Esenzione contributo costruzione per ampliamento edificio unifamiliare del 20% (C.Cost. 179/2026)

Si torna sul tema della debenza dei cosiddetti oneri concessori dovuti per ristrutturazione edilizia, e le possibili esenzioni riservate (con moderazione) agli edifici unifamiliari dall’articolo 17 comma 3 del DPR 380/2001. Stavolta c’è un interessante pronuncia della Consulta, la sentenza n. 179/2026, riguardante un ampliamento residenziale entro il 20% autorizzato con il Piano Casa e la pretesa comunale di versamento del contributo di costruzione per una piccola abitazione unifamiliare, motivata dalla natura straordinaria della disciplina “Piano Casa Puglia” L.R. 14/2009. La sentenza però non ha dichiarato incostituzionale la legge regionale, né riconosciuto un’esenzione indiscriminata per tutti i Piani Casa, ma fatto una puntualizzazione utile.

Un ampliamento autorizzato nel 2017 e la richiesta di restituzione del contributo versato

Una proprietaria aveva ottenuto nel 2017 un permesso di costruire per ampliare del 20% il volume di un edificio residenziale della propria abitazione unifamiliare, ai sensi della legge Piano Casa della Regione Puglia n. 14/2009. Aveva pagato somme a titolo di oneri di urbanizzazione e per costo di costruzione, oltre a quelle per la monetizzazione delle aree a standard come parcheggi.

Dopo aver chiesto la restituzione delle somme, aveva ricevuto il diniego comunale alla istanza di permesso di costruire nel 2021; il TAR Puglia, Lecce, con sentenza n. 794/2023, aveva respinto il ricorso del cittadino, considerando la disciplina speciale del Piano Casa, e confermando l’escludendo dell’esenzione ordinaria. Investito dell’appello, il Consiglio di Stato aveva rimesso alla Consulta il dubbio di costituzionalità dell’art. 5, comma 3, lettera a), della legge regionale.

La regola generale del versamento oneroso e l’eccezione per le case unifamiliari

L’art. 16, comma 1, del DPR 380/2001 collega normalmente il rilascio del permesso di costruire al contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. Ma la stessa disposizione fa salvo l’art. 17, comma 3, che alla lettera b) esclude il contributo per ristrutturazioni e ampliamenti in misura non superiore al 20% di edifici unifamiliari:

3. Il contributo di costruzione non è dovuto: 
a) (omissis)
b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; 

La distinzione fra le due componenti è importante: gli oneri di urbanizzazione compensano l’incremento o variazione del carico urbanistico sulla collettività, mentre la quota sul costo di costruzione è dovuta per l’incremento di valore dell’immobile derivante dall’intervento stesso (praticamente un prelievo paratributario sull’incremento di valore). L’esenzione prevista dalla norma stessa per edifici unifamiliari interviene su entrambe le componenti, e su questo aspetto rinvio al precedente post sugli oneri concessori negli ampliamenti unifamiliari fino al 20%, con particolare attenzione alle caratteristiche dell’abitazione e al calcolo dell’incremento. Diciamo anche che la percentuale da sola non basta a determinare il diritto al beneficio, e poi andrebbe aperta anche una profonda riflessione sugli edifici con caratteristiche di lusso, perchè qualche differenza tra villetta unifamiliare e villa sussiste eccome.

Perché il Piano Casa pugliese non esclude l’esenzione

Gli interventi edilizi del Piano Casa hanno natura straordinaria, speciale e transitoria, anche in deroga agli indici urbanistici, e quindi diversi dagli interventi ordinari cui sarebbe riferita l’esenzione degli oneri a regime. Il Consiglio di Stato, invece, ha prospettato un possibile contrasto con il principio fondamentale in materia di governo del territorio, ai sensi dell’art. 117, terzo comma, della Costituzione, rinviando l’esame alla Consulta.

Il passaggio centrale è nel punto 11.1 della sentenza di Corte Costituzionale: «Il rinvio operato dal legislatore regionale all’art. 16 t.u. edilizia comporta, quindi, l’applicazione delle deroghe previste dall’art. 17, comma 3, t.u. edilizia». Poiché l’art. 16 richiama espressamente l’art. 17, non può essere utilizzato per imporre il pagamento ignorando le esenzioni che ne delimitano l’ambito. La Corte ha pertanto dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale. Ergo, il rinvio dinamico regionale verso il T.U.E. non aveva inciso sul regime oneroso da applicare.

In un altro mio precedente approfondimento sul contributo di costruzione degli edifici unifamiliari del 2017 avevo distinto la finalità straordinaria del Piano Casa da quella solidaristica dell’esenzione ordinaria. La pronuncia di C.C. n. 179/2026 chiarisce che quella differenza di finalità non impedisce l’esonero quando il rinvio della legge regionale include la disciplina statale delle eccezioni, e allo stesso tempo non estende automaticamente la soluzione a ogni differente legge regionale.

Non tutte le villette sono automaticamente esenti

La Corte Costituzionale ha fatto anche un intelligente richiamo alla propria giurisprudenza secondo cui «la ratio dell’esenzione nell’esigenza solidaristica di migliorare le condizioni di abitabilità dei nuclei familiari e che, pertanto, non ogni edificio residenziale unifamiliare può beneficiare di tale deroga al principio di onerosità.».

Significa che l’esenzione ha funzione solidaristica e di incentivare l miglioramento delle condizioni abitative di un solo nucleo familiare nell’ambito della piccola proprietà immobiliare, ma sul punto è opportuno evidenziare che la sentenza:

• Non ha stabilito una soglia monetaria generale;
• Non prevede una presunzione applicabile a tutte le abitazioni unifamiliari.

Nelle verifiche tecniche occorre distinguere definizione edilizia dell’edificio e requisiti dell’agevolazione, esaminare destinazione effettiva, caratteristiche immobiliari e consistenza dell’ampliamento. Può essere utile anche il mio articolo sulla definizione e sui limiti dell’edificio unifamiliare, tenendo presente che definizioni impiegate in altri settori non sostituiscono il controllo richiesto dall’art. 17. Il limite del 20% va verificato sui parametri pertinenti alla specifica fattispecie, senza ritenere automatico che ogni volume accessorio sia utile al calcolo.

Conclusioni e consigli utili

La sentenza costituzionale n. 179/2026 ha confermato che l’ampliamento fino al 20% di un edificio unifamiliare, realizzato nell’ambito della legge Piano Casa Puglia n. 14/2009, può beneficiare dell’esenzione dal contributo di costruzione: il richiamo regionale all’art. 16 T.U.E. comprende le eccezioni del successivo art. 17. La questione di costituzionalità è stata dichiarata non fondata proprio perché la disposizione regionale può essere letta in questo modo.

Prima di contestare un pagamento già eseguito suggerisco di acquisire il titolo del 2017 o dell’epoca pertinente, il testo della norma regionale applicabile, i prospetti comunali con le singole voci, gli elaborati del fabbricato prima e dopo i lavori e la documentazione relativa all’uso abitativo unifamiliare. Solo dopo queste verifiche si può valutare se ricorrano i presupposti dell’esenzione e quali importi siano effettivamente contestabili, distinguendo contributo di costruzione, monetizzazione e altre eventuali somme. E ovviamente, occhio anche alle eventuali diverse disposizioni regionali.

Riferimenti normativi

• Costituzione, art. 117, terzo comma.
• DPR 6 giugno 2001, n. 380, artt. 16, comma 1, e 17, comma 3, lettera b).
• Legge Regione Puglia 30 luglio 2009, n. 14, artt. 3 e 5, comma 3, lettera a).

Giurisprudenza citata

• Corte costituzionale, sentenza n. 179/2026, decisa il 21 settembre 2026 e depositata il 2 novembre 2026
• TAR Puglia, Lecce, sez. I, sentenza n. 794 del 16 giugno 2023

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