La legittimità dello stato dei luoghi è presupposto per la pratica edilizia di ogni successiva trasformazione. • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

19/05/2026
Carlo Pagliai
Stato Legittimo Immobile

La sentenza n. 1603/2026 del T.A.R. Lombardia ha confermato che il rispetto dello Stato Legittimo è condizione essenziale per ogni pratica edilizia, previsto dalla legge.

Anche prima dell’entrata in vigore della L. 105/2024 “Salva Casa, la mancanza di piena conformità urbanistica ed edilizia diviene condizione sufficiente per dichiarare inammissibili e inefficaci pratiche edilizie come CILA e SCIA, legittimando anche il Comune ad emettere ordinanza di rimessa in pristino dello stato dei luoghi, allo scopo di ripristinare la situazione fattuale, giuridica e legittimante preesistente alle opere effettuate con le pratiche edilizie. Peraltro, l’ingiunzione sanzionatoria non deve contenere l’elenco analitico di ogni singola lavorazione o opera da rimuovere, essendo sufficiente l’identificazione complessiva dell’intervento illecito.

La fattispecie. Una CILA, presentata nel settembre 2023, per effettuare opere di manutenzione straordinaria presso un’unità immobiliare situata a Milano, al piano seminterrato, per effettuare modifiche distributive interne, e durante l’intervento si era reso necessario lo spostamento di una finestra e modifiche ulteriori alla distribuzione interna. Per regolarizzare queste opere, nell’agosto 2024 è stata presentata una SCIA, sostitutiva della precedente CILA, prevedendo ulteriori modifiche distributive e di prospetto. Il Comune, nello svolgere verifiche ha contestato il surrettizio intervento di mutamento d’uso rilevante e la presenza di volumetrie illegittime (un servizio igienico e un sottoscala esterno), realizzate successivamente alla L. 1150/1942, procedendo quindi a notificare ai soggetti interessati l’ordine di non eseguire i lavori, e avviato il procedimento per la dichiarazione di inammissibilità/inefficacia della CILA presentata.

DIFFERENZE TRA CILA E SCIA.

Nella sentenza si legge che le ragioni ostative all’intervento non erano mere irregolarità formali, ma vizi sostanziali e insanabili che inficiavano la CILA e la SCIA ab origine, quali, in primis, la qualificazione dell’intervento come mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, non assentibile tramite CILA e la presenza di abusi edilizi pregressi sull’unità immobiliare, consistenti in un incremento della Superficie Lorda (SL) realizzato in assenza di titolo, che avrebbe richiesto una preventiva regolarizzazione prima di qualsiasi ulteriore intervento. Assume rilevanza in tale prospettiva, infine, anche la carenza di documentazione essenziale, come la planimetria riferita alla licenza di occupazione originaria e l’asseverazione sulla legittima consistenza dell’immobile, indispensabili per verificare la conformità dell’intervento. Questi profili non sono stati qualificati come semplici omissioni emendabili tramite soccorso istruttorio, ma carenze strutturali che impedivano in radice la formazione di un valido titolo edilizio. Consentire un’integrazione postuma equivarrebbe a permettere alla parte di precostituire ex post un presupposto dell’azione che doveva inderogabilmente esistere al momento della presentazione della comunicazione. In definitiva, è confermato nuovamente che anche la CILA deve essere depositata in presenza dell’effettiva legittimità dello stato dei luoghi.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

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