Lottizzazione edificatoria e scadenza convenzione per urbanizzare l'area • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La scadenza del termine per ultimare opere di urbanizzazione non elimina tale obbligazione del soggetto

Nei casi in cui non siano mantenuti i patti sull’esecuzione delle opere di urbanizzazione e condizioni stabilite nella convenzione urbanistica di lottizzazione, permangono comunque termini e obblighi residuali verso i soggetti obbligati.

La disciplina della lottizzazione di aree a scopo edificatorio è ancora disciplinata dall’articolo 28 Legge 1150/1942, ed ovviamente integrata dalle ulteriori disposizioni regionali in materia di pianificazione territoriale.

L’esecuzione della lottizzazione edificatoria su iniziativa privata rende obbligatoria la stipula di una convenzione tra Comune e soggetto interessato, dove entrambe le parti si assumono i relativi adempimenti.

Tra i vari obblighi previsti dall’articolo 28 L. 1150/42 occorre ricordare l’esecuzione delle opere di urbanizzazione concordate/progettate con strumento attuativo, oltre alla cessione gratuita alla P.A. delle necessarie aree di urbanizzazione prima e secondaria.

Inoltre nella convenzione da trascriversi a cura del proprietario, si dovrà esplicitare termini e condizioni dell’assunzione degli oneri e obblighi relativi all’urbanizzazioni previste e necessarie, fornendo le relative garanzie finanziarie (vedi fidejussione).

La convenzione a lottizzare deve essere approvata con delibera di Consiglio Comunale, prevedendo un termine non superiore ai dieci anni per ultimare l’esecuzione delle predette opere oggetto di convenzione. Solitamente nelle convenzioni urbanistiche vengono inseriti anche i termini obbligatori di inizio lavori, similarmente a come avviene per l’efficacia del permesso di costruire.

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Scaduto il termine di ultimazione opere, come comportarsi

Per prima cosa occorre tenere distinti i termini nascenti dalla Convenzione urbanistica della lottizzazione:

momento di stipula e attivazione obblighi nascenti;
scadenza del regime/strumento urbanistico attuativo approvato;
ultimazione opere;

Per maggior chiarezza è opportuno fare riferimento alla giurisprudenza amministrativa, in particolare per individuare i termini in cui scadono gli obblighi convenzionali del soggetto lottizzante e relative prescrizioni.

Intanto va rilevato che il decorso della prescrizione in materia di convenzioni urbanistiche non coincide sempre con quello della data di stipulazione; aggiungo inoltre che spesso vengono effettuate delibere consiliari per concedere proroghe all’ultimazione delle opere.

Per la consolidata giurisprudenza, la scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 del codice civile. (Cons. Stato n. 598/2023, n. 8006/2021, n. 5358/2021, n. 3127/2019).

Distinzione tra scadenza ai fini urbanistici e convenzionali

Infatti, la scadenza della convenzione di lottizzazione riguarda l’efficacia del regime urbanistico introdotto dalla convenzione e non anche gli effetti obbligatori che la stessa convenzione va a produrre tra le parti, con la conseguenza che le parti possono esigere l’adempimento degli obblighi anche oltre il termine di scadenza che la controparte si è assunta con la convenzione stessa, quali la corresponsione di somme a titolo di oneri o la realizzazione di opere di urbanizzazione. (Cons. di Stato n. 598/2023, n. 2843/2020, n. 4278/2014).

Di conseguenza la prescrizione dei predetti obblighi oggetto di convenzione, decorre solo dal termine ultimo di validità della convenzione, ordinariamente previsto in dieci anni o nel diverso termine stabilito dalle parti (cfr. Cons. Stato n. 598/2023, n. 1875/2017); mentre il Comune, una volta consumato il termine di validità della convenzione, ha ancora dieci anni di tempo, ovvero il termine ordinario di prescrizione, per poter azionare i diritti previsti dalla convenzione stessa (Cons. Stato Sez. II, 20 aprile 2020, n. 2532).

Tra queste azioni vi rientra anche l’escussione della garanzia fidejussoria concessa, la quale dovrà avere i termini adeguati di copertura, anche alla luce di quanto sopra.

Si perchè, in base al soprastante ragionamento, se al massimo periodo di validità della convenzione (dieci anni) aggiungiamo anche il termine decennale di prescrizione, si va molto avanti nel tempo.