VEPA su pergotenda: Consiglio di Stato cambia rotta sulla chiusura totale dello spazio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

12/05/2026
Carlo Pagliai
Edilizia libera

Installare vetrate amovibili su pergotenda o pergola bioclimatica può trasformarsi in creazione di nuova volumetria, soprattutto quando l’insieme delle opere chiude completamente uno spazio già delimitato.

Molte pubblicità continuano a illudere proprietari, ristoratori e committenti vari sulla possibilità di realizzare verande “mascherate” accoppiando vetrate scorrevoli a pergotende, pergole bioclimatiche o coperture simili, magari completando il tutto con impianti, climatizzazione, arredi fissi e utilizzo continuativo durante tutto l’anno. Per un breve periodo sembrava essersi consolidata una lettura più favorevole: il Consiglio di Stato, con sentenze n. 4148/2024, n. 607/2025 e n. 628/2026, aveva infatti ritenuto possibile l’installazione di VEPA laterali su pergotende, senza far perdere alla struttura le caratteristiche di delimitazione precaria dello spazio esterno. Secondo quell’impostazione, le vetrate panoramiche amovibili non trasformavano automaticamente il terrazzo o lo spazio esterno in locale chiuso, ma ne miglioravano soltanto la vivibilità, lasciandone ferma la funzione pertinenziale e accessoria. In sostanza, il ragionamento era questo: se la pergotenda resta tale e le VEPA sono amovibili, trasparenti e non stabilizzano definitivamente lo spazio, non si realizza necessariamente una ristrutturazione edilizia o una nuova volumetria. In seguito, la stessa impostazione favorevole alla “combo” è stata affermata nella sentenza del Consiglio di Stato n. 3449/2026.

La combo “VEPA + pergotenda” o “VEPA + pergola bioclimatica”

Questo orientamento aveva aperto la strada alla cosiddetta “combo” VEPA più pergotenda o pergola bioclimatica, tema già delicato perché l’articolo 6 del D.P.R. 380/2001, come modificato dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”, consente l’edilizia libera soltanto nel rispetto di precise condizioni quali il rispetto dei vincoli, norme regionali, prescrizioni urbanistiche, norme di settore e soprattutto senza creare spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici. Il provvedimento Salva Casa ha inserito espressamente tra gli interventi di edilizia libera anche le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, comprese tende a pergola e soluzioni bioclimatiche, ma sempre con un limite decisivo: non devono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici.

La frenata arriva con Consiglio di Stato n. 1526/2026

In seguito, la sentenza del Consiglio di Stato n. 1526/2026 cambia sensibilmente prospettiva, o quantomeno introduce un criterio applicativo molto più severo. La fattispecie riguardava un ristorante-pizzeria situato nel territorio regionale della Puglia, dove era stata autorizzata una pergotenda di circa 18,50 x 8,50 metri, con altezza media di 3 metri. Successivamente, su una parte del perimetro era stata installata una vetrata mobile scorrevole su binari, priva di intelaiatura.

Il TAR Puglia, con sentenza emessa il 15 novembre 2022, n. 1538, aveva annullato l’ordine di demolizione emesso dal Comune, valorizzando il fatto che la vetrata fosse scorrevole, amovibile e installata soltanto su un lato della pergotenda. Secondo il primo giudice amministrativo, non vi sarebbe stata chiusura permanente dell’area, né incremento di sagoma, superficie o volume.

Il Consiglio di Stato, invece, ha ribaltato la decisione. Il punto decisivo non è stato valutare la vetrata in sé, presa isolatamente, ma osservarla nel contesto complessivo in cui era stata installata. La pergotenda, infatti, risultava già chiusa su tre lati da murature o delimitazioni preesistenti; l’apposizione della vetrata sull’unico lato rimasto aperto aveva quindi determinato, secondo Palazzo Spada, la chiusura totale dello spazio coperto. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1526/2026 cambia molte cose, perchè l’intervento non poteva essere letto come semplice miglioramento della fruibilità esterna: l’effetto finale era la creazione di uno spazio completamente chiuso, con nuova volumetria. Da ciò discendeva la necessità del previo permesso di costruire e, in sua mancanza, l’ordine di demolizione risultava legittimamente emesso dal Comune.

Il principio pratico: non conta solo l’opera, conta l’effetto finale

Da questa sentenza emerge un principio chiaro: per valutare il carattere abusivo di un’opera edilizia occorre inserirla nel contesto immobiliare complessivo, verificando l’impatto finale sul territorio. Tradotto: non basta dire che la vetrata è scorrevole, amovibile, trasparente o priva di intelaiatura, bisogna chiedersi che cosa produce davvero quell’installazione rispetto allo stato dei luoghi. Bisogna fare una distinzione importante: se una pergotenda o una pergola bioclimatica è aperta sui lati e le VEPA mantengono una funzione realmente temporanea, protettiva e reversibile, potrebbe essere ancora sostenibile la tesi favorevole già espressa dalle sentenze n. 4148/2024 e n. 607/2025. Se invece la struttura è già delimitata da muri, pareti, fabbricati, confini edificati o altri elementi stabili, e la VEPA chiude l’unico fronte rimasto aperto, l’opera rischia di assumere tutt’altra qualificazione: non più semplice edilizia libera, ma creazione di un volume chiuso. È proprio questo il passaggio che rende la sentenza C.d.S. n. 1526/2026 particolarmente significativa: la “combo” VEPA più pergotenda non viene più guardata soltanto come somma di due categorie astrattamente ammesse in edilizia libera, ma come risultato edilizio unitario. E il risultato può essere una veranda sotto mentite spoglie.

Si conclude a margine riproponendo l’invito ad una certa cautela: non mi convince del tutto la possibilità di fare una “combo” tra VEPA e pergotenda, perchè l’articolo 6, comma 1, lettera b-bis del DPR 380/2001 non consente di installare liberamente ovunque le VEPA, bensì su tre elementi ben precisi:

balconi aggettanti dal corpo dell’edificio;
logge rientranti all’interno dell’edificio;
porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Articolo 6, comma 1, lettera b-bis del DPR 380/2001:

b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

Edilizia libera non significa libertà di chiudere tutto

L’equivoco nasce spesso da una lettura troppo “commerciale” dell’articolo 6 del Testo Unico Edilizia: le VEPA sono state inserite tra gli interventi di edilizia libera, così come le pergotende e alcune opere di protezione solare, ma questa libertà è condizionata. Le VEPA devono assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche e parziale impermeabilizzazione. Ma non devono configurare spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici; analogamente, le pergotende e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso e devono armonizzarsi con le linee architettoniche preesistenti. Quindi il messaggio è chiaro: l’edilizia libera non è un lasciapassare per realizzare locali chiusi, sale ristorante, ampliamenti commerciali, giardini d’inverno o verande camuffate.

Cambio di giurisprudenza o semplice precisazione?

A mio avviso siamo davanti a un vero cambio di passo, anche se tecnicamente potrebbe essere presentato come distinzione del caso concreto. Le sentenze n. 4148/2024 e n. 607/2025 erano favorevoli alla possibilità di abbinare VEPA e pergotenda quando lo spazio restava esterno e pertinenziale, senza trasformazione edilizia stabile. Il Consiglio di Stato n. 1526/2026, invece, pone l’accento sull’effetto di chiusura totale prodotto dall’intervento. Prima si guardava molto alla natura amovibile e leggera delle VEPA, adesso si guarda soprattutto alla chiusura complessiva dello spazio, cioè al risultato finale. In questo ambito, è proprio il caso di dire che “è la somma che fa la differenza”. Questo significa che le VEPA su pergotenda non sono automaticamente vietate, ma diventano molto più critiche da effettuarsi quando comportano la chiusura di un ambiente già delimitato. In passato, infatti, sussisteva già un orientamento contrario alla libera chiusura di pergotenda mediante vetrate amovibili, configurando un aumento di volume, nuova costruzione e opera soggetta a permesso di costruire.

Ristoranti, dehors e attività commerciali: rischio maggiore

Proprio perchè la vicenda riguardava una struttura destinata a ristorante e pizzeria, si pone il problema dell’effettivo utilizzo in maniera continuativa: quando l’area esterna viene utilizzata stabilmente per la somministrazione, arredata con tavoli, sedie, impianti, eventuale riscaldamento, illuminazione, chiusure laterali e protezioni permanenti, il confine tra spazio esterno pertinenziale e locale chiuso diventa sottilissimo. In ambito commerciale, il rischio è ancora più alto poiché la chiusura dello spazio può incidere su superficie utilizzabile, carico urbanistico, requisiti igienico-sanitari, prevenzione incendi, agibilità, standard, autorizzazioni amministrative e compatibilità con gli strumenti urbanistici comunali. Non basta quindi invocare la parola “VEPA” per rendere l’intervento automaticamente libero.

Conclusioni: non esagerare con la combo VEPA + pergotenda

La sentenza Consiglio di Stato n. 1526/2026 impone molta prudenza sulla realizzazione combinata di VEPA e pergotenda, o con la pergola bioclimatica. Dopo l’apertura delle sentenze n. 4148/2024 e n. 607/2025, si poteva pensare che l’abbinamento tra VEPA e pergotenda fosse ormai sdoganato in tutte le ipotesi, purché privo di impianti e senza trasformazioni funzionali pesanti. Oggi, invece, alla luce di questa più recente sentenza, occorre interrogarsi se l’intervento abbia l’effetto di chiudere completamente uno spazio già delimitato, anche soltanto a livello funzionale? Se la risposta è affermativa, siamo molto vicini alla creazione di nuova volumetria e di uno spazio stabilmente utilizzato, con necessità del permesso di costruire, al pari di una veranda. Dunque, prima di installare vetrate scorrevoli su pergotende, pergole bioclimatiche, dehors o coperture similari, è bene verificare attentamente:

lo stato dei luoghi;
quanti lati risultano già chiusi;
la funzione effettiva dello spazio;
l’eventuale presenza di impianti e climatizzazione;
la disciplina comunale;
i vincoli urbanistici, paesaggistici, condominiali e di settore;
l’effetto complessivo dell’intervento.

Perché sommare due opere apparentemente leggere e libere, può produrre un risultato tutt’altro che leggero, e come spesso accade in edilizia, non conta il nome commerciale del prodotto, ma l’effetto urbanistico-edilizio finale.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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