Il Comune non può attestare conformità allo Stato Legittimo su richiesta del cittadino

fascicolo pratiche edilizie

Anche la giurisprudenza amministrativa conferma l’impossibilità per l’Amministrazione pubblica di rilasciare un certificato attestante la regolarità dell’immobile.

Sarebbe un bell’obbiettivo da raggiungere: un cittadino richiede al Comune il rilascio di una certificazione in cui si attesta che il proprio immobile risulti conforme entro tolleranze a tutti i titoli abilitativi e pratiche edilizie che lo hanno riguardato, oppure che svolga lui stesso le opportune ricerche per quelle costruzioni e interventi effettuati in epoca non ancora soggette all’obbligo di titolo abilitativo. Per fare questo, bisognerebbe che intanto il libretto di fabbricato, o fascicolo di fabbricato, diventasse realtà, ma non sarebbe sufficiente. Ciò non è possibile perchè, ai sensi degli articoli 9-bis e 34-bis del D.P.R. 380/2001, l’attestazione delle tolleranze costruttive ed esecutive ai fini dello Stato Legittimo, è richiesta in due casi:

  1. presentazione di pratiche edilizie, di ogni tipo (comunicazione, segnalazione e istanza);
  2. stipula atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali, come le compravendite, divisioni ereditarie, permute, eccetera;

La giurisprudenza continua a confermare l’impossibilità di emettere un certificato attestante la conformità urbanistica edilizia dell’immobile, da ultimo il TAR Lazio n. 6311/2026, in cui è stato affermato per un caso analogo che:

«L’istanza presentata dal ricorrente non si inserisce in alcun procedimento tipizzato dalla normativa urbanistico-edilizia vigente: essa, infatti, non è riconducibile né a una domanda volta all’ottenimento di un titolo edilizio, né a un’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, né, infine, a una richiesta finalizzata a sollecitare l’esercizio del potere repressivo di presunti abusi edilizi commessi da terzi.».

Proseguendo la lettura della sentenza, viene confermato che il Comune non può essere obbligato, neppure di fronte al giudice amministrativo, a svolgere un procedimento non tipizzato, e a rilasciare una attestazione di conformità urbanistico-edilizia non prevista dall’ordinamento:

«La richiesta mira, dunque, all’adozione di un atto, non previsto dall’ordinamento, volto a certificare la regolarità edilizia degli immobili di cui trattasi. L’ordinamento urbanistico, tuttavia, non contempla un procedimento che imponga al Comune il rilascio di attestazioni sulla regolarità edilizia di un manufatto, visto che tale regolarità si deve ricavare obiettivamente dai titoli abilitanti che ne hanno consentito la realizzazione. Come noto, soltanto per i terreni è previsto il rilascio di una certificazione di destinazione urbanistica, con valore eminentemente dichiarativo (art. 30 del d.P.R. n. 380/2001; cfr. T.A.R. Campania, Napoli, II, 29 dicembre 2020, n. 6451; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 21 luglio 2017, n. 434), mentre non esiste un’analoga certificazione per i terreni edificati.
Nemmeno dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001, introdotto dal decreto-legge n. 76 del 2020, convertito nella Legge n. 120 del 2020, che individua i presupposti per la verifica dello stato legittimo di un immobile, può desumersi un obbligo dell’Amministrazione di attestare lo stato legittimo dell’immobile.
Nell’interpretare la disposizione in esame, infatti, la giurisprudenza ha sempre ritenuto che, per il principio di “vicinanza della prova”, grava sulla parte privata l’onere di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile avvalendosi degli strumenti previsti dall’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 (Cons. Stato n. 1924/2025 e n. 1445/2024; in termini anche un precedente della Sezione: TAR Lazio, Roma, Sez. II-bis, n. 19535/2025).
11.1 Conseguentemente, non potendosi configurare alcun obbligo a provvedere sull’istanza del ricorrente in capo a Roma Capitale, deve concludersi che, nel caso in esame, viene a mancare il presupposto per esperire il giudizio di cui agli articoli 31 e 117 c.p.a.».

Conclusioni

Il cittadino che intende verificare la conformità del proprio immobile deve rivolgersi ad un Tecnico abilitato di propria fiducia, non potendo obbligare la Pubblica amministrazione competente a svolgere queste verifiche, e a rilasciare apposita certificazione. Questo tipo di verifiche i Comuni le svolgono, ma nell’ambito di accertamenti di illeciti edilizi.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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