Catasto non probatorio, cosa significa e rapporto con titoli edilizi e Stato Legittimo

planimetria catastale

Indice

Da decenni il legislatore tenta di attuare riforme finalizzate ad efficientare l’ex Ufficio Tecnico Erariale, poi trasformato in Agenzia del Territorio e infine trasfuso nell’Agenzia delle Entrate, e d’ora in avanti userò il termine del buon vecchio “Catasto”, che ha origini greche (riga per riga). Quando si può considerare probatorio il Catasto, e soprattutto in quali ambiti e profili è possibile farlo? Quali altri profili indiziari e probanti è possibile riporre nella documentazione catastale, oppure il Catasto non è completamente probatorio? Il problema nasce infatti nell’individuare la soglia di affidabilità e di valore di prova di quanto rappresentato e censito nei documenti catastali.

Probabilmente è “solo” un problema di terminologie, e non di sostanza. Occorre distinguere quando le risultanze catastali assumono valenza probatoria, probante o meno, e soprattutto quali di questi profili e risultanze può assumere valore probatorio o indiziario verso quello dello Stato Legittimo e conformità urbanistico-edilizia degli immobili. In particolar modo, il valore probatorio delle risultanze e dati catastali diventa importante quando si rapporta nell‘obbligatoria dichiarazione di conformità catastale negli atti di trasferimento immobiliare tra vivi pena nullità dell’atto stesso, ai sensi dell’articolo 29, comma 1-bis della L. 52/1985. In questa sede, infatti, ci soffermiamo sul settore del Catasto Fabbricati (che proviene dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano), tralasciando invece il Catasto Terreni e la probatorietà delle mappe catastali nella verifica dei confini.

A proposito, seguimi dal canale WhatsApp!

Piccola anticipazione: il Catasto è davvero “non probatorio” verso la titolarità dell’immobile in quanto non previsto nei propri compiti dalla legge, compito attribuito invece alla Conservatoria RR.II.; se invece si intende diffidare della veridicità e della rispondenza tra tutte le risultanze catastali e la situazione reale, allora tutta la documentazione in possesso alla Pubblica Amministrazione finisce ad essere “non probatoria”. Come vedete si tratta di due sfumature non proprio trascurabili, dove la prima avrebbe inghiottito anche la seconda. Per mio conto, è preferibile definire “non probanti” le risultanze catastali diverse dalla titolarità, almeno per congruenze con le logiche normative e di sistema consolidate con la normativa di Stato Legittimo degli immobili.

Risultanze catastali, informazioni oggetto di censimento e aggiornamento

Senza dover ripercorrere la storiografica della normativa catastale, e volendo offrire una ricostruzione volutamente speditiva, occorre fare la distinzione tra le principali risultanze e informazioni catastali riscontrabili dalle visure catastali che interessano in questa sede, soprattutto per la dichiarazione di conformità catastale nei trasferimenti di immobili:

  1. dati identificativi: Provincia, Comune, foglio, particella, subalterno, ed eventuale sezione urbana;
  2. dati di classamento: zona censuaria, micro-zona, categoria (es. A/2 o C/3), classe, consistenza, superficie catastale e rendita;
  3. dati intestatari e titolarità: dati anagrafici dei soggetti, codice fiscale (o partiva per persone giuridiche), titolo di possesso e relative quote di diritti e oneri reali , nonché relativa voltura e atto di provenienza;
  4. ulteriori dati: indirizzo e riferimenti relativi a variazioni passate (numero di partita o modelli 58).

Il Catasto, in base alla propria normativa, ha precisi doveri di aggiornamento sulle informazioni relative alla gestione censuaria immobiliare, vediamo meglio.

Cosa significa Catasto non probatorio

Il Catasto Fabbricati ha il compito di mantenere aggiornate le informazioni sul censimento catastale degli immobili, proprio perchè ha finalità tributarie e fiscali, e nonostante abbia anche funzioni di intercambio informazioni con altri enti pubblici, le informazioni registrate negli atti catastali non possono certificare o garantire niente per quanto attiene la regolarità del profilo urbanistico edilizio.

La nozione “Catasto non probatorio” è attribuita al profilo della titolarità dei diritti reali sugli immobili, in quanto è arcinoto che la normativa catastale non pone al Catasto Fabbricati dovere di accertare l’effettiva titolarità giuridica dell’unità immobiliare. Tale compito viene invece svolto con elevata celerità dalla ex Conservatoria dei Registri immobiliari (oggi Ufficio di Pubblicità Immobiliare, gestito dall’Agenzia dell’Entrate), alla quale pervengono in deposito le trascrizioni, iscrizioni e annotazioni derivanti dagli atti di trasferimento e titoli di legge. Infatti, soltanto attraverso le visure ipotecarie effettuate presso la Conservatoria RR.II. è possibile conoscere con certezza l’effettiva titolarità del bene immobile, nonché la presenza o libertà di evizioni, vincoli, pesi, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli. Secondo la giurisprudenza di Cassazione (vedi sentenza Cass. Civ. n. 30823/2023) «il catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può, in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti, essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali (Cass., 24.8.1991, n. 9096). Ne discende che, in materia di rivendica o di accertamento della proprietà e di altri diritti reali, la prova deve avvenire sulla base dei titoli (vedi anche Cass. civ. n. 3398/1984; Cass., n. 3398/1984; Cass., n. 4716/1980)».

Caso mai il Catasto è tenuto sì ad aggiornare le intestazioni delle titolarità, qualora riceva tali informazioni da parte dei soggetti interessati con voltura catastale, ma non è tenuto a svolgere accertamenti finalizzati a verificare la legittima titolarità dei diritti reali. Possiamo dire che negli ultimi anni la digitalizzazione dei trasferimenti immobiliari, in particolare coi rogiti notarili, consente di aggiornare in pochi giorni anche la titolarità al Catasto mediante trascrizione con Adempimento Unico telematico. Ciò avviene mediante un sistema telematico di voltura catastale automatica, predisposto solitamente dal notaio rogante o da altri soggetti avente titolo a farlo.

Al di fuori di queste casistiche, è possibile che i dati catastali della titolarità non siano aggiornati, sia a causa di inadempienze dei soggetti interessati (es. mancata presentazione voltura per successioni), ma anche per carenza di aggiornamento imputabile al medesimo ufficio pubblico a fronte di volture cartacee già depositate. In definitiva, il “Catasto non probatorio” è da intendersi letteralmente e normativamente riferito alla titolarità dei diritti reali immobiliari, in quanto tale nozione è desumibile dal dato normativo in materia catastale: non rientra tra i propri compiti l’aggiornamento e verifiche della titolarità giuridica dell’immobile. Per dirla più semplicemente, non può garantire o certificare in alcun modo la rispondenza tra titolarità indicata nelle visure e l’effettiva titolarità giuridica. Attualmente il Catasto italiano per alcuni specifici profili non è probatorio, tranne il Catasto Tavolare presente in alcuni regioni e provincie del Nord-est d’Italia, in quanto ereditari del vecchio sistema catastale austriaco.

Catasto, valore probante e indiziario verso altri profili

Si sente dire in giro da taluni che il Catasto non ha valore probatorio neppure verso tutte le risultanze catastali, ossia verso tutti i dati censiti, compreso le rappresentazioni grafiche delle planimetrie, quando si rapporta col profilo delle pratiche edilizie e della conformità ai fini dei trasferimenti immobiliari. Tecnicamente non è proprio corretto, in quanto sussiste una sfumatura diversa da quella tipicamente attribuita all’effettiva titolarità dei diritti reali e proprietà dell’unità immobiliari. Si tende cioè a estendere il concetto di “probatorietà” a qualsiasi profilo, e perfino a sostituirlo con quello di “probante” o indiziario.

Se il concetto di “non probatorietà” dovesse estendersi a qualsiasi forma di riserva, dubbio o inaffidabilità sulle possibili incongruenze tra stato effettivo dei luoghi e quanto rappresentato/censito nelle risultanze catastali, allora l’intero Catasto andrebbe considerato “non probatorio”. E ci credo: gli uffici catastali mica vengono a controllare ogni giorno all’interno di ciascuna unità immobiliare.

Praticamente nessun pezzo di “carta pubblica” può garantire qualcosa di conforme.

Ma nel momento in cui si estende il valore non probatorio a tutte le risultanze catastali, allora anche qualsiasi elaborato grafico o relazione tecnica contenuta in tutte le pratiche edilizie perderebbe qualsiasi valore “probatorio”; in sostanza, si dovrebbe diffidare di qualsiasi documento, autorizzazione o rappresentazione, rispetto alla possibile realtà riscontrabile con accertamento e sopralluoghi. E a dire il vero, è così che un professionista tecnico deve ragionare, ossia con un approccio di verificatore.

Prova catastale e Stato Legittimo dell’immobile

Proviamo a spiegare meglio la sottile distinzione che passa tra i termini, senza pretesa di cimentarsi in esposizioni prettamente giuridiche, riportando il loro significato:

  • Probatorio: relativo alla prova, al processo di prova (es. “il diritto processuale probatorio”);
  • Probante: che costituisce una prova valida, convincente (es. “una testimonianza probante”).

In passato, prima dell’istituzione della definizione di Stato Legittimo all’interno dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/01, mediante L. 120/2020, la giurisprudenza aveva attribuito alle risultanze catastali un valore indiziario, con vari gradienti in base alle casistiche di contenzioso amministrativo, civilistico e penale. Nell’ambito della dimostrazione della regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile le informazioni e risultanze catastali sono state valutate come elementi dotati di valore indiziario e sussidiario, e non probatorio. Tuttavia con l’entrata in vigore della L. 120/2020 e della nozione di Stato Legittimo, il legislatore attribuisce alle planimetrie e informazioni catastali un valore probante (e non probatorio), in due precisi ambiti:

  1. per dimostrare la consistenza e legittimità dell’immobile in epoca (e zona) non allora soggetta a obbligo di titolo abilitativo;
  2. quando sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Dichiarazione conformità catastale negli atti di trasferimento

Per quanto attiene all’obbligo di dichiarare la conformità catastale negli atti di trasferimento si rinvia a quanto già trattato in numerosi post, in particolare sull’adempimento richiesto ai soggetti alienanti (venditori) dall’articolo 29 della L. 52/1985. Anche in questo ambito si pone il problema della affidabilità della documentazione e informazioni catastali, rispetto all’effettiva situazione giuridica e di fatto di ogni unità immobiliare oggetto di trasferimento. Recentemente la sentenza di Cassazione Civile n. 27531 del 15 ottobre 2025 ha avuto modo di confermare che l’eventuale discordanza tra lo stato di fatto e quello rappresentato nella planimetria catastale non è sufficiente per dichiarare nullo l’atto notarile di compravendita; in essa è stabilito che la dichiarazione di conformità catastale è soggetta alla clausola di nullità formale, e non sostanziale, anche di fronte alla non veridicità di quanto dichiarato (analogamente al regime normativo di commerciabilità previsto dagli articoli 40 L. 47/85 e 46 del DPR 380/01).

E allora, nell’ambito delle dichiarazioni di conformità catastale negli atti traslativi, quale valore assumono le risultanze, dati e informazioni catastali oggetto di dichiarazione?

Normative utili e di riferimento

  • Legge del 27 febbraio 1985 n. 52 – pdf   – Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari;
  • Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 463 – pdf   – Semplificazione in materia di versamenti unitari per tributi determinati dagli enti impositori e di adempimenti connessi agli uffici del registro, a norma dell’articolo 3, comma 134, lettere f) e g) , della legge 23 dicembre 1996, n. 662;
  • Provvedimento del 18 aprile 2003 – pdf   – Progressiva estensione, in regime di obbligatorietà, del modello unico informatico a tutti i distretti notarili relativamente agli atti di compravendita di immobili;
  • Decreto legislativo del 7 marzo 2005 n. 82 – pdf   – Codice dell’amministrazione digitale
  • Provvedimento del 14 marzo 2007 – pdf   – Modificazioni al provvedimento 6 dicembre 2006, recante: “Estensione delle procedure telematiche per gli adempimenti in materia di registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura ad ulteriori tipologie di atti e di soggetti”;
  • Provvedimento del 21 dicembre 2010 – pdf   – Attivazione, a titolo sperimentale, del regime transitorio di facoltatività della trasmissione, per via telematica, del titolo da presentare al conservatore dei registri immobiliari nell’ambito delle procedure telematiche di cui all’art. 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463;
  • Provvedimento dell’8 settembre 2011 – pdf   – Estensione agli Uffici provinciali di Milano, Napoli, Roma e Torino del regime transitorio di facoltatività della trasmissione per via telematica del titolo da presentare al Conservatore dei registri immobiliari nell’ambito delle procedure telematiche di cui all’articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463;
  • Provvedimento del 20 luglio 2012 – pdf   – Estensione a tutto il territorio nazionale del regime transitorio di facoltatività della trasmissione per via telematica del titolo da presentare al Conservatore dei registri immobiliari nell’ambito delle procedure telematiche di cui all’art. 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463.

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

Articoli recenti

Articoli correlati

Torna su