R.E.S.A. e demolizione degli abusi edilizi: esecuzione in danno dopo la condanna penale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

19/06/2026
Carlo Pagliai
Abusi edilizi

Parliamo degli illeciti edilizi gravi e abbattimento immobili colpiti dall’ordinanza di demolizione, conseguente alla sentenza di condanna penale.

La procedura repressiva e ripristinatoria prevista dal vigente ordinamento è abbastanza complessa, e più precisamente può essere esercitata anche parallelamente dai due profili amministrativi e penali: infatti, l’ordinanza di demolizione per abusi edilizi penalmente rilevanti, può essere emessa ai sensi dell’articolo 31 T.U.E. dal dirigente comunale (comma 2) o dal giudice penale come ordine di demolizione disposto dal giudice penale con sentenza di condanna (comma 9), e in questo senso il giudice penale è pure autonomo rispetto alle sentenze emesse dal giudice amministrativo.

Per quanto riguarda l’azione repressiva prevista dal versante amministrativo, una volta emessa l’ordinanza demolitoria dal Comune, scattano i novanta giorni (salvo diverso termine prescritto) per completare l’esecuzione, decorsi i quali la stessa P.A. deve accertare l’adempimento oppure l’inottemperanza, e in quest’ultimo caso l’immobile diviene acquisito gratuitamente di diritto al patrimonio comunale, dopodiché seguirà la fase valutativa circa l’eventuale prevalente interesse pubblico alla conservazione dell’opera, in alternativa alla demolizione

Per quanto riguarda il profilo penale invece, il giudice emette la sentenza di condanna per il reato edilizio di cui all’articolo 44, comma 1, D.P.R. 380/2001, e con la stessa ordina la demolizione delle opere abusive, se non già altrimenti eseguita; l’ordinanza di demolizione viene notificata al condannato ed al suo avvocato difensore (incaricato in fase di esecuzione o in sua mancanza a quello d’ufficio designato a cura del Pubblico Ministero), e indica anche le tempistiche entro cui effettuarla completamente (solitamente i canonici novanta giorni), con la precisazione che tale procedimento non prevede il meccanismo dell’acquisizione gratuita per inottemperanza, riservato invece al segmento sanzionatorio amministrativo. Tra l’altro, l’ordinanza demolitoria emessa dal giudice penale viene notificata al Sindaco competente e al Prefetto (a quest’ultimo andrà trasmessa, unitamente al provvedimento, anche una nota in cui è richiamato quanto disposto dall’articolo 41 D.P.R. 380/2001, che disciplina l’intervento sostitutivo/sussidiario prefettizio):

Art. 41 (L) – Demolizione di opere abusive
1. In caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro il termine di centottanta giorni dall’accertamento dell’abuso, la competenza è trasferita all’ufficio del prefetto che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel cui territorio ricade l’abuso edilizio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale. Per la materiale esecuzione dell’intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze armate.
2. Entro il termine di cui al comma 1, i responsabili del comune hanno l’obbligo di trasferire all’ufficio del prefetto tutte le informazioni relative agli abusi edilizi per provvedere alla loro demolizione.

R.e.s.a. e abbattimenti delle costruzioni abusive

L’acronimo R.E.S.A. o RESA (registro esecuzione sanzioni amministrative) costituisce un registro/elenco operativo di immobili da abbattere in quanto abusi edilizi realizzati come reati edilizi, ed è legato alla complessa procedura che la Procura della Repubblica / il Pubblico Ministero attiva in fase esecutiva in caso di mancata ottemperanza alla demolizione dell’opera oggetto di reato edilizio, da effettuarsi autonomamente e a prescindere dall’azione sanzionatoria amministrativa. L’organo dell’esecuzione penale procede, in caso di mancata demolizione entro il termine ordinato, dovrà procedere d’ufficio ad eseguire la remissione in pristino, imputando le spese a carico del condannato (ossia “in danno”).

La Procura ha obbligo di effettuare le azioni esecutive per reprimere gli illeciti edilizi cui è seguita la condanna in sede penale e procedere agli abbattimenti delle costruzioni abusive; a livello operativo è un iter lungo perché si devono fare bandi e appalti a imprese esterne (o appoggiarsi al competente provveditorato delle opere pubbliche, anche con convenzioni collaterali con altri enti pubblici, oppure il Genio Militare), organizzare il cantiere anche con l’ausilio della Pubblica Sicurezza, sgomberare le persone al loro interno assieme ai loro mobili e oggetti, demolire tutto e smaltire le macerie, al netto degli effetti sociali connessi (persone rimaste prive di alloggio).

La demolizione curata dall’organo dell’esecuzione avviene in danno dei responsabili degli edifici abusivi, in virtù di sentenze penali passate in giudicato (in via definitiva). La Procura può procedere alla demolizione attingendo a canali di finanziamento pubblico, in particolare al Fondo demolizioni presso Cassa Depositi e Prestiti ex L. 326/2003 e, in subordine o in alternativa, alle ordinarie procedure di pagamento previste dal D.P.R. 115/2002. Tuttavia, a volte alcune convenzioni bilaterali tra enti pubblici attribuiscono al Fondo CDP un ruolo centrale al Comune, che viene coinvolto nella richiesta di finanziamento e nel recupero delle somme verso il condannato/responsabile. Pertanto non è esatto dire che la Procura debba sempre chiedere al Comune di “pagare” la demolizione, ma è corretto dire che, nel modello procedurale del Protocollo, la Procura deve normalmente sollecitare il Comune — e il Prefetto — affinché sia attivato il canale di anticipazione pubblica, salvo poi procedere con la liquidazione ex D.P.R. 115/2002 se il finanziamento non viene concesso.

sì, la Procura può attivarsi per reperire copertura pubblica; però il canale ordinario del Fondo CDP passa, o comunque tende a passare, dal Comune, perché il Comune è il soggetto istituzionalmente coinvolto nella richiesta di anticipazione e nel successivo recupero delle somme verso il responsabile dell’abuso.

per effettuarla esiste una apposita copertura finanziaria di cui all’articolo 32, comma 12, della L. 326/2003 (il Fondo demolizioni opere abusive / anticipazioni sui costi e relative spese).

Sospensione dell’esecuzione R.E.S.A. per istanza di sanatoria edilizia o condono

La giurisprudenza ha potuto affermare che per ottenere la sospensione dell’esecuzione demolitoria non è sufficiente l’avvenuta presentazione della domanda di condono edilizio, di accertamento di conformità o perfino il rilascio dei rispettivi titoli abilitativi in sanatoria, ma è necessario che sia ragionevolmente e concretamente prevedibile che in un breve lasso di tempo l’autorità amministrativa o quella giurisdizionale (Procura) adottino un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con l’ordine di esecuzione. In particolare, occorre che possa ragionevolmente presumersi, sulla base di elementi concreti, che tali provvedimenti di regolarizzazione stiano per essere emessi in tempi brevi, non essendo peraltro sufficiente la mera possibilità di una loro adozione (Cass. pen. n. 32976/2023, n. 23992/2004, n. 1388/2000).

Tuttavia, l’ordine di demolizione emesso con sentenza penale passata in giudicato può essere revocato esclusivamente se risulta (Cass. pen. n. 47281/2009) «assolutamente incompatibile con atti amministrativi o giurisdizionali resi dalla autorità competente, che abbiano conferito all’immobile altra destinazione o abbiano provveduto alla sua sanatoria» (Cass. pen. 32976/2023).

Inoltre, in tema di reati edilizi (Cass. Pen. n. 32976/2023, Ord. n. 9210/2019), costituisce consolidato principio per cui «ai fini della revoca o sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive, in presenza di una istanza di condono o di sanatoria, il giudice dell’esecuzione investito della questione è tenuto ad una attenta disamina dei possibili esiti e tempi di definizione della procedura ed in particolare ad accertare il possibile risultato dell’istanza e se esistono cause ostative al suo accoglimento, e nel caso di insussistenza di tali cause a valutare i tempi di definizione del procedimento amministrativo e sospendere l’esecuzione solo in prospettiva di un rapido esaurimento dello stesso» (Cass. Pen. n. 32976/2023, n. 38997/2007).

Particolare attenzione, nell’esercizio di tale potere/dovere del giudice, dovrà in particolare essere riposta nella valutazione relativa alla corrispondenza di quanto autorizzato alle opere destinate alla demolizione e, ove l’immobile edificato ricada in zona vincolata, al tipo di vincolo esistente nonché alla sussistenza dei requisiti volumetrici o di destinazione assentibili (Cass. pen. n. 48931/2022). In definitiva, al giudice penale permangono i poteri di verifica incidentale/sindacato in sede esecutiva dei permessi di costruire rilasciati in sanatoria, e lo stesso dicasi per le concessioni edilizie rilasciate per condono, anche a distanza di anni.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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