Sanatoria edilizia e reato: il giudice penale deve verificare le opere e la doppia conformità (Cass. 35684/2026)

Il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria non chiude automaticamente il procedimento penale per abuso edilizio, e tale risposta negativa è confermata dalla Cassazione: il giudice non può limitarsi a registrare l’esistenza del titolo abilitativo rilasciato in sanatoria senza controllare la presenza di tutti i presupposti per l’estinzione del reato. Nel caso di specie, il Tribunale aveva dichiarato non doversi procedere dopo la produzione di un permesso in sanatoria, ma non aveva chiarito quali opere fossero state contestate, quali fossero state sanate e se le due descrizioni coincidessero, pertanto la Corte ha annullato la decisione con rinvio per una nuova verifica.

Punti chiave

• La sanatoria può estinguere il reato edilizio solo se sussistono i presupposti previsti dalla legge.
• Il giudice penale deve verificare i fatti e la corrispondenza tra opere contestate e opere sanate.
• il giudice penale ha potere-dovere di sindacare il corretto rilascio del titolo in sanatoria

Un permesso in sanatoria e una motivazione essenziale

Il procedimento penale riguardava opere edilizie contestate dal Comune, in cui il committente e il professionista abilitato erano stati chiamati a rispondere, in concorso, della contravvenzione prevista dall’articolo 44, comma 1, lettera b), del Testo unico dell’edilizia per un intervento di demolizione e parziale ricostruzione finalizzato all’adeguamento sismico di tettoia ad uso autorimessa pertinenziale a civile abitazione.

La difesa ha prodotto in giudizio il suddetto permesso rilasciato in sanatoria allo scopo di ottenere l’estinzione del reato edilizio, ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 45 T.U.E. Il Tribunale aveva dichiarato che non si doveva procedere, ritenendo estinto il reato in conseguenza della sanatoria rilasciata; la motivazione, però, si era limitata a dare atto del rilascio del titolo, mentre il Procuratore generale aveva contestato che mancassero gli elementi per controllare la natura e la consistenza delle opere, lo stato dei luoghi e la disciplina urbanistica applicabile; aveva inoltre segnalato un dubbio sulla corrispondenza tra l’abuso contestato e l’intervento sanato, perchè il permesso sembrava riferirsi alle opere non demolite, mentre l’imputazione menzionava anche opere demolite.

Il punto non era stabilire in astratto se una sanatoria possa estinguere un reato edilizio: occorreva capire se quel titolo riguardasse proprio le opere oggetto del procedimento penale e se ne ricorressero tutti i requisiti: la (presunta) mancanza di corrispondenza potrebbe comportare la prosecuzione del procedimento penale, e incidere sulla validità e annullamento del titolo edilizio rilasciato.

La sanatoria estingue il reato solo in presenza dei requisiti di legge

La Corte di Cassazione ha ricordato che l’accertamento di conformità produce effetto estintivo speciale dei reati edilizi (vedi articoli 36 e 45 c.3 TUE) contemplati dalla disposizione, a beneficio dei soggetti corresponsabili, purché siano presenti i presupposti necessari, come la doppia conformità:

«L’art. 45 d.P.R. 380/2001, al comma 3, inequivocabilmente sancisce l’estinguibilità a seguito del rilascio del permesso in sanatoria (e non di atti equipollenti) dei soli reati urbanistici: «i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti», con beneficio di tutti i soggetti corresponsabili, e non del solo richiedente, posto che l’estinzione del reato quale conseguenza della sanatoria opera oggettivamente a seguito della eliminazione dell’antigiuridicità penale del comportamento illecito, con il limite, ovvio, relativo agli abusi per cui sia già intervenuta sentenza di condanna».

Nel caso di specie, secondo la ricostruzione svolta, l’intervento doveva rispettare la doppia conformità “rigida”, ossia la conformità alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia nel periodo compreso tra la realizzazione e la presentazione dell’istanza. Su tale requisito è stata richiamata anche la sentenza n. 93/2023 di Corte costituzionale, in cui era stato ribadito che «il requisito della doppia conformità costituisce principio fondamentale nella materia del «governo del territorio», norma fondamentale di riforma economicosociale, specificando che, ai fini della regolarizzazione dell’abuso edilizio è necessario l’assoluto rispetto delle relative prescrizioni durante tutto l’arco temporale compreso tra la realizzazione dell’opera e la presentazione dell’istanza, con la conseguenza che risultano sanabili i soli abusi formali, ossia quelle opere realizzate in difetto, o in difformità dal titolo edilizio, che, tuttavia, non arrecano danno urbanistico edilizio».

La decisione non ha però risolto in questa sede ogni questione sulla disciplina urbanistico-edilizia applicabile all’intervento concreto, né ha svolto una nuova istruttoria sulle opere. Il suo passaggio decisivo è processuale e sostanziale insieme: prima di dichiarare estinto il reato, il giudice deve accertare che la sanatoria riguardi i fatti contestati e che sussistano i requisiti legali dell’effetto estintivo ex articolo 45 TUE.

Il giudice penale deve svolgere un controllo effettivo

Il giudice non è chiamato a sostituirsi al Comune nel rilascio del titolo né a disapplicarlo per una valutazione astratta di legittimità amministrativa; egli però deve verificare se sussistano i presupposti di fatto e di diritto cui la norma collega l’estinzione del reato. La Corte ha richiamato questo controllo di «potere-dovere» del giudice penale e ha richiamato precedenti della stessa Sezione penale:

«riguardo al permesso in sanatoria, residua in capo al giudice un potere-dovere di valutazione finalizzato non ad una valutazione di legittimità prodromica ad una eventuale disapplicazione, ma alla verifica dell’effettiva sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto cui consegue l’estinzione del reato, così esercitando il giudice un doveroso sindacato della legittimità del fatto estintivo, incidente sulla fattispecie penale tipica (Sez. 3, n. 23080 del 2008, ha affermato che «Il Giudice penale ha, pertanto, il potere – dovere di verificare la legittimità della concessione edilizia rilasciata “in sanatoria” e di accertare che l’opera realizzata sia conforme alla normativa urbanistica. In difetto di tale conformità, la concessione non estingue i reati ed il mancato effetto estintivo non si ricollega ad una valutazione di illegittimità del provvedimento della Pubblica Amministrazione cui consegua la disapplicazione dello stesso, bensì alla effettuata verifica della inesistenza dei presupposti di fatto e di diritto dell’estinzione del reato in sede di esercizio del doveroso sindacato della legittimità del fatto estintivo, incidente sulla fattispecie tipica penale -cfr. Cass. Sez. 3, 15/2/2005 n. 19236, Scollato; conf. Sez. 3, 2/10/2007 n. 41620, Emelino-»), dovendo il Giudice fondare le proprie valutazioni considerando le disposizioni applicate ed applicabili, e non acriticamente recepire la decisione degli organi comunali (in termini Sez. 3, Sentenza n. 30960 del 2009; Sez. 3, Sentenza n. 42525 del 2008; Sez. 3, Sentenza n. 39712 del 2009).».

Questo significa che la motivazione deve mostrare il percorso seguito: quali opere erano state contestate, quale intervento risultava autorizzato in sanatoria, quale disciplina era stata applicata e perché il titolo poteva produrre l’effetto estintivo. Il provvedimento comunale è un elemento centrale, ma non il suo rilascio non esonera il giudice dal valutarlo con l’imputazione e con gli atti disponibili. Nel caso specifico, secondo la Cassazione, il Tribunale si era sottratto a tale verifica: aveva preso atto del rilascio del permesso senza accertare la concreta corrispondenza tra il titolo e le opere contestate. Per questo la Corte ha annullato la sentenza impugnata e ha rinviato il procedimento al Tribunale, in diversa composizione, per un nuovo giudizio sul punto.

Sul punto si rammenta pure che il giudice penale può negare l’effetto estintivo del reato nella fase valutativa del titolo ottenuto in sanatoria, anche tramite condono (vedi Cass. penale n. 33159/2026).

E la sanatoria ex articolo 36-bis estingue il reato edilizio?

Volendo fare i puntigliosi, si approfitta per rammentare l’interrogativo conseguente al riassetto normativo provocato dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa” sul profilo dei reati edilizi “minori”, in particolare per gli interventi effettuati in parziali difformità o variazioni essenziali dal permesso di costruire o SCIA alternativa. Infatti attualmente il regime del testo unico edilizia prevede che:

• l’articolo 36-bis prevede per questi due abusi penalmente rilevanti (ai sensi dell’articolo 44 TUE) la procedura semplificata di regolarizzazione con doppia conformità asincrona (cioè disciplina urbanistica ad oggi e requisiti edilizi all’epoca dell’abuso);
• l’articolo 45, c.3, prevede come unica formula estintiva il rilascio del permesso di costruire in sanatoria rilasciato ai sensi dell’articolo 36;

Perché anche la doppia conformità è un requisito imprescindibile per l’estinzione del reato edilizio. Letteralmente, l’articolo 36-bis rimarrebbe fuori dal perimetro estintivo previsto in via speciale dall’articolo 45. Possiamo forse ricavare in via derivata un effetto altrettanto estintivo perchè la sanatoria ex art. 36-bis prevede pagamento dell’oblazione, e pertanto sanante implicitamente i profili penalmente rilevanti? Mi sa che dovremo attendere ancora la giurisprudenza, sperando che intervenga prima il futuro Codice dell’edilizia.

Conclusioni e consigli utili

In sostanza, è utile controllare che il reato contestato, istanza presentata coi relativi contenuti, il permesso di costruire rilasciato e lo stato dei luoghi descrivano in modo coerente le opere interessate. Vanno inoltre individuati gli atti utili a ricostruire la disciplina applicabile e le eventuali parti demolite o rimaste in essere. Il titolo in sanatoria può incidere sul procedimento penale, ma il suo effetto deve essere verificato sul caso specifico e motivato dal giudice.

Riferimenti normativi

• Articoli 31, 33, 36, 44 e 45 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
• Articolo 546, comma 1, lettera e), del codice di procedura penale.
• Articolo 23, comma 8, del decreto-legge 28 ottobre 2020, n. 137.
• Decreto-legge 11 novembre 2004, n. 69, richiamato in relazione alla modifica dell’articolo 36 del d.P.R. 380/2001.

Giurisprudenza citata

• Corte costituzionale, sentenza n. 93 del 2023.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 23080 del 2008.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 42525 del 2008.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 30960 del 2009.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 39712 del 2009.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 9797 del 7 settembre 1997.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 63331 dell’8 febbraio 2008.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 19236 del 15 febbraio 2005.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 41620 del 2 ottobre 2007.
• Cassazione penale, Sezione III, n. 35684 del 30 settembre 2026.

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