Pergotenda, condizioni per edilizia libera ed escludere permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

09/03/2026
Edilizia libera

Indice

Lineamenti generali e quadro normativo della pergotenda
Pergotenda, requisiti per esclusione dal titolo abilitativo edilizio
- Criterio funzionale
- Criterio strutturale
La pergotenda in giurisprudenza amministrativa
FAQ pergotenda

Lineamenti generali e quadro normativo della pergotenda

La Cassazione penale ha esaminato un altro caso di una pergotenda trasformata in manufatto ad uso diverso, e con la sentenza n. 29638/2025, e si espressa anche alla luce della legge Salva Casa. Molti pensano ancora oggi che la realizzazione della pergotenda possa essere estesa al punto di creare nuovi spazi ad uso abitativo con opere apparentemente modeste a livello strutturale o qualitativo. Intanto le pergotende, per loro natura telonata, possono costituire effetto vela, mentre la loro chiusura parziale o totale, anche con altrettanti elementi precari come pareti telonate, può portare alla creazione di spazi ad uso permanente, incompatibili con lo scopo prefissato.

L’installazione della pergotenda ricade infatti nel regime di edilizia libera, in quanto l’entrata in vigore del decreto legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024, ha introdotto l’art. 6 lettera b-ter del d.P.R. n. 380 del 2001, che attrae espressamente nell’ambito degli interventi di edilizia libera:

«le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».

Il proprietario invece aveva fatto realizzare una “pergotenda”, dotata di sistema di scorrimento in materiale plastico, posta sul terrazzo di pertinenza della sua unità immobiliare e costituita da una struttura metallica di dimensioni 5,10 mt. x 3,70 mt., con altezza minima di 2,55 mt. e massima di 2,65 mt.; la struttura poggiava su due muri del terrazzo su cui era appoggiata chiudendo totalmente gli altri due lati ed era sorretta da due pilastrini metallici aventi sezione di 10 cm. x 8 cm. Ciò posto, il Tribunale ha ritenuto che per l’intervento in esame fosse necessario un titolo abilitativo, essendo stato creato un nuovo volume abitabile, dotato di cucina in muratura, con chiusura totale di due pareti e con una copertura di plastica spessa, avendo ciò determinato l’evidente mutamento della destinazione d’uso dell’originario terrazzo, ponendosi peraltro la struttura de qua in contrasto con le previsioni regolamentari del Centro storico, che individua le caratteristiche della “pergotenda” nell’utilizzo di “tende parasole, di tipo avvolgibile, realizzate in tessuto e senza tamponamento laterale”, con esclusione di materiale plastico e con altezza massima di 2,50 mt., ciò nel presupposto che l’intervento serva a ripararsi dal sole o da momentanei eventi di minima portata e non da qualunque altro accadimento atmosferico, perché altrimenti si tratterebbe di coperture e non di tende.

La Cassazione si è già espressa sulla distinzione tra pergotende e manufatti propri, ad esempio con pronuncia n. 39596/2024 affermando che, in tema di reati edilizi, non rientrano nella nozione di “pergotenda”, di cui all’art. 6, comma 1, lett. b-ter), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come novellato dall’art. 1, comma 1, lett. a), decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, i manufatti leggeri, implicanti la creazione di uno spazio chiuso idoneo a determinare la trasformazione urbanistico-edilizia del territorio e soggetto, come tale, a regime autorizzatorio.

Pergotenda, requisiti per esclusione dal titolo abilitativo edilizio

Normalmente la pergotenda consiste in una struttura leggera, diretta a soddisfare esigenze che, seppure non precarie, risultano funzionali solo a una migliore vivibilità degli spazi esterni
di un’unità già esistente, tipo terrazzi e/o giardini, poiché essenzialmente finalizzate ad attuare una protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. La giurisprudenza amministrativa ha già dettagliato alcuni profili meglio evidenziati di seguito, ed estrapolati dalle seguenti sentenze del Consiglio di Stato, n. 1185/2026, n. 2834/2025 e n. 8199/2025. Dopo la legge n. 105/2024 “Salva Casa, il regime edilizio “libero” della pergotenda è stato chiarito e pertanto, al netto di vincoli, norme di settore e disposizioni locali (come regolamenti edilizi e piani regolatori), è esonerato dal titolo abilitativo, nel rispetto di questi presupposti:

sia funzionalmente destinata alla sola protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
sia strutturalmente (e conseguentemente) costituita esclusivamente da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
non determini la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente areazione di volumi e di superfici;
abbia caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e si armonizzi alle preesistenti linee architettoniche.

In assenza anche di una sola di queste condizioni, l’opera non può essere considerata come soggetta a edilizia libera. Prima della legge Salva Casa n. 105/2024, la giurisprudenza aveva invece escluso le pergotende dal regime di edilizia libera in quanto:

non doveva essere neppure infissa al suolo (pertanto elemento o manufatto veramente precario, e a rischio di ribaltamento per eventi atmosferici estremi);
non prevedeva strutture fisse adeguate al sostegno e all’estensione della pergotenda;
non era prevista la possibilità di realizzarla addossata o annessa ad edificio.

Criterio funzionale

La distinzione passa infatti dall’uso distorto o dell’abuso funzionale, anche di tipo potenziale, che può effettuarsi aggiungendo o modificando gli elementi costitutivi della pergotenda. L’utilizzo dell’elemento deve limitarsi ad un uso transitorio e di riparo da fenomeni atmosferici, e non per diventare verande sotto mentite spoglie.

Criterio strutturale

La elemento prevalente deve essere la tenda, pertanto le caratteristiche strutturali assai sovradimensionate possono portare la pergotenda al di fuori dell’edilizia libera.

La pergotenda in giurisprudenza amministrativa

Anche la giurisprudenza del Consiglio di Stato (sentenze n. 702/2026, n. 8199/2025) è allineata a quella di Cassazione penale, e ha chiarito che la pergotenda è un’opera che per le sue caratteristiche strutturali e per i materiali utilizzati, non solamente non determina la stabile realizzazione di nuovi volumi/superfici utili, ma deve anche trattarsi di una struttura leggera, sostanzialmente idonea a supportare una “tenda ”, anche in materiale plastico, ma a condizione che:

l’opera principale sia costituita, appunto, dalla “tenda ” quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno;
la struttura rappresenti un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all’estensione della stessa;
gli elementi di copertura e di chiusura (la “tenda”) siano non soltanto facilmente amovibili, ma anche completamente retraibili, in materiale plastico o in tessuto, comunque privi di elementi di fissità, stabilità e permanenza tali da creare uno spazio chiuso, stabilmente configurato che possa alterare la sagoma ed il prospetto dell’edificio “principale”.

Prima dell’entrata in vigore della legge Salva Casa n. 105/2024, la giurisprudenza aveva stabilito che la pergotenda non dovesse anche essere “infissa al suolo”, quale requisito rafforzativo della sua precarietà: col Salva Casa questo requisito è venuto meno, in quanto nel vigente articolo 6, comma 1, lettera b-bis, del DPR 380/2001 è stato invece prevista la possibilità di strutture fisse necessarie al sostegno della pergotenda. Non poteva essere diversamente, perché tutte le opere telonate richiedono adeguato ancoraggio alla struttura onde evitare effetto strappo o “vela”, compromettendo la sicurezza.

Il passaggio da una pergotenda ad una tettoia è breve, la legge Salva Casa ha fornito i paletti da non oltrepassare. Lo stesso dicasi per il passaggio verso la veranda.

FAQ pergotenda

1. “Qual è la differenza tra pergotenda e veranda?”

La pergotenda è considerato un elemento di arredo esterno, rientrante in edilizia libera, perché la funzione principale è di tipo protettiva (telo retrattile), e non la struttura. Invece, la veranda, crea un volume chiuso e fisso, rendendo necessario il Permesso di Costruire.

2. “Esistono limiti di superficie o di altezza massima?”

Nella normativa nazionale non esiste un limite estensivo univoco per rientrare l’edilizia libera, e non si devono escludere quelle eventualmente previste da leggi regionali, strumenti urbanistici o regolamenti edilizi; diciamo che la realizzazione deve essere “commisurata” alle esigenze dell’immobile, consigliando moderazione e di attestarsi sui 20 mq. Per l’altezza, di solito ci si attesta prudenzialmente sui 2,50 – 3 metri, ma il vero vincolo è che non deve alterare la sagoma dell’edificio in modo permanente.

3. “Posso chiudere i lati con teli in PVC o vetrate?”

Se le chiusure sono mobili, trasparenti e non ermetiche (permettono il ricircolo dell’aria), restano spesso in edilizia libera. Ma se la chiusura è fissa, scatta l’obbligo di permesso, il chiarimento è stato fornito dal Consiglio di Stato.

4. “Serve il permesso del condominio per una pergotenda sul terrazzo?”

L’installazione di una pergotenda incide anche sul decoro architettonico. Anche se rientrante in edilizia, la stessa normativa antepone il rispetto degli aspetti estetici e di compatibilità col condominio, pertanto occorre consultare il regolamento di condominio per verificare i materiali e colori, e infine di consultarsi con l’Assemblea condominiale.

5. “Cosa succede se ho un vincolo paesaggistico?”

Anche se l’opera è in “edilizia libera” a livello comunale edilizio, l’Immobile potrebbe essere assoggettato ad un vincolo di varia natura (centri storici, zone costiere, parchi, paesaggio, ecc), e in tali casi occorre verificare anche se debba ottenere il nulla osta o autorizzazione dell’ente preposto.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

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