SCIA condizionata ad acquisizione pareri o autorizzazioni, in mancanza è inefficace

ristrutturazione interna edificio

La Segnalazione certificata di inizio lavori, in alcuni casi, non consente l’avvio IMMEDIATO dell’attività edilizia, anche se essa risultasse perfettamente completa e conforme sotto il profilo “puramente” urbanistico-edilizio. Ciò accade in quanto, qualora l’immobile o l’intervento siano soggetti a vincoli o norme di settore, le opere non possono essere iniziate. In particolare, se la SCIA non è preceduta o corredata da tutti i vari nulla osta, autorizzazioni, pareri o atti di assenso comunque denominati, essa è inefficace, con conseguente inapplicabilità del termine di trenta giorni entro cui l’amministrazione dovrebbe esercitare il potere inibitorio attribuito per legge.

Si parla infatti di “SCIA condizionata”, termine rinvenibile anche all’interno degli allegati al D.Lgs. 222/2016, con in quale si intende una SCIA la cui efficacia è sospesa fintanto che non siano acquisiti tutti i necessari atti di assenso e presupposti. L’articolo 23-bis del DPR 380/2001 stabilisce infatti questo criterio, presente anche nei precedenti articoli (22 e 23) e in quelli relativi al Permesso di Costruire, pertanto gli scenari della SCIA condizionata ad altri pareri, titoli e atti di assenso dono riconducibili a due ipotesi:

  1. Se il privato dà corso ai lavori in assenza anche di una sola autorizzazione o nulla osta preventivo (esempio autorizzazione paesaggistica o autorizzazione sismica), l’attività deve qualificarsi come abusiva e l’amministrazione può intervenire in qualsiasi momento ai sensi dell’articolo 21, comma 2-bis, della L. 241/1990 (vedi anche Consiglio di Stato n. 8663/2024).
  2. Al contrario, la SCIA condizionata acquista efficacia dal momento del rilascio dell’autorizzazione preventiva e, da questo momento, l’amministrazione non può quindi far altro che intervenire con il potere inibitorio o con il potere di autotutela previsti e disciplinati dal richiamato art. 19, terzo comma, della legge n. 241/1990 (TAR Lombardia, Milano, n. 3063/2025).

Alla luce di quanto sopra, nessuna attività edilizia può essere avviata con la SCIA condizionata, fintanto che non siano rilasciati tutti i relativi parere o atti di assenso: è pertanto illegittimo iniziare lavori di qualsiasi tipo senza di essi, in quanto la SCIA è inefficace, come se non esistesse. Per fare un esempio, se sono previste opere strutturali sull’immobile e ancora non risulta rilasciata l’autorizzazione sismica, non è ammissibile aprire il cantiere nemmeno per opere diverse da quelle strutturali. Lo stesso requisito di previo ottenimento dei vari pareri è previsto espressamente anche per gli altri titoli edilizi e modalità di intervento del Testo Unico DPR 380/01:

  • SCIA alternativa al permesso: vedi articolo articolo 23, comma 1-bis;
  • CILA: sia per espresso rinvio operato dall’articolo 23-bis, comma 3, sia per la clausola di salvezza contenuta nei commi 1 e 2 dell’articolo 6-bis;
  • Permesso di costruire: è rilasciato sulla base di molteplici presupposti, tra cui il rispetto della disciplina urbanistico-edilizia vigente (articolo 12 TUE) e, qualora ne ricorrano i presupposti, nel rispetto degli altri documenti previsti dalla Parte II del TUE (articolo 20), ossia tutta la normativa tecnica, compresa quella strutturale e antisismica. A riprova di ciò, sussiste un chiaro rapporto di presupposizione tra autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire. In linea generale, la giurisprudenza ha affermato che «Nel caso in cui permesso di costruire sia subordinato all’ottenimento di un altro provvedimento amministrativo (come, ad es., alla concessione demaniale sull’area dove si intende costruire, già richiesta e il cui procedimento non è stato ancora ottenuto), il permesso può essere rilasciato, ma la sua efficacia è condizionata all’ottenimento dell’ulteriore provvedimento» (Cons. di Stato n. 6212/2025, n. 5615/2015).

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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