Sezione Edificio

Secondo il TAR non viola la proprietà privata l’imposizione di verifica strutturale sugli edifici, escluso invece l’obbligo di allegarlo in compravendita

Pochi sapranno che il Comune di Milano ha disposto nel Regolamento Edilizio alcuni obblighi nei confronti dei cittadini proprietari degli immobili, allo scopo di tutelarne la sicurezza e la pubblica incolumità.

Tale previsione è indicata nel comma 6 art. 11 sulla manutenzione degli edifici collaudati o ultimati entro 50 anni: per essi è previsto l’obbligo di verifica dell’idoneità statica dell’intero edificio e di ogni parte.

La verifica strutturale non potendo soddisfare le probabili normative antisismiche sopravvenute, va effettuata secondo la normativa vigente alla data di:

  • collaudo;
  • ultimazione fabbricato;

E’ sottinteso che questo tipo di verifica si possa qualificare come un “ri-collaudare” l’edificio con le norme vigenti a quel momento, pertanto di competenza esclusiva di ingegneri e architetti.

Peraltro il Comune prevede termini e modalità di verifica obbligatoria per gli edifici sprovvisti di collaudo statico o per interventi “rilevanti” sugli edifici. Oltre a divenire documento essenziale per il fascicolo di fabbricato, il Regolamento edilizio comunale di Milano impone ai notai l’obbligo di allegare il certificato di idoneità statica negli atti di compravendita.

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Qualcuno si è opposto contro questo obblighi

Il TAR Milano si è espressa con sentenza n. 852/2022, ritenendo legittimo l’obbligo di dotare gli edifici del certificato di idoneità statica, secondo il comma 6 art. 11 del Regolamento Edilizio di Milano.

Il TAR ha ritenuto che la prescrizione comunale non è stata considerata violazione del diritto di proprietà e non impone oneri eccessivamente gravosi al proprietario, in quanto essa intende tutelare un rilevante interesse pubblico oltre che privato, cioè la sicurezza collettiva e la pubblica incolumità.

La sentenza fa riferimento alla sicurezza degli edifici secondo l’art. 4 del D.P.R. n. 380/2001, che attribuisce alla potestà regolamentare del Comune il compito di disciplinare gli interventi al fine di garantire la sicurezza degli immobili.

Il TAR argomenta che la sussistenza di un esplicito fondamento normativo primario della citata disposizione sia già sufficiente a legittimarla, aggiungendo pure che la stessa si presenta come assolutamente ragionevole perchè tutela sia i proprietari degli immobili che la collettività.

Di conseguenza la verifica della sicurezza degli edifici è finalizzata a prevenire i rischi di crollo o cedimento delle costruzioni, allo scopo di tutelare l’incolumità delle persone e del patrimonio.

Escluso invece l’obbligo di allegare idoneità statica negli atti notarili di compravendita

Il TAR invece ha ritenuto fondato il ricorso sulla parte finale del comma 6 art. 11 del Regolamento Edilizio di Milano che impone ai notai, in caso di compravendita dell’immobile, di allegare il certificato di idoneità statica all’atto di vendita.

Trattandosi di ambito civilistico e incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale.

Infatti “l’ordinamento del diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull’esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l’uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell’ordinamento civile, quindi, identifica un’area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione” (Corte Costituzionale, sentenze n. 138/2021, n. 113/2018).

Conclusioni

Chissà se questa sentenza verrà appellata al Consiglio di Stato, e sopratutto se farà da apripista ad altri Comuni o perfino alle Regioni.

Tra i problemi diffusi sul patrimonio edilizio esistente, vi è anche la ricognizione della sicurezza strutturale e dello stato conservativo; da una parte molti edifici sono stati costruiti in epoche in cui non c’erano normative antisismiche severe (o non c’erano affatto), dall’altra parte molti edifici non hanno svolto indagini e interventi manutentivi.

Più volte si è parlato del grado di vulnerabilità sismica del patrimonio edilizio esistente, che possiamo iniziare ad affrontare coi vari bonus edilizi (se sopravviveranno), e iniziare a rendere consapevole il proprietario che vive in una “bara di mattoni” potrebbe essere già un primo passo.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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