Superbonus 110, sette motivi del flop • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Gli interventi edilizi con maxi detrazioni fiscali legate a Cessione del credito non stanno decollando

Ho stilato una piccola lista di punti per cui non sta proprio dilagando questa iniziativa che poteva avere dei buone prospettive di rigenerazione urbana.

INDICE

Ritardo normative, tra provvedimenti attuativi e norme correttive
Troppi attori e interpretazioni, tra AdE, Enea e Ministeri
Cessione del credito, la prudenza delle banche
Professionisti Tecnici, micro studi non sono strutturati
Conformità urbanistica: generale irregolarità diffusa degli edifici, tempi lunghi per accesso agli atti e alle sanatorie
Procedure autorizzative complesse e lunghe, l’esclusione dalla categoria di ristrutturazione edilizia
Non è tutto gratuito, esclusione di alcuni costi e General contractor
Conclusioni

Se preferisci ne ho parlato nella versione video YouTube:

Ritardo normative, tra provvedimenti attuativi e norme correttive

Il primo problema è stato il ritardo delle normative dell’intera disciplina, fino a giungere ad un livello adeguato di completezza. Intanto ci furono modifiche rilevanti fra la versione iniziale del D.L. 34/2020 fino alla conversione in legge 77/2020, alcune anche sostanziali.

Poi vi è stato notevole ritardo dei provvedimenti attuativi, certamente capisco la complessità della materia che andava disciplinata in maniera molto precisa, ad essi poi si sono aggiunti ulteriori provvedimenti correttivi.
Infatti si stavano iniziando a fare largo alcune interpretazioni, alcune ufficiali (la famosa circolare 24E/2020) e in qualche modo recepiti con alcuni provvedimenti correttivi, vedi il cosidetto Decreto Agosto 104/2020, e la manovra 2021 (L. 178/2020).

Tali provvedimenti hanno consentito l’accesso a certe tipologie di intervento, procedure e soggetti che erano rimasti fuori.

Troppi attori e interpretazioni, tra AdE, Enea e Ministeri

Nella disciplina del Superbonus 110% si è creata una serie di discrepanze, a mio avviso dovute alla presenza di troppe interpretazioni e valutazioni emanate da troppi “attori”, che hanno aumentato le incertezze applicative.

La grande quantità e la complessità degli interpelli pubblicati dall’Agenzia delle Entrate, sommati alle FAQ dell’Enea, nonchè alle linee interpretative diffuse da alcuni organi istituzionali hanno disorientato gli operatori e professionisti.

Sento dire da molti colleghi Tecnici che “si legge tutto e il contrario di tutto”, sottolineando una confusione creata dall’assenza di riferimenti precisi e costanti; infatti il superbonus 110 non è una norma, ma è un groviglio di norme richiamate a grappolo, ad esempio l’antisismica, l’energetica, l’impiantistica, l’urbanistica, i vincoli, eccetera.

Cessione del credito, la prudenza delle banche

Un’altra criticità è l’effettiva operazione di cessione del credito: molte banche ed enti simili in qualche modo hanno alzato un po’ le difese, adottando procedure istruttorie dettagliate e complesse. Ritengo che queste abbiano scelto una linea di prudenza, vale a dire chiedono molti documenti per verificare i presupposti e condizioni essenziali.

Ad esempio se c’è la conformità urbanistica dell’immobile (dopo vediamo cosa vuol dire), perché le banche si trovano coinvolte in un meccanismo in cui si troveranno coinvolte, e dove sono chiamate a erogare dei crediti per acquisire dei crediti fiscali futuri rateizzati su base annuale.

Si capisce per cui non vogliono rischiare possibili danni e possibili problemi derivanti dai futuri accertamenti che saranno svolti, soprattutto in situazioni da cui risulterà che non c’erano tutti i requisiti; oppure per tutelarsi in anticipo dalle false attestazioni circa la presenza dei presupposti e condizioni.

Perciò molti istituti bancari sul concedere la cessione del credito chiedono prudenzialmente molti documenti per prevenire criticità in corso d’opera o a posteriori.

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Professionisti Tecnici, micro studi non sono strutturati

La disciplina del SuperBonus 110 è un groviglio di norme, in cui una norma può in qualche modo andare a confliggere e toccare altre norme di settore.

Molti studi di piccole dimensioni si sono trovati in difficoltà perché gli interventi Superbonus richiedono una adeguata preparazione anche su tutte le altre norme aventi incidenza urbanistico edilizia. Pensiamo ad esempio all’acustica, che è stata erroneamente considerata da molti una materia edilizia minore, mentre ora è diventata protagonista, oppure la sicurezza dei cantiere, l’antisismica, l’ energetica, l’impiantistica, l’urbanistica, i vincoli, ecc.

Sono una lunga di norme tutte connesse fra di loro, e ciò ha evidenziato a mio avviso una serie di criticità e difficoltà per gli studi che sono non sufficientemente strutturati.

Ciò li ha pure resi vulnerabili da certi “players” che si sono affacciati all’improvviso su questo questa nuova grande opportunità che riconosco essere vantaggiosa.

Intendo dire che la norma e l’impianto di tutta l’iniziativa andava forse studiato un pochettino meglio, con una cabina di regia forte e permanente.

Conformità urbanistica: generale irregolarità diffusa degli edifici, tempi lunghi per accesso agli atti e alle sanatorie

Fin da quando uscì il Decreto Rilancio n. 34/2020 sollevai alcune criticità, già evidenziato perfino un anno primo nel mio libro Ante ’67, dove sottolineavo una diffusa situazione di irregolarità edilizia sul patrimonio esistente.

Le irregolarità possono andare dal tramezzo spostato fino a salire ad abusi edilizi anche gravi o insanabili (Differenza tra fra abusi sanabili insanabili).

Il patrimonio edilizio presenta irregolarità e abusi edilizi, anche in condominio, e qui il problema si fa complesso. Se c’è una veranda abusiva, oppure un balcone o finestra risultano spostati, potremmo avere difficoltà a dichiarare lo Stato Legittimo di conformità immobiliare.

Anche se il Decreto Agosto n. 104/2020 ha introdotto un regime “semplificato” per lo stato legittimo delle parti comuni, ciò non è stato sufficiente a disinnescare il problema.

La mancanza della conformità urbanistica col Superbonus rischia di far saltare l’accesso al credito fiscale perché in agguato ci sono gli articoli 49 e 50 del D.P.R. 380/01, nonché il decreto ministeriale finanze 41/1998.

Nel momento in cui saltano fuori irregolarità edilizie in corso d’opera o anche dopo, gli accertamenti futuri possono avviare possibili azioni di revoca del bonus fiscale da parte dell’agenzia delle entrate, nei modi e nei termini previsti dalla legge.

Da qui si capisce come un geometra, architetto o ingegnere si trovino in difficoltà ed enormi responsabilità nel mandare una pratica edilizia in comune, attestando che lo stato legittimo sia conforme.

Non aiutano neppure i tempi di accesso agli atti: si stanno rivelando lunghissimi anche per colpa della perdurante emergenza sanitaria, e servono per ricomporre tutta la documentazione edilizia necessaria per un edificio o condominio.

In certe città la ricerca diventa ancora più incerta perchè oltre ai tempi lunghi potremmo riscontrare lo smarrimento di alcune pratiche edilizie. Si tratta dei dei casi in cui esse non sono risultino sussistenti e smarrite.

Aggiungiamo pure procedure di sanatoria lunghe: anche qui la situazione di emergenza sanitaria abbiamo una pubblica amministrazione un po’ in difficoltà, inoltre ottenere la sanatoria edilizia è una procedura complessa.

E’ necessario svolgere una discreta serie di accertamenti negli strumenti urbanistici comunali, nelle norme e discipline di settore, anche per verificare la doppia conformità.

Ad esempio deve sussistere la doppia conformità sotto ogni punto di vista, quindi non solo edilizio ma anche strutturale, impiantistico, le norme di settore, eccetera. Ciò crea enormi difficoltà e costi notevoli, perché in certe Regioni soprattutto fare una sanatoria significa pagare consistenti somme di denaro per sanzioni, oblazioni, oneri, eccetera.

In caso di impossibilità di ottenere la sanatoria, è forse possibile arrivare alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio: si tratta dei casi in cui gli illeciti non siano demolibili e si mantengano in opera pagando una sanzione pecuniaria, ma il nostro immobile comunque non possiede lo stato legittimo pieno.
E pertanto su questo immobile si pone il problema che molto probabilmente dovrà essere escluso dal superbonus, perché non è possibile presentare la pratica edilizia comprensiva dello stato legittimo. Vedremo poi se il legislatore farà ulteriori correttivi o se farà un testo unico nuovo sulle costruzioni.

Procedure autorizzative complesse e lunghe, l’esclusione dalla categoria di ristrutturazione edilizia

Prendiamo adesso gli edifici e unità immobiliari dotate di piena regolarità, di conformità dello stato legittimo: anch’esse si potranno scontrare con la burocrazia urbanistica.

Si prospettano infatti possibili tempi lunghi e difficoltà per ottenere i titoli edilizi necessario per avviare gli interventi Superbonus 110, potrebbero esserci alcuni vincoli che richiedono specifiche procedure, magari esami in commissioni varie, eccetera.
Ciò comporterà ulteriori ritardi nella tempistica o dover fare una documentazione più specifica.

Gli interventi superbonus su 110 sono interventi massivi e sostanziali, cioè impattanti, e in questo senso il D.L. 76/2020 “Semplificazioni” non ha aiutato; per certi tipi di ristrutturazioni edilizie in zone vincolate è molto facile uscire dalla definizione canonica di ristrutturazione edilizia (art. 3 c1. lettera d) del DPR 380/01), per qualificare l’opera in ristrutturazione edilizia pesante (art. 10 TUE), dove stanno gli interventi più rilevanti come la nuova costruzione o sostituzione edilizia.

Infatti molte volte gli interpelli e circolari del fisco hanno sottolineato di non superare la categoria di interventi di “ristrutturazione edilizia” indicata dall’articolo 3 comma 1 lettera d) DPR 380/01, considerandola il tetto massimo superiore (come regola generale, il Sismabonus Acquisto è l’eccezione che conferma la regola, per esempio).

La linea da non oltrepassare è appunto la demolizione ricostruzione a certe condizioni, che col decreto semplificazioni si è inasprita se compiuta in zone vincolate o nelle zone “speciali” tipo le zone omogenee A, le sue assimilate ed altre.

In queste zone anche la ricostruzione senza demolizione, come il ripristino degli edifici esistenti in campagna, potrebbe comportare la “fuoriuscita” dalla categoria di intervento di ristrutturazione edilizia ex art. 3 TUE. Con la conseguenza che si esce automaticamente anche da tutti i bonus fiscali edilizi, quindi non solo il superbonus ma anche tutti gli altri.

Non è tutto gratuito, esclusione di alcuni costi e General contractor

La formula del “tutto gratis” è stata smontata, in quanto ormai è appurato che alcune voci di costi non possono essere ammesse al superbonus: per esempio i costi delle sanatorie, le due diligence, i coste complementari.

Inoltre ricordiamoci che ci sono i prezzari da rispettare, cioè i costi massimali unitari per le opere esecutive, fissando quindi un ulteriore limite di spesa per ciascuna voce di intervento, un esempio sono gli infissi.

Recentemente il fisco ha confermato l’esclusione di alcuni costi di spesa relativi al General Contractor, vedi interpello 254/2021.

Tradotto ai minimi termini: se general contractor alla fine è soltanto apparente facendo un “brokeraggio” dell’operazione, i suoi costi sono esclusi dal beneficio fiscale. Se invece assume un ruolo oggettivo e operativo di organizzazione del cantiere, di tutte le fasi progettuali ed operative, assumendosi contrattualmente tutte le responsabilità verso il committente, allora rientra in gioco.