Volumi tecnici in zona vincolo paesaggistica, esclusi dalla Compatibilità in sanatoria • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

04/03/2026
Compatibilità paesaggistica

Nella sentenza n. 633/2026 del Consiglio di Stato si è dibattuto su alcuni vani abusivi giustificati come vani tecnici, realizzati in aderenza ad un fabbricato, e tra i vari motivi è stata contestata l’impossibilità della c.s. sanatoria paesaggistica prevista dall’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e paesaggio). Nello specifici, si trattava di quattro opere:

un primo locale di mq 5,5 (volume di mc. 11.56);
un secondo locale di mq 8,40 (volume di mc 16,12);
un terzo vano di mq 5,04 (volume di mc 10,23;
una quarta veranda di mq 4.

In sostanza, nel complesso, si presentava di fatto una nuova ala del fabbricato già esistente, e sul quale il Comune ha provveduto a rilasciare l’Accertamento di conformità, per un illecito che ha portato alla realizzazione di volumi e superfici utili aggiuntivi. Tuttavia, si deve rammentare che:

regola generale: l’articolo 167, comma 4, del Codice, vieta espressamente la regolarizzazione postuma paesaggistica in caso di realizzazione o aumento di superfici utili e di volumi aggiuntivi in zone sottoposte a vincolo paesaggistico;
regola specifica: l’articolo 36-bis, comma 4, del DPR 380/01 ammette la possibilità di chiedere la Compatibilità paesaggistica per realizzazione o aumento di volumi e superfici utili, ossia quando l’illecito edilizio si qualifica per:
- variazioni essenziali al progetto approvato con Permesso di costruire o SCIA alternativa;
- parziali difformità al permesso di costruire o SCIA alternativa;
- opere effettuate in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria;

Come comportarsi in caso di volumi tecnici, ossia di quei manufatti destinati soltanto ad ospitare impianti e non utilizzabili diversamente? L’anzidetta sentenza entra nel merito.

Volumi tecnici abusivi compiuti in zona a vincolo paesaggistico

Nell’anzidetta sentenza, la fattispecie riguarda il rilascio da parte del Comune dell’Accertamento di conformità ai fini edilizi, e della relativa Compatibilità paesaggistica ex articolo 167, qualificando tali manufatti come vani tecnici, facendo riferimento anche a quanto previsto favorevolmente dalla Circolare n. 33/2009 sulla sanabilità dei vani tecnici.

Sul punto, il Consiglio di Stato ha affermato che la compatibilità paesaggistica ex articolo 167 è impostata come eccezione ad una più ampia regola generale, deve essere sottoposta a criteri di stretta interpretazione, e ad una rigorosa dimostrazione circa la sussistenza effettiva dei requisiti affinché si possa ragionevolmente configurare un c.d. “vano tecnico”. In questa sede la dimostrazione esibita è stata ritenuta non adeguata, affermando che «Il locale tecnico è esterno … ed ha le caratteristiche del tipico volume tecnico irrilevante ai fini urbanistici non potendo essere utilizzato a fini abitativi (date le ridottissime dimensioni) che, essendo privo di qualsiasi autonomia funzionale, è infatti destinato ad ospitare gli impianti serventi il fabbricato principale». Questo approccio è stato ritenuto insufficiente per dimostrare caratteristiche e funzionalità ricoperte dai vani tecnici, dalla quale non è emerso neppure quale tipologia di impianti sarebbe stata ospitata all’interno di essi.

L’ascrivibilità di un manufatto alla categoria dei “volumi tecnici” non può risolversi in un’astratta affermazione di intenti, ma presuppone una disamina analitica delle peculiarità funzionali che ne attestino la natura accessoria e strumentale. La mera assenza di utilizzo abitabile o la generica destinazione a locali di servizio non integrano, di per sé, tale requisito: è indispensabile una prova documentale sulle dotazioni tecniche e sulla loro effettiva integrazione nell’opera. Coerentemente, la disciplina paesaggistica impone un’interpretazione restrittiva: l’onere della prova è posto a carico di chi richiede l’eccezione, il quale deve produrre elementi inconfutabili atti a sottrarre l’intervento al regime dei vincoli volumetrici, preservando così l’integrità del territorio da possibili prassi elusive. Di conseguenza, il Consiglio di Stato ha accolto la censura avanzata e dichiarato illegittimo il parere paesaggistico, ancorché acquisito mediante silenzio-assenso, per insussistenza dei presupposti di cui all’articolo 167, comma 4, del D.Lgs. 42/2004. Ma sulla sanabilità dei volumi tecnici occorre fare un ulteriore approfondimento, vedi prossima sezione.

Divieto generale per qualsiasi volumetria e superficie utile

Occorre anche aggiungere che il Consiglio di Stato, in altre sentenze, si è già pronunciato a sfavore sulla sanatoria paesaggistica per volumi tecnici realizzati su aree e immobili ivi vincolati. È già stato chiarito che il rilascio della compatibilità paesaggistica non è consentito in presenza di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi, ovvero un aumento di quelli legittimamente realizzati, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, sia esso interrato o meno (sentenze Cons. di Stato n. 836/2026, n. 9263 e 5304/2024; n. 8097/2023, n. 3026/2022).

Chiaramente questo divieto è stato attenuato soltanto per quelle ipotesi di illeciti edilizi rientranti all’interno dell’articolo 36-bis del DPR 380/2001, introdotto dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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