Costruire e non vedere la frana • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

27/06/2026
Carlo Pagliai
Piano Casa

Editoriale di Fabio Squassoni, avvocato.

Nel passato mese di maggio, in commissione Ambiente alla Camera, si sono tenute le audizioni informali dei soggetti interessati alla riforma del “Codice dell’Edilizia”.

Sempre nel mese di maggio è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DL sul piano Casa, che oggi è al vaglio parlamentare per la conversione, dopo aver ricevuto l’OK della Camera dei Deputati (ok per modo di dire, se vogliamo essere cattivi, dato che si è trattato di un voto di fiducia, quindi cosa accadrà in Senato non è scontato).

Insomma, il Parlamento lavora sull’edilizia e sul rilancio del settore residenziale.

Bene, ma un mammut si aggira per Palazzo Madama e fanno tutti finta di non vederlo.

Le radici delle politiche di governo del territorio, tutte e da chiunque attuate o sognate, affondano nel terreno della pianificazione territoriale.

Il concetto comprende la progettazione dello sviluppo degli insediamenti, che una volta, prima che il termine passasse di moda, si chiamava “urbanistica”. E nell’Italia del 2026, in un’epoca in cui stanno venendo al pettine tutti i nodi lasciati dal cosiddetto boom economico e dalla crescita degli anni ’80 (mi riferisco alle cicatrici sul territorio, che hanno tempi lunghi), una parte importante dell’urbanistica, sicuramente preponderante quando si tratta di dare una forma agli insediamenti esistenti, è la rigenerazione urbana.

Ecco il mammut: senza la riforma dell’urbanistica e una regolamentazione seria – e dico seria, quindi lasciamo stare gli incentivi e i bonus – della rigenerazione urbana possiamo rifare il testo unico edilizia o emanare cento piani casa e rimaniamo comunque fermi al palo.

E in parlamento? Non sarei corretto se dicessi che non si sta facendo nulla, ma non stiamo neanche percorrendo un’autostrada: siamo più su uno dei sentieri segnati dagli asini su cui, qualcuno diceva tanto tempo fa, era stata costruita Parigi.

Un annetto fa – mi pare, ma quanto a senso del tempo sono pari a Claude, quindi non c’è da fidarsi troppo – sono stati riuniti in Senato in un unico disegno di legge nove progetti precedenti, mezzi arenati e in contraddizione l’uno con l’altro.

Questo disegno di legge unico sulla rigenerazione urbana è oggi fermo in commissione Ambiente.

Perché?

In parte per le carenze strutturali del disegno di legge, in parte per le carenze strutturali del titolo V della costituzionepiubelladelmondo©.

Lasciando da parte la mia solita polemica sulla normativa urbanistica – che a mio parere dovrebbe chiamarsi “normativa sull’evoluzione del territorio” e comprendere, come minimo, anche il paesaggio – in cui non si avrà una riforma efficace finché non si cambierà completamente prospettiva nell’approcciare al problema, che va disciplinato in modo unitario e non a pezzi, mandando definitivamente in pensione la Fondamentale del 1942 e cancellando la potestà legislativa delle regioni, in pillole e in ordine sparso ecco quali sono i nodi gordiani che tengono fermo il DDL.

Primo: il vil danaro, ovvero le coperture e i nodi finanziari.

Il testo approccia seguendo la leva dell’incentivo, con l’istituzione di un maxi fondo nazionale (da circa 3,4 miliardi di euro per il periodo 2026-2037) e importanti sconti fiscali, oneri economici tutti da quantificare in modo preciso. No quantificazione o no sostenibilità significa no via libera MEF e quindi addio DDL.

Secondo: il sistema di competenze Stato – Regioni è strutturalmente incompatibile con una riforma organica ed efficace del sistema territorio.

La rigenerazione urbana è parte integrante del “governo del territorio”, quindi, trattandosi di una competenza legislativa concorrente, l’ostacolo è definire fino a che punto lo Stato possa imporre regole uniformi senza ledere l’auto-nomia delle Regioni. È un paradosso, si sa, ma il conflitto tra Stato e regioni deriva direttamente dal titolo V della Costituzione e non ci si può far nulla, a meno di non mettere mano ad una riforma costituzionale. Del resto il problema lo conosciamo bene: il conflitto di attribuzioni nelle materie concorrenti intasa la Corte Costituzionale e blocca da oltre vent’anni ogni spinta in avanti, sia dello stato che delle regioni, favorendo l’immobilismo.

Terzo: lo scaricabarile, ovvero il peso sui comuni delle politiche di rigenerazione urbana.

Il disegno di legge impone ai Comuni di tagliare i contributi di costruzione e i canoni per l’occupazione del suolo pubblico per chi sviluppa operazioni di rigenerazione urbana e questo, se non assistito da adeguati trasferimenti compensativi – che non si prevede se, come e da chi debbano arrivare – rischia di creare buchi di bilancio negli enti locali. Di questo si è resa conto la Ragioneria Generale, che ha espresso le proprie riserve.

Quattro: lo scontro ideologico.

La riforma si basa su una struttura (come detto, a mio parere sbagliata) di carattere premiale e, coerentemente con questo schema, lega l’attuazione dei progetti di rigenerazione a deroghe a norme edilizie e alla pianificazione, nonché ad incentivi volumetrici ai privati (fino al 30% per le demolizioni e ricostruzioni). Questo provoca le alzate di scudi di chi grida alla speculazione e chi si straccia le vesti invocando la violazione del dogma religioso del “consumo di suolo”.

Se dalle mura si vede la città, il DDL rimarrà fermo per un bel po’, sempre che non venga definitivamente insabbiato tra un paio di giri di boa.

Purtroppo su questo tema si è proceduto secondo la “legge dell’asino”, che la sociologia urbanistica ha ipotizzato studiando i tracciati delle strade: quando si deve tracciare un nuovo sentiero, ci si affida all’istinto dell’animale e solo dopo si chiamano gli ingegneri.

Provare invece per una volta a tenere a freno gli istinti dell’asino nazionale (che tanto vuole solo sconti e prebende, salvo lamentarsi quando non funziona nulla) e chiamare gli “ingegneri” prima?

Andiamo avanti con il piano casa e con il codice dell’edilizia, che alla fine passeranno, ma così facendo stiamo costruendo la nostra casa, senza rendercene conto, su un terreno franoso: prima o poi verranno fuori delle crepe, qualcosa crollerà, noi ce la prenderemo con la ditta, il progettista e il direttore dei lavori e ricostruiremo com’era e dov’era, pensando di far meglio, e poi tutto ricomincerà da capo.

Tanto la frana non la vogliamo vedere proprio.

Fabio Squassoni

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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