Stato Legittimo immobile Ante '67, materiali costruttivi e onere probatorio della preesistenza • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

06/03/2026
Ante '67

L’onere probante l’esistenza e consistenza dei manufatti edilizi in epoca e zone di edificazione libera è sempre più difficile, e la normativa dello Stato Legittimo dell’immobile predilige prove documentali e tangibili, escludendo invece quelle testimoniali, costruttive o materiche.

Indice

Risalenza nel tempo dei manufatti e preesistenza Ante 1° settembre 1967
Quali elementi assumono valore probante lo Stato Legittimo?
Presenza di materiali e valore probante temporale

Risalenza nel tempo dei manufatti e preesistenza Ante 1° settembre 1967

Sul punto è nuovamente intervenuto il Consiglio di Stato con sentenza n. 1270/2026, in cui sono stati ribaditi dei principi sui requisiti e doveri probatori per lo Stato Legittimo relativo a edifici risalenti nel tempo, in particolare per quelle opere e costruzioni ultimate in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge “ponte” n. 765/1967, cioè il 1° settembre 1967, qualora esonerate dall’obbligo di ottenimento di titolo abilitativo e licenze edilizie. Chiaramente, sulla ripartizione dell’onere probatorio della preesistenza dei manufatti a determinate epoche, possono emergere profili di incertezza tra prova e controprova, per i quali si rinvia alla lettura di precedente post. In primis, nella sentenza è stata respinta che l’onere di prova dell’epoca di costruzione avrebbe una efficacia temporale limitata, rispetto al passato, ai soli dieci anni precedenti, corrispondente alla garanzia per le costruzioni previste dal Codice Civile. Effettivamente questa impostazione difensiva non aveva le minime premesse di vittoria, tenuto conto i principi enucleati sulla natura di abuso edilizio permanente nel tempo. In secondo luogo, le caratteristiche costruttive e materiche del manufatto, da sole non sono sufficienti a dimostrare la preesistenza a certe epoche: nella fattispecie infatti è stata respinta la tesi che la presenza di amianto Eternit potesse far risalire l’epoca di edificazione a prima del 1967, in quanto tale materiale è stato commercializzato fino ai primi anni ’90, dichiarato poi nocivo per legge.

Quali elementi assumono valore probante lo Stato Legittimo?

Per costante giurisprudenza amministrativa, in punto di onus probandi l’onere di provare la data di ultimazione delle opere contestate avrebbe, verso il passato, non ha un’efficacia limitata nel tempo, pertanto è richiesto l’estensione delle verifiche fino alle soglie temporali ed epoche risalenti. Al contrario, la pacifica giurisprudenza del Consiglio di Stato ha stabilito che l’onere incombe sempre e comunque sulla parte colpita dalla sanzione demolitoria o chi deve dimostrare la legittimità dell’immobile, senza limiti temporali verso il passato (sul bilanciamento tra onere imposto al soggetto e di verifica della controparte, vedasi anche Consiglio di Stato n. 418/2026). Il Consiglio di Stato ha infatti affermato che:

nessuna norma in materia edilizia prevede che a suddetto incombente processuale possa attribuirsi un’estensione inversamente proporzionale alla distanza temporale tra realizzazione dell’illecito e data di suo accertamento.
bisogna aggiungere che deve valere il principio esattamente opposto, dal momento che la risalenza dell’abuso, rendendo più problematica l’individuazione della data della sua commissione, a maggior ragione impone di onerare il responsabile e/o il proprietario del bene – che, nel caso positivo, si giova(no) dell’applicazione di una normativa più favorevole – del compito di dimostrare la data di realizzazione dell’intervento.

Le precedenti considerazioni sono ancor più valide quando il soggetto privato pretende di dimostrare che, stante l’epoca di realizzazione, la costruzione dell’immobile non richiedeva il permesso di costruire. In definitiva, la sentenza afferma che «va sempre posto in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l’onere di provare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla c.d. legge ponte n. 765 del1967 che con l’art. 10, novellando l’art. 31, l. n. 1150 del 1942, ha esteso l’obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano; tale conclusione vale non solo per l’ipotesi in cui si chiede di fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche – in generale – per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione, appunto, di opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi; tale criterio di riparto dell’onere probatorio tra privato e amministrazione discende dall’applicazione alla specifica materia della repressione degli abusi edilizi del principio di vicinanza della prova poiché solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole data di costruzione dell’immobile abusivo…» (Cons. di Stato n. 2457/2024).

L’onere della prova è stato positivizzato nella nozione di Stato Legittimo dell’immobile, contenuta nell’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarta parte, del d.p.r. 380 del 2001, che tipizza, individuandoli nominalmente, i documenti che costituiscono elementi probanti relativamente alla data di edificazione dell’immobile, come ad esempio le foto aeree.

Al contrario, sono prive di valore probante le testimonianze o dichiarazioni testimoniali acquisite nel corso del processo civile per l’usucapione ai fini dimostrativi edilizi, essendo state assunte ad un altro scopo, e comunque esse appaiono in ogni caso, quanto al loro contenuto, “fuori fuoco” rispetto al processo amministrativo.

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Presenza di materiali e valore probante temporale

Il Consiglio di Stato ha escluso pure che la presenza degli elementi in amianto Eternit tra i materiali di costruzione possa ritenersi una circostanza probante, perché è noto che in Italia la sua commercializzazione è cessata tra il 1992 e il 1994 (dopo la L. 257/1992), il che significa che la costruzione (o parte di essa) potrebbe risalire anche a quel periodo – e dunque non essere pre-esistente ante ’67, richiedendo così un titolo abilitativo edilizio che comunque manca – ma, più in generale, non consente di escludere che, per l’erezione della fabbrica, siano state utilizzate scorte di magazzino di detto materiale, stoccate da un’impresa in deposito e utilizzate in anni successivi. Tale considerazione priva definitivamente di efficacia probatoria la presenza di suddetto elemento e materiale.

La sentenza (Cons. di Stato n. 1270/2026) respinge il ricorso, ritenendo che il soggetto privato non abbia dimostrato che la data di ultimazione dell’opera sia stata anteriore al 1967, confermando che debba valere il principio giurisprudenziale più volte ribadito dal Consiglio di Stato, in base al quale «la regola generale che si rinviene nel nostro ordinamento è che, dalla natura permanente dell’illecito edilizio deriva l’obbligo di applicare la disciplina prevista dalla normativa in vigore al momento dell’adozione del provvedimento sanzionatorio» (Cons. di Stato n. 5426/2015, che rileva altresì «come l’art. 33 della legge n. 47/1985 è chiara nel sancire l’applicazione, anche agli illeciti perpetrati in epoca anteriore alla sua entrata in vigore, della nuova disciplina delle sanzioni»).

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.