Ordinanza demolizione deve motivare la specifica difformità al titolo abilitativo edilizio

La sentenza del Consiglio di Stato n. 3227/2026 ha confermato che il Comune deve valutare puntualmente l’illecito edilizio comparato allo Stato Legittimo dell’immobile.

Solitamente l’esistenza di immobile deve essere supportata dal proprio profilo di conformità urbanistica e regolarità edilizia, sulla base degli articoli 9-bis e 34-bis del testo unico edilizia DPR 380/2001; quando la pubblica amministrazione svolge accertamenti in tal senso, assieme agli organi di polizia giudiziaria, anch’essa deve acquisire preliminarmente le informazioni sullo Stato legittimo dell’immobile e poi effettuare una verifica di conformità, e la relativa comparazione entro tolleranze.

Da una parte il cittadino, col proprio professionista tecnico, deve dimostrare il completo livello di legittimità del proprio immobile e rientrare in ridotti margini di tolleranze concessi rispetto ai titoli abilitativi rilasciati; la verifica di conformità urbanistica e conformità edilizia ha natura comparativa, e richiede che sia svolta nei confronti tra lo stato effettivo dei luoghi (prodotto da rilievo architettonico) nei confronti di ciascun titolo abilitativo e pratica edilizia. Le discordanze tra questi due stadi comparativi deve avvenire entro tolleranze, perchè in caso contrario si è sicuramente di fronte ad un illecito edilizio, oscillante tra difformità (parziale, essenziale o totale) o effettuata in assenza di titoli o pratiche edilizie.

Dall’altra parte, anche la pubblica amministrazione è onerata dal medesimo criterio di verifica: dopo aver ricostruito lo Stato Legittimo dell’immobile, e dopo aver svolto un rilievo, deve anch’essa compararlo se vi siano discordanze entro o fuori tolleranze costruttive ed esecutive, e in quest’ultimo caso deve avviare le opportune azioni repressive. Per emanare la relativa ingiunzione alla rimessa in pristino e demolizione, deve prima valutare l’esatta tipologia di illecito edilizio, qualificando dettagliatamente nella descrizione dell’oggetto dell’abuso, e conseguentemente decidere quali strumenti repressivi e sanzionatori utilizzare (vedasi articoli 27 e 31 del DPR 380/01); in questa sede alla P.A. è consentito di valutare anche la possibile “fiscalizzazione”, ossia particolari forme di sanzionamento pecuniario sostitutivo alla demolizione, nelle poche casistiche concesse dal testo unico edilizia (articoli 33, 34, 37 e 38).

La sentenza del Consiglio di Stato n. 3227/2026 ha confermato un principio già noto: l’ordinanza di demolizione è illegittima se risulta carente di motivazione. La mera difformità espressamente dichiarata nell’ordinanza di demolizione non può legittimare la sua emanazione, rendendo indispensabile puntuali verifiche di conformità rispetto ai titoli abilitativi, in assenza di ciò si configura difetto di motivazione, e rendendola suscettibile di annullamento in sede di tribunale amministrativo. Il Comune deve motivare l’ordinanza sulla specifica difformità rispetto a quanto rappresentato negli elaborati grafici progettuali contenuti nei titoli abilitativi. Lo stesso dicasi anche per i verbali di sopralluogo redatti dagli organi di polizia giudiziaria: il contenuto dell’accertamento deve risultare precisa. Nella fattispecie non è stata correttamente valutata l’esistenza di una tettoia e di un box provvisionale a carattere temporaneo, quest’ultimo rappresentato in una SCIA del 2021, senza tenere conto della successiva SCIA del 2022 in cui risulta rappresentato in maniera definitiva; l’ordinanza demolitoria contiene la generica espressione «ordina la rimozione e il ripristino dello stato dei luoghi in conformità dei titoli abilitativi rilasciati, congruentemente alle norme legislative e regolamentari vigenti», tuttavia i titoli abilitativi di riferimento non sono stati oggetto di annullamento (per titoli abilitativi) o azione inibitoria (per SCIA).

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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