Lottizzazione abusiva anche in area dotata di urbanizzazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Questo tipo di reato edilizio avviene in contrasto alle previsioni generali e attuative del PRG

Prima di affrontare questo caso particolare di lottizzazione abusiva, è opportuno tornare sul tema della lottizzazione abusiva, esaminato più volte nel blog.

Trattasi del reato edilizio più grave tra quelli previsti dall’attuale ordinamento, ed è disciplinato dall’art. 30 del D.P.R. 380/01.

Ci sono tre possibili modalità di lottizzazione abusiva:

materiale;
cartolare ;
funzionale;

In comune esse hanno la realizzazione finale di un intervento che per caratteristiche e rilevanza comportano una trasformazione in contrasto alla pianificazione programmata e all’ordinato assetto del territorio.

Costituendo la massima gravità dell’illecito in ambito edilizio, è severamente punita con:

l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro (art. 44 comma 1 lettera C del T.U.E);
confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite, previo accertamento con sentenza definitiva del giudice penale. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. Tale sentenza definitiva costituisce titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari (art. 44 comma 2 del T.U.E.);

Da questo si capisce come il reato di lottizzazione abusiva sia ritenuto come un grave illecito compiuto in contrasto verso l’interesse collettivo. Vediamo adesso le relative modalità e sfumature intercorrenti.

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Categoria “materiale”

Vi rientrano quelle menzionate nel primo periodo del comma 1 art. 30 del T.U.E., e riguarda opere già compiute o in corso di esecuzione.
In essa l’oggetto che costituisce l’illecito è la trasformazione urbanistica o edilizia in violazione di:

prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati;
prescrizioni comunque stabilite dalle leggi statali o regionali;
senza la prescritta autorizzazione comunale (il riferimento riguarda l’art. 28 della L. 1150/42 e le relative norme regionali in materia di pianificazione territoriale);

Categoria “cartolare”

Vi rientrano le trasformazioni di cui sopra non ancora avvenute, e quando siano predisposti gli atti preparatori che denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio, ad esempio:

frazionamento;
vendita;
atti equivalenti;

Categoria “funzionale” detta anche “immateriale

In questa ipotesi non avvengono atti o trasformazioni materiali come evidenziati ai punti precedenti.

Al contrario, avviene una complessiva o sistematica modifica da un punto di vista funzionale e di destinazione d’uso, in grado di interessare o aggravare il carico urbanistico dell’assetto territoriale circostante (Cons. di Stato n. 3115/2014).

Ciò significa che può configurarsi in assenza di opere esterne ai manufatti, in particolare va riferito ad un complesso immobiliare, insediamento o pluralità di edifici. Ma può avvenire anche assieme a opere accessorie, cioè senza interventi rilevanti.

In questa categoria prevale il principio per cui l’assenza di opere concrete non possa escludere l’inquadramento di lottizzazione abusiva.

Infatti tale principio si è affermato in sede giurisprudenziale, e non va confuso col gruppo delle Variazioni essenziali previste all’art. 32 del comma 1 lettera “a”:

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

Lottizzazione abusiva in zona già urbanizzata

Fatta questa generale premessa, la casistica riguarda la realizzazione di questo intervento, materiale o immateriale come anzi detto, all’interno di aree adeguatamente urbanizzate.

La presenza di adeguata e idonea dotazione di standard urbanistici della zona potrebbe far presupporre a qualcuno che l’intervento di trasformazione dell’area non possa sfociare nella lottizzazione abusiva.

Dalla giurisprudenza emerge l’esatto contrario.

Il concetto di fondo è che costituisce lottizzazione abusiva la trasformazione compiuta in contrasto agli strumenti urbanistici e di pianificazione (di ogni livello, ndr). In questo modo l’intervento si pone in contrasto con le previsioni programmate e il futuro assetto del territorio deciso dalla P.A. E perciò, difforme alle scelte pianificatorie ritenute migliori per lo sviluppo del territorio e della collettività.

Integra il reato di lottizzazione abusiva anche l’edificazione realizzata, in assenza di piano attuativo, in un fondo ubicato in zona già urbanizzata, qualora la situazione di fatto richieda un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato mediante il riordino o la definizione “ex novo” di un disegno urbanistico dell’area, essendo esclusa la necessità dello strumento attuativo nel solo caso in cui tale situazione sia con esso del tutto incompatibile a causa della pressoché completa edificazione della zona (Cass. Pen. n. 10080/2020).

Dalla sentenza emerge chiaramente come gli interventi di una certa rilevanza, cioè anche quelli che avrebbero necessitato di pianificazione attuativa, rientrano nella categoria di lottizzazione abusiva.

E ciò avviene perchè si pongono in contrasto con le scelte e strategie di sviluppo territoriale.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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