Consiglio di Stato ha confermato l'illegittimità della sanatoria giurisprudenziale rilasciata con regolamento edilizio comunale
DPR 380/2001 prevede silenzio-diniego sulla domanda di accertamento di conformità richiesta ai sensi dell’art. 36, anche laddove sia decorso il termine di rigetto.
Sono passati i fatidici sessanta giorni dalla richiesta di permesso di costruire in sanatoria, e il Comune è rimasto silente e inerte: peccato che qui non sia previsto il silenzio-assenso, bensì l’esatto contrario, il silenzio-diniego. Ciò è stabilito dal comma 3 articolo 36 DPR 380/01, che riporto:
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Vediamo allora tutti gli scenari possibili per il soggetto richiedente la sanatoria.
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Una domanda di sanatoria, due scenari alternativi
Il DPR 380/01, con l’articolo 36 comma 3, prevede diversi possibili sviluppi sull’esito dell’istanza di accertamento di conformità. L’esito dell’istruttoria dovrà essere supportato da adeguata motivazione, in cui la valutazione di tutti gli elementi dovrà essere puntuale ed esaustiva. Gli scenari previsti dalla norma e circoscritti nel periodo dei sessanta giorni dalla richiesta:
- Entro i primi sessanta giorni: provvedimento favorevole, e quindi avviene il rilascio del permesso di costruire in sanatoria;
- Diniego o rifiuto: pertanto la sanatoria edilizia è respinta, col conseguente inizio o ripresa delle azioni sanzionatorie e repressive, cioè l’ordine di rimessa in pristino o demolizione.
Trascorsi sessanta giorni dalla domanda di sanatoria: scenari ulteriori
Un punto è fuori discussione: il silenzio da parte del Comune, oltre sessanta giorni, diviene significativo di rigetto dell’istanza, e assume piena efficacia di provvedimento esplicito di rifiuto, concretizzando un vero e proprio provvedimento tacito di diniego (Cons. di Stato n. 2704/2023, n. 3396/2022, n. 3417/2018, n. 410/2017).
Anche la Corte Costituzionale, con pronuncia n. 42/2023, depositata in data 16 marzo 2023, ha confermato il valore di tacito diniego all’accertamento di conformità, trascorsi sessanta giorni dall’istanza senza pronuncia con adeguata motivazione del Comune.
Tuttavia, una volta trascorso questo periodo senza alcuna determinazione da parte del Comune, il cittadino possa accantonare l’obbiettivo di regolarizzare l’immobile: infatti, l’avvenuta decorrenza di questo termine non consuma il potere dell’Amministrazione comunale di emanare con provvedimento espresso (favorevole per il privato richiedente) sull’istanza di accertamento di conformità. Il principio è ampiamente consolidato in giurisprudenza amministrativo e ribadito da ultimo dalla sentenza n. 4286/2026 del Consiglio di Stato, che richiama una precedente pronuncia n. 2588/2020:
«… il successivo, eventuale atto espresso di diniego, impugnabile con motivi aggiunti, non è inutiliter dato, posto che il relativo (e doveroso) corredo motivazionale individua le ragioni della decisione amministrativa e consente di meglio calibrare le difese dell’istante che ritenga frustrato il proprio interesse alla regolarizzazione ex post di quanto ex ante realizzato sì sine titulo ma comunque nel rispetto della disciplina urbanistica (cd. abusività formale). Di converso, il terzo (a qualunque titolo) controinteressato non è leso dal fatto che, dopo un iniziale contegno inerte, l’amministrazione in seguito provveda all’accoglimento dell’istanza con atto espresso: a prescindere dal fatto che, maturato il silenzio-rigetto, il terzo che ne abbia interesse può compulsare il Comune affinché adotti i conseguenti provvedimenti sanzionatori (e, nella specie, non consta che la ricorrente lo avesse fatto), contro l’eventuale accoglimento espresso sopravvenuto il terzo può comunque insorgere in via giustiziale o giurisdizionale e lamentare non un inesistente vizio di tardività, ma eventuali illegittimità sostanziali ostative al positivo riscontro dell’istanza, il cui accoglimento, in presenza dei presupposti di legge, ha, per vero, natura vincolata. …».
L’eventuale provvedimento tardivo di rilascio del permesso in sanatoria rimane legittimo, in quanto non è configurabile come termine di decadenza: il comma 3 dell’articolo 36 T.U.E. non prevede il rilascio del permesso di costruire in sanatoria oltre il termine di 60 giorni, «ma non dispone espressamente che il decorso del termine ivi indicato rappresenti, sul piano procedimentale, la chiusura del procedimento e specularmente determini, sul piano sostanziale, la definitiva consumazione del potere, con conseguente cristallizzazione della natura abusiva delle opere» (Cons. di Stato, sez. IV, 2 ottobre 2017, n. 4574). Quindi, in mancanza, di un’esplicita prescrizione di decadenza, la decorrenza del termine di sessanta giorni non consuma il potere dell’Amministrazione di provvedere sull’istanza. Per vero, infatti, la previsione in subiecta materia di un’ipotesi di silenzio significativo è stata dettata nell’interesse precipuo del privato, cui è stata in tal modo consentita una sollecita tutela giurisdizionale (Cons. di Stato n. 3545/2026).
Il silenzio-rigetto sulla domanda di permesso di costruire in sanatoria consente al privato interessato di attivare la tutela giurisdizionale contro il diniego tacito, ma non impedisce al Comune di concludere successivamente il procedimento con un provvedimento espresso, anche di accoglimento quanto di diniego espresso, ove risultino accertati rispettivamente la sussistenza o meno dei presupposti sostanziali della sanatoria.
Tradotto: non è possibile censurare l’illegittimità di un permesso di costruire rilasciato in sanatoria (art. 36 T.U.E.) poiché rilasciato oltre il termine prescritto di sessanta giorni. Questa impostazione ovviamente si ripercuote anche nei contenziosi tra privati e confinanti, soprattutto quando uno ha interesse a far negare la sanatoria dell’altro.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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