Nullità rogito compravendita, la dichiarazione mendace del venditore sul condono edilizio è assimilata alla sua mancanza

fascicoli pratiche edilizie

La falsa attestazione sui requisiti per ottenere la speciale sanatoria edilizia è equiparata ad inesistenza del titolo abilitativo, rendendo nullo l’atto di compravendita, questo è in sintesi uno dei punti interessante dell’ordinanza di Cassazione civile n. 7972/2026.

Siamo nell’ambito della commerciabilità provvisoria degli immobili (ammessa dalla L. 47/85 e integrata dalla L. 662/96), ossia il regime di circolazione ancora ammesso dalla normativa per le istanze di condono edilizio ancora pendenti e presentate a suo tempo. La fattispecie aveva per oggetto una compravendita con atto notarile di un appartamento situato all’ultimo piano, nel quale il venditore (una società) aveva dichiarato l’avvenuto deposito di domanda di condono ai sensi della L. 326/2003 (terzo condono), unitamente al versamento dei relativi bollettini di oblazione e che l’opera oggetto di regolarizzazione fosse stata ultimata entro il relativo termine di legge (ossia il 31 marzo 2003). Invece, è emerso che la sanatoria era inammissibile e non rilasciabile a causa dell’ultimazione tardiva dei lavori avvenuta oltre il predetto termine del 31-03-2003. Inoltre, da quanto si può intuire leggendo la sentenza, l’istanza di condono riguardava un lavatoio convertito in attico residenziale, e in zona gravata da vincoli paesaggistici, pertanto doveva essere rigettata per divieto normativo sull’aumento di volume in zona vincolata. Più dettagliatamente, la Suprema Corte applica la stessa soluzione identica della dichiarazione “ante ’67”: le difformità, anche gravi, non rilevano ai fini della nullità (sostanziale), ma rileva sotto il profilo della nullità (formale) la veridicità delle dichiarazione dell’epoca dell’abuso o dell’inizio della costruzione. Per il fatto che si sia dichiarata una data di fine lavori non veritiera, coincidente come requisito di ingresso al condono, è sufficiente per considerare nullo il rogito.

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La pronuncia di Cassazione n. 7972/2026, oltre a richiamare un’altra inerente un caso analogo (Cass. civ. n. 5436/2024), riprende i principi già enunciati dalla sentenza resa a Sezioni Unite n. 8230/2019, confermati anche da successive pronunce (Cass. Sez. Unite n. 30425/2022 e Cas. civ. n. 23394/2023), ossia che l’articolo 40, secondo comma, della L. 47/85. Si riporta in estratto il passaggio significativo:

«Sulla scia delle Sezioni Unite, Cass. Sez. 2 17-10-2022 n. 30425 e Cass. Sez. 2 1-8-2023 n. 23394 hanno dichiarato che, in caso di costruzione iniziata prima del I-9-1967, rispetto alla quale l’art. 40 co. 1 legge 47/1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi della concessione, la dichiarazione attestante che la costruzione è iniziata prima di quella data, la nullità sussiste soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all’immobile o se la dichiarazione che l’opera è iniziata prima al 1-9-1967 non corrisponde a realtà».

Si rileva un criterio notevole da questa vicenda: in caso di diniego della domanda di condono (ma vale anche per la sanatoria ordinaria), postumo alla vendita avvenuta con domanda pendente, si configura per equiparazione la falsa attestazione per assenza del titolo abilitativo dichiarato; la domanda di condono rimane pur sempre una domanda. Questo nuovo principio potrebbe rivelarsi micidiale sulla commerciabilità futura, ma anche passata, degli immobili con domande di condono ancora inevase, e soprattutto per quelle non evadibili per mancanza dei requisiti. In tal senso basta l’arrivo di un vincolo inedificabile postumo alla domanda a rompere le uova nel paniere, con questi effetti nefasti. Tradotto: non vendete più con domande di condono in attesa di definizione.

Testo integrale estratto dall’ordinanza:

«Come pure enunciato dalle Sezioni Unite (pag. 23 della sentenza), la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi negli atti dispositivi rileva non quale requisito meramente formale, ma quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, cioè ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente; poiché la presenza del titolo abilitativo non può essere affermata in astratto, ma deve essere affermata in relazione al bene contemplato nell’atto, la dichiarazione deve essere riferibile all’immobile; in presenza di dichiarazione con tali caratteristiche, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione al titolo in esso menzionato.
Sulla scia delle Sezioni Unite, Cass. Sez. 2 17-10-2022 n. 30425 e Cass. Sez. 2 1-8-2023 n. 23394 hanno dichiarato che, in caso di costruzione iniziata prima del I-9-1967, rispetto alla quale l’art. 40 co. 1 legge 47/1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi della concessione, la dichiarazione attestante che la costruzione è iniziata prima di quella data, la nullità sussiste soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all’immobile o se la dichiarazione che l’opera è iniziata prima al 1-9-1967 non corrisponde a realtà.
Con riguardo alla fattispecie di cui all’art. 40 co. 2 legge 47/1985, che prevede quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante anche la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione, Cass. Sez. 1 29-2-2024 n. 5436, non massimata, da pag.3, ha ritenuto che esattamente il giudice di merito avesse dichiarato la nullità dell’atto per inesistenza di titolo abilitativo indicato nel contratto in ragione del carattere mendace della dichiarazione del venditore nell’atto di compravendita, a fronte di domanda di condono nella quale era stata falsamente attestata l’ultimazione della costruzione entro il 31-3-2003 -data ultima fissata dal d.l. 269/2003 per beneficiare del condono ivi disciplinato-, i bollettini allegati alla domanda di condono ai fini della sua ammissibilità erano risultati contraffatti e le somme non erano state versate.
Nella fattispecie, la sentenza impugnata ha ritenuto sufficiente che nell’atto di compravendita la società venditrice avesse dichiarato che era stata presentata la domanda di condono ed erano stati pagati gli oneri relativi all’oblazione, aggiungendo (pag.7) È da rilevare, poi, che la dichiarazione, contenuta nella domanda di condono, in ordine all’esecuzione entro il 31-3-2003 dei lavori oggetto di condono, era stata resa da soggetto diverso dalla (*****), e cioè dalla società costruttrice Cassia Immobiliare, e che la dichiarazione riguardo l’ultimazione dei lavori, resa nell’art. 8 dell’atto di vendita, è palesemente riferita all’intero fabbricato e non alla porzione immobiliare in oggetto».
In questo modo, la Corte d’appello ha espresso il concetto che la dichiarazione in ordine alla data di ultimazione dei lavori resa nella domanda di condono dalla società costruttrice non incideva sulla validità del contratto di compravendita, perché non era stata resa dalla venditrice; però, non era quello il dato al quale fare riferimento per valutare che la dichiarazione sul titolo fosse veritiera e riferita a immobile realmente suscettibile di sanatoria.
Nel contempo, la Corte d’appello non ha neppure considerato che la società venditrice, dichiarando una diversa e successiva data di ultimazione dei lavori riferiti all’intero fabbricato nell’art. 8 del medesimo contratto di compravendita, addirittura riconosceva che la domanda di condono, in relazione alla dichiarazione di termine dei lavori entro il 31-3-2003, era mendace ed era di conseguenza mendace anche la dichiarazione del venditore ex art. 40 legge 47/1985 fondata su quella domanda; ciò, in quanto non era neppure in astratto ipotizzabile che i lavori riferiti alla singola unità all’interno del fabbricato potessero essere considerati ultimati prima dei lavori dell’intero fabbricato e, infatti, la stessa sentenza impugnata ha poi dato per pacifico il fatto che la sanatoria non era stata rilasciata a causa dell’ultimazione tardiva dei lavori, oltre il termine del 31-3-2003 fissato per il condono (pag. 12-13 della sentenza).
Quindi, sussiste nella fattispecie la dichiarazione mendace della venditrice in ordine al titolo abilitativo richiesta per la vendita, che comportava la nullità del contratto».

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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