Edificio, definizione normativa dall'Unifamiliare al Supercondominio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/12/2022
Edilizia

Il termine fa riferimento nei parametri urbanistici e distinzione degli organismi edilizi nei bonus edilizi

La nozione di edificio è utilizzata in molti ambiti, vediamo come individuarla e applicarla.

Partiamo dalla definzione di edificio riportata nell’Allegato A voce n. 32 del Regolamento Edilizio Tipo nazionale:

Edificio: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

Gli elementi che contraddistinguono l’edificio sono diversi:

stabilità al suolo, tramite appoggio o infissione ad esso;
distacco da strade e aree libere
distacco da altre costruzioni adiacenti e indipendenza strutturale/antisismica
indipendenza funzionale
accessibilità dell’utenza in maniera perdurante

Tra i vari elementi connotanti l’edificio il più significativo è senz’altro l’indipendenza strutturale. L’individuazione di un edificio passa sopratutto attraverso la delimitazione della “sagoma strutturale”, della sua continuità nell’intero sviluppo.

In tal senso, il miglior criterio da poter richiamare è la definizione di Unità Strutturale disciplinata dalle Norme Tecniche delle Costruzioni (par. 8.7.1), servita sopratutto a dirimere i dubbi applicativi del Sismabonus:

L’US dovrà avere continuità da cielo a terra, per quanto riguarda il flusso dei carichi verticali e, di norma, sarà delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui strutturalmente ma, almeno tipologicamente, diversi.

Si possono suddividere le tipologie di edificio in base alla continuità strutturale:

edificio unifamiliare
condominio, o edificio plurifamiliare
supercondominio

L’edificio unifamiliare viene anch’esso disciplinato dall’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale, di cui rammento apposito approfondimento:

Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Condominio, o edificio plurifamiliare

Trattasi di edificio destinato ad abitazione di più nuclei familiari, e connotato dagli stessi elementi generali dell’edificio.

Il condominio si fonda su due requisiti, riferiti all’unità immobiliari presenti:

soggettivi: porzioni dell’edificio (unità immobiliari) posseduti da distinta proprietà esclusiva, cioè soggetti diversi
oggettivi: presenza di parti comuni a più unità immobiliari

Supercondominio, ovvero condominio di condomini

Possiamo definirlo come insieme o complesso di distinti edifici in regime di condominio. Si possono individuare sulla base di parti a comune non tanto tra singole unità immobiliari, ma tra interi edifici condominiali.

La distinzione anche in questo caso passa attraverso sopratutto dalla indipendenza strutturale degli edifici, facciamo due esempi:

Due palazzine residenziali con un’unica struttura intelaiata in calcestruzzo armato, unite tra loro mediante uno spazio seminterrato unico e a comune di entrambi gli edifici fuori terra: l’unitarietà e continuità strutturale qualifica comunque l’edificio come unico. Nulla vieta che possa essere amministrato in regime di super-condominio;
Tre edifici plurifamiliari, situato all’interno di un unico lotto a comune di essi, senza alcun collegamento strutturale: si qualificano come edifici distinti e in regime di super-condominio.

Differenza tra la nozione di edificio e di costruzione

Intanto la definizione di edificio va tenuta distinta da quella di costruzione, spesso confuse tra loro in quanto l‘edificio è un particolare tipo di costruzione: in altre parole la categoria generale di “costruzioni” contiene gli edifici, ma non il contrario (vedasi approfondimento).

Per quanto riguarda la nozione di costruzione, riprendo quanto consolidatosi in giurisprudenza. Partiamo dalla sentenza di Cassazione Civile n. 18500/2020, tra le tante, che riporta il passaggio: Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt.873 e seguenti c. c. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi “costruzione” qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione” (Cass. Civ. 4277/2011, n. 21173/2019).