L'ordinanza di demolizione non concorre a definire lo Stato Legittimo dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

26/05/2026
Carlo Pagliai
Abusi edilizi

demolizione edificio residenziale esistente

L’insieme dei titoli abilitativi e di altri documenti probanti definisce lo Stato Legittimo dell’immobile, l’ordine di demolizione è un atto repressivo e non può compartecipare alla sua definizione.

Ai provvedimenti sanzionatori e repressivi edilizi non può essere attribuito al valore o potere di regolarizzazione implicita, neppure indirettamente.

Analizziamo la sentenza n. 3358 del 29 aprile 2026 emessa dal Consiglio di Stato, relativamente ad una fattispecie complessa in cui, a febbraio 2024, è stato notificato un avvio del procedimento amministrativo per la chiusura di un balcone esistente con muratura e infisso, comportante incremento di volume; successivamente, nel giugno 2024 il Comune ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria, definendo l’istanza di condono edilizio presentata nell’anno 1987 per lo stesso immobile. Pochi mesi dopo, cioè a dicembre 2024, il Comune intimava la demolizione e rimessa in pristino dell’anzidetta chiusura del balcone esistente. L’ingiunzione alla demolizione è stata impugnata e respinta dal T.A.R. Calabria, con sentenza n. 1683/2025, in quanto il proprietario sosteneva che la concessione edilizia in sanatoria rilasciata, assieme alla stessa ordinanza di demolizione, costituirebbero atti pubblici idonei a definire lo Stato Legittimo dell’immobile (invocando l‘articolo 9-bis D.P.R. 380/01) in senso conforme alla prospettazione avanzata.

In appello, anche il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3358/2026, ha confermato la decisione assunta dal T.A.R., respingendo i motivi avanzati dagli appellanti. La nozione di Stato Legittimo dell’immobile può essere desunta dal complesso dei titoli edilizi e degli altri atti probanti, ma proprio per questo occorre rispettarne il contenuto reale e non quello che la parte vorrebbe loro attribuire. Nella fattispecie, il titolo rilasciato in sanatoria nel giugno 2024 non è stato ignorato dal T.A.R., bensì assunto come documento decisivo e interpretato secondo il suo tenore letterale, che circoscrive la sanatoria a difformità non valutabili in termini di superficie e volume. Quindi, il problema non è se quel titolo abilitativo sia rilevante ai fini della ricostruzione dello stato legittimo, ma quale sia, in concreto, il suo oggetto.

Gli appellanti postulano che il titolo abilitativo ottenuto grazie al condono edilizio nel 2024 debba essere letto come se definisse lo stato legittimo dell’immobile in termini comprensivi anche della chiusura volumetricamente rilevante del balcone, ma ciò non risulta da detto titolo. In merito all’ordinanza di demolizione, è sufficiente ribadire che essa è un atto repressivo, non un titolo ricognitivo-costitutivo della legittimità urbanistica. Non si può pretendere di trarre dall’ordinanza di demolizione una definizione favorevole dello stato legittimo dell’immobile per cui è causa.

Più dettagliatamente, anche qualora l’ordinanza di demolizione avesse “mancato” di contestare alcune parti realizzate in maniera illecita, essa non assume alcun effetto sanante, neppure implicito, proprio per la sua natura vincolata che riveste.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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