Tolleranze costruttive escluse nei rapporti tra privati e frontisti, valgono verso Pubblica amministrazione

La Cassazione Civile, con sentenza n. 20807/2025, è intervenuta nuovamente sull’ambito applicativo delle tolleranze costruttive, ossia quelle modeste discordanze che emergono tra quanto effettivamente realizzato rispetto alle misure progettuali contenute nel titolo abilitativo edilizio. La sentenza ha infatti confermato che l’istituto delle tolleranze costruttive, oggi disciplinate dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/01, non può comportare limitazioni dei diritti dei terzi. Tale concetto è stato anche trasformato in norma con l’inserimento del comma 3-ter all’interno dell’anzidetto articolo, col decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”:

3-ter. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.

La fattispecie trattata in sentenza riguardava la richiesta di arretramento a distanza di legge, mediante parziale demolizione della nuova costruzione realizzata dalla parte avversaria, in particolare della variazione del tetto con altezza maggiore effettuata dai convenuti; quest’ultimi hanno eccepito che tale sopraelevazione non superasse i limiti di tolleranza edilizia dettati dalla disciplina urbanistico-edilizia, in base all’abrogato comma 2-ter dell’articolo 34 D.P.R. 380/2001, la cui disciplina è stata modificata e integrata all’interno del vigente articolo 34-bis D.P.R. 380/01. La sentenza di Cassazione Civile n. 20807/2025 ha riconfermato il limite e la non applicabilità delle tolleranze costruttive ed edilizie nei confronti dei diritti di terzi:

«Dal loro chiaro tenore letterale e dalla stessa collocazione sistematica si ricava che le citate disposizioni attengono al profilo della conformità dell’opera alla normativa edilizia vigente, ai fini dell’eventuale applicazione delle sanzioni previste dalla legge, e sono pertanto destinate a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati (in questi termini, Cass., civile n. 30216 del 31/10/2023, e n. 24469 del 10/8/2023, entrambe non massimate). Alla stregua di tali principi, deve allora affermarsi l’erroneità della sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene corretta l’affermazione del giudice di primo grado nella parte in cui aveva considerato irrilevante l’accertata sopraelevazione del fabbricato dei convenuti siccome ricompresa nella percentuale di tolleranza prevista dalle norme urbanistiche, con conseguente fondatezza della censura».

Questo orientamento conferma l’esclusione delle cosiddette tolleranze di cantiere o edilizie nei rapporti interprivati, aspetto che è stato “convertito” in legge all’interno del testo unico edilizia D.P.R. 380/01, al comma 3-ter dell’articolo 34-bis. In altri termini, anche per il regime delle tolleranze costruttive ed esecutive si applica la dicitura “fatto salvo diritti di terzi“.

Facciamo un esempio pratico: un edificio viene costruito tre anni fa a 9,81 metri di distanza da quello di fronte, anziché i classici 10,00 metri. Per il Comune tale configurazione non comporta un illecito edilizio, in quanto la lieve discordanza rientra nelle tolleranze del 2% in materia di distanze legali contenuta al comma 1-ter dell’articolo 34-bis DPR 380/2001, introdotto di recente col D.L. 69/2024 “Salva Casa”. Tuttavia il vicino frontista ha motivo per contestare il mancato rispetto delle distanze ai fini civilistici, secondo l’anzidetta decisione di Cassazione.

Sul punto è opportuno rammentare che la stessa limitazione dei diritti di terzi ha trovato anche conferme nell’ambito del condono edilizio, escludendo così alcune tipologie di illeciti edilizi dal condono per tutelare i diritti civilistici di terzi.

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