomala” sulla S.C.I.A. possiede una duplice natura:

sul piano oggettivo consuma il potere dell’amministrazione di intervenire d’ufficio per inibire la segnalazione certificata di inizio attività;
sul piano processuale opera come termine di decadenza dell’azione del terzo per far valere l’interesse legittimo pretensivo all’esercizio delle verifiche amministrative sulla S.C.I.A.

In sostanza, non è sufficiente che il controinteressato tenti di compulsare l’amministrazione con un’istanza sollecitatoria o con un atto stragiudiziale, ma, per arrestare il decorso dei termini ed impedire il consolidamento della S.C.I.A., egli deve esercitare in tempo utile, mediante l’azione giurisdizionale, il proprio interesse pretensivo ad ottenere la caducazione del titolo da parte dell’ente pubblico: pertanto, ha l’onere di esperire il ricorso avverso il silenzio nei termini di cui agli artt. 2, comma 4, del d.lgs. n. 222/2016 e 21-nonies, comma 1, della legge n. 241/1990; oppure, qualora entro il predetto spatium temporis sia intervenuto un provvedimento negativo, deve impugnarlo con l’azione di annullamento nel termine di cui all’art. 29 c.p.a. Se il terzo attiva tempestivamente la via giudiziaria, la situazione “si cristallizza” ed impedisce il consolidarsi della S.C.I.A., sicché, in caso di sentenza di accoglimento del ricorso, non rileva che la segnalazione certificata venga elisa dalla P.A. dopo la scadenza del termine per l’autotutela, perché in tal caso il potere deriva direttamente dall’effetto conformativo del dictum giudiziale; diversamente, qualora i termini di legge per intervenire sulla S.C.I.A. decorrano inutilmente, l’interesse legittimo non può più essere fatto valere (sul punto vedi Cons. di Stato n. 5423/2025, n. 6689/2024, n. 1515/2024, n. 5339/2021, n. 5006/2020).

Per completezza di informazione, occorre rammentare che, in presenza di un’attività edilizia che si assume illegittima posta in essere in forza di una S.C.I.A. consolidatasi, ai terzi danneggiati rimangono comunque la facoltà di agire in sede risarcitoria avverso l’amministrazione, per mancato tempestivo esercizio del potere di controllo, e la possibilità di azionare la tutela civilistica del risarcimento del danno nei confronti di coloro che hanno presentato la segnalazione certificata e realizzato l’opera (cfr. Cons. di Stato n. 5339/2021).

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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