Foto di famiglia dimostranti lo Stato Legittimo dell’immobile contro l’ordinanza di demolizione

cartolina storica foto famiglia abusi edilizi

Molti avranno letto l’articolo sui giornali dei due novantenni che hanno vinto al TAR contro l’ordinanza demolitoria del Comune per presunti abusi edilizi risalenti a quasi cento anni fa, grazie al principio di prova conclamato rispetto ad una licenza edilizia rilasciata nel 1924, ma insussistente negli archivi comunali.

Prima di entrare nell’argomento, ci rendiamo conto che oggi, nel 2026, il cittadino, i Tecnici e la P.A. sono costretti a svolgere ricerche ed esibire documentazioni risalenti perfino ad un secolo fa? Occorre riflettere concretamente se oggi sussiste ancora un interesse pubblico alla demolizione e rimozione di illeciti edilizi ampiamente storicizzati. Ecco perchè da anni parlo di proporre un Giubileo dell’urbanistica.

Indice

Un caso particolare di presunto abuso edilizio storico

La fattispecie è stata oggetto di sentenza n. 1389/2026 del T.A.R. Veneto, e tutto ha inizio quando il Comune aveva contestato quattro porzioni edilizie: un corpo a un piano con terrazza, un manufatto in muratura a due piani con locali di servizio, una centrale termica e un’unità adibita a garage/magazzini. Inizialmente nell’avvio del procedimento il Comune aveva ipotizzato anche illecito dei profili paesaggistici, in seguito ha ritenuto che gli interventi non fossero soggetti ad autorizzazione paesaggistica. A sostegno della legittimità dell’immobile, i proprietari hanno prodotto elementi storici:

  • certificato di abitabilità del 23 dicembre 1924, con la relativa istanza di rilascio del 25 novembre 1924, da cui emergeva anche che era conseguente al «permesso di costruzione della Commissione edilizia n. 132 del 4 giugno 1924»;
  • fotografie storiche, alcune riferite ai primi anni Cinquanta, altre invece che ritraggono momenti di vita familiare del 1947 e che hanno, come sfondo, alcune porzioni dell’immobile oggetto di contestazione, allo scopo di collocare la realizzazione e gli ampliamenti in un preciso periodo storico;

Il punto decisivo è che il Comune ha riconosciuto l’esistenza del titolo edilizio del 1924, ma da ricerche nel proprio archivio non ha reperito né il titolo originario né gli elaborati grafici. Ciò nonostante, ha tuttavia ordinato la demolizione, basandosi su confronti catastali e su presunte difformità tra consistenze del 1924, la planimetria catastale del 1951 e lo stato rilevato nel 2023, oltre al confronto con le foto aeree della Royal Air Force (R.A.F.). In sostanza, per il Comune si parava davanti un immobile storico, con principio di prova del titolo edilizio originario, ma con documentazione comunale incompleta o non più reperibile.

Con l’occasione si segnala anche l’utilità dimostrativa delle cartoline storiche, soprattutto quelle viaggiate (ossia dotate di francobollo annullato con timbro postale), le ho trovate veramente utili per alcuni incarichi di verifiche immobiliari.

Valore probatorio foto storiche di famiglia nello Stato Legittimo

La sentenza del TAR Veneto n. 1389/2026 è interessante perchè nel secondo motivo di accoglimento del ricorso amministrativo collega il valore della foto proveniente dall’archivio di famiglia nei confronti dello Stato Legittimo dell’immobile:

«Sul punto, può osservarsi, come sottolineato dai ricorrenti, che l’art. 9-bis d.P.R. 380/2001 si applica non soltanto agli immobili realizzati in un’epoca in cui non era necessario un titolo edilizio, ma anche a quelli per i quali esiste soltanto un principio di prova di un titolo edilizio, il cui originale o la cui copia non è più rintracciabile. Il caso di cui si discute rientra proprio in tale previsione normativa in quanto è fuor di dubbio che il principio di prova del titolo sia stato fornito attraverso la produzione di significativi documenti, ivi comprese le foto storiche di famiglia, seppure limitate a una sola parte dell’immobile.».

La quarta parte della definizione normativa di Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis c.1-bis T.U.E) verte sulle modalità e documenti utili con cui desumere la situazione legittima dell’edificio o relative parti: si tratta di una clausola residuale per costruzioni realizzate o trasformate in epoca e zona in cui non vi era obbligo di titolo abilitativo.

La quinta parte della definizione di Stato Legittimo riguarda le casistiche in cui la pratica edilizia risulta citata negli elenchi comunali, ma la quale non risulta più disponibile e sussistente (e aggiungo: in tutto o in parte di essa, ad esempio se fosse smarrito un elaborato grafico citato nella licenza edilizia); a questa parte della norma viene estesa la possibilità di desumere lo Stato Legittimo, a fronte di pratiche edilizie smarrite.

Tutto questo significa che alla menzione dei titoli abilitativi smarriti o alle consistenze edilizie “storicizzate” è attribuito un principio di prova, controbilanciato dall’esibizione di fonti documentali alternative, congruenti e atte a dimostrare un minimo la situazione di legittimità presunta o desunta.

Principio di vicinanza della prova e confutazione probatoria tra cittadino e Comune

Anche l’anzidetta sentenza del T.A.R. Veneto, nel dare ragione ai due proprietari dell’immobile, richiama la sentenza del Consiglio di Stato n. 1924/2025, contenente l’ormai consolidato principio di prova in materia dimostrativa dello Stato Legittimo dell’immobile. Esso stabilisce che il cittadino ha l’onere di provare legittimazione, consistenza ed epoca di realizzazione dell’opera mediante documenti aventi valore probante, ai sensi dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto periodo, del D.P.R. 380/2001, mentre la pubblica amministrazione è onerata dalla valutazione di quelle ricevute, nonché di fornire le eventuali contro prove. In caso di incertezza o mancanza di prove contrarie a quelle del cittadino, scatta il principio di presunzione di legittimità del manufatto (vedi Cons. di Stato n. 418/2026). Di seguito si riporta per esteso il principio contenuto nella sentenza del Consiglio di Stato n. 1924/2025:

0.1.- La giurisprudenza della sezione (cfr. da ultimo, sentenze n. 3486 del 2021; n. 287 del 2024), alla quale va data continuità, è nel senso che grava sul privato l’onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell’immobile abusivo, in quanto solo l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto (cfr., per tutte, Cons. Stato, sez. IV, 1 aprile 2019, n. 2115; sez. VI, 3 giugno 2019, n. 3696; id., 5 marzo 2018, n. 1391). Tale orientamento è basato sul principio di vicinanza della prova, essendo nella sfera del privato la prova circa l’epoca di realizzazione delle opere edilizie e la relativa consistenza, in quanto, relativamente ad un immobile realizzato in assenza di titoli edilizi, solo l’interessato può fornire gli inconfutabili atti, documenti o gli elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza del carattere di sanabilità di un’opera edilizia, in ragione dell’eventuale preesistenza rispetto all’epoca dell’introduzione di un determinato regime normativo dello ius aedificandi, dovendosi, dunque fare applicazione del generale principio processuale per cui la ripartizione dell’onere della prova va effettuata secondo il principio della vicinanza della prova (Cons. Stato Sez. VI, 25 maggio 2020, n. 3304).

Peraltro, proprio il criterio della vicinanza della prova conduce ad un temperamento del rigoroso onere probatorio «secondo ragionevolezza» nei casi in cui il privato, da un lato, porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell’intervento prima di una certa data elementi rilevanti (ad esempio, aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti o circostanze rilevanti) e, dall’altro, la pubblica amministrazione, non analizzi debitamente tali elementi o vi siano elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio.

In tal caso, non è escluso il ricorso alla prova per presunzioni, sulla scorta di valutazioni prognostiche basate su fatti notori o massime di comune esperienza, inferendo, così e secondo criteri di normalità, la probabile data di tale ultimazione da un complesso di dati, documentali, fotografici e certificativi, necessari in contesti o troppo complessi o laddove i rilievi cartografici e fotografici erano scarsi (Cons. giust. amm. sic., sez. giur., n. 219 del 2023 e giurisprudenza ivi citata).

In sostanza, la deduzione della parte privata di concreti elementi di fatto relativi all’epoca dell’abuso trasferisce – solo quella – l’onere della prova contraria in capo all’amministrazione (ex aliis, Cons. Stato, sez. VI, n. 24 del 2024).

FAQ Stato Legittimo immobile

FAQ 1. Domanda: le foto storiche di famiglia possono provare lo Stato Legittimo di un immobile?

Risposta: sì, secondo questa sentenza del T.A.R., esse possono concorrere come elementi probatori, soprattutto se collegate ad altri documenti storici, titoli edilizi, abitabilità, catasto o atti comunali.

FAQ 2. Domanda: cosa succede se il Comune individua un vecchio titolo edilizio ma non lo trova più in archivio?

Risposta: non può presumere automaticamente l’abuso: deve valutare gli elementi alternativi prodotti dal privato e fornire eventuali prove contrarie.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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