Fra le tante ipotesi di consegna di immobile viziato al compratore vi rientra anche quella di “aliud pro alio“, e si concretizza consegnando appunto una cosa per un’altra.
La consegna/compravendita immobiliare di “aliud pro alio” non trova espresso riferimento nel Codice Civile, ma la giurisprudenza civile ha provveduto a disciplinare questa particolare casistica riferendosi all’articolo 1497 del Codice Civile.
Significa che la consegna dell’immobile compravenduto è avvenuta con grave inadempienza da parte del venditore: egli non ha rispettato i patti e la cosa consegnata alla compravendita differisce pesantemente.
Siamo di fronte ad una situazione in cui l‘immobile compravenduto non risulta affatto dotato delle caratteristiche promesse e concordate nel contratto, configurandosi piuttosto in un oggetto profondamente diverso e inutilizzabile per le finalità concordate. Ed ecco che l’acquirente valuterà se avviare l’azione risarcitoria e/o l’inadempimento contrattuale “grave”.
Occorre fare una prima sommaria distinzione tra le due casistiche in base alla prescrizione ad agire in sede giudiziaria:
Si capisce benissimo l’importanza di questi termini temporali e della qualifica del problema, dovendo valutare se le discordanze e inconvenienti possano qualificare come vizi della cosa venduta (vedi articoli 1492 e 1495 C.C.) oppure se giustificano inadempimento contrattuale con successiva risoluzione.
Nel titolo ho usato il termine di “annullamento”, che giuridicamente parlando assume un significato diverso rispetto a quello più corretto di “risoluzione per inadempimento”.
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I margini entro il quale scatta l’ipotesi di aliud pro alio non sono ben definiti nell’ambito di compravendita immobiliare, e gli orientamenti giurisprudenziali sono fonti da consultare per distinguere con esattezza, e caso per caso, gli specifici margini.
La figura della vendita di aliud pro alio elaborata dalla giurisprudenza (vedi Cass. Civ. n. 16344/2023, n. 2313/2016, n. 28419/2013) è da considerare:
Alla luce di questi principi di base, diviene difficile sostenere un meccanismo automatico in cui la presenza di qualsiasi abuso edilizio, difformità o irregolarità edilizia porti alla ipotesi di immobile aliud pro alio, e conseguente risoluzione per inadempimento.
Ciò significa che per ogni caso si dovrà valutare la sanabilità o meno di ogni configurazione edilizia ritenuta irregolare:
Si precisa infine che non scatta l’ipotesi di nullità formale come invece prevista in materia di commerciabilità sotto il profilo edilizio e urbanistico.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.
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