Scenari Urbanistici tra 2025-2026: verso un nuovo Codice dell’Edilizia e la sfida della regolarizzazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

23/12/2025
Edilizia
23/12/2025

Indice

Il miraggio del “Condono” e la realtà della Legge Delega
Oltre il Condono: Il Codice della Regolarizzazione
La Doppia Conformità “Asincrona”: nuovo paradigma rispetto a quella rigida
Conclusioni

In questo finale d’anno, caratterizzato da un clima politico e legislativo particolarmente vivace, ho voluto fare il punto della situazione con l’avvocato Fabio Squassoni in apposito video podcast. Ci troviamo in un momento che definirei “scoppiettante”: tra la Legge di Bilancio 2026 e le tensioni varie, il tema della conformità urbanistico-edilizia è tornato prepotentemente al centro del dibattito, spesso però accompagnato da molta confusione comunicativa.

Il miraggio del “Condono” e la realtà della Legge Delega

Nelle ultime settimane, i social e i media hanno alimentato l’aspettativa di un imminente “nuovo condono”. Tuttavia, analizzando i fatti, la realtà è ben diversa e molto più complessa. Il Consiglio dei Ministri ha recentemente approvato il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’Edilizia. È fondamentale sottolineare la parola “delega”: non siamo di fronte a una norma immediatamente operativa. Molti divulgatori hanno celebrato l’evento come se la riforma fosse già realtà, ma il percorso è appena iniziato. Se tutto procederà senza intoppi, ci vorranno almeno due anni prima di vedere un testo definitivo. Il Parlamento dovrà approvare la delega, dopodiché una commissione di specialisti (probabilmente in seno al Consiglio di Stato) dovrà materialmente scrivere i decreti legislativi. In questo iter, il ruolo delle Regioni sarà cruciale e, temo, potenzialmente frenante, data la tendenza a sovrapporre norme locali a quelle nazionali.

Oltre il Condono: Il Codice della Regolarizzazione

Nel confronto podcast è emersa una necessità chiara: l’Italia non ha bisogno di un “quarto condono” inteso come sanatoria eccezionale e temporanea, ma di un vero e proprio Codice della Regolarizzazione. Dobbiamo guardare in faccia la realtà del nostro patrimonio immobiliare: gli edifici sono oggetti statici che restano sul territorio per decenni, mentre i regimi normativi intorno a loro cambiano vorticosamente, così come la giurisprudenza. Oggi ci troviamo a gestire immobili con stratificazioni burocratiche incredibili: dalla CILA tardiva alla SCIA in sanatoria, fino alle recenti innovazioni del Decreto Salva-Casa. Il concetto di “Stato Legittimo”, che fino al D.L. 76/2020 non era stato testualmente inserito nel testo unico edilizia, oggi è diventato il fulcro di ogni compravendita e trasformazione edilizia. La vera sfida del 2026 sarà conciliare la normativa riguardante le verifiche tra stato di fatto degli immobili e legittimità amministrativa in modo minuzioso.

La Doppia Conformità “Asincrona”: nuovo paradigma rispetto a quella rigida

C’è un punto che rende particolarmente lieti, ed è veder comparire nella relazione illustrativa del disegno di legge delega del Codice Edilizia il termine “doppia conformità asincrona”, un concetto che abbiamo elaborato e sostenuto nelle nostre riflessioni tecniche. L’obiettivo del nuovo Codice dovrebbe essere quello di superare ulteriormente la rigidità della doppia conformità tradizionale (che richiede la conformità dell’opera abusiva sia alle norme del tempo della realizzazione che a quelle del tempo della domanda). Muoversi verso una conformità riferita esclusivamente all’epoca della sanatoria risolverebbe i nodi della cosiddetta “sanatoria giurisprudenziale“, semplificando la vita a migliaia di tecnici e proprietari. Tuttavia, resta un grande nodo irrisolto: il profilo penale. È paradossale, e perfino imbarazzante, che un intervento possa essere sanato amministrativamente ma resti punibile penalmente. Una riforma che voglia dirsi completa dovrà necessariamente prevedere una clausola di estinzione del reato edilizio a fronte del pagamento di una sanzione o del conseguimento della sanatoria amministrativa. Orizzonte 2026, cosa ci aspetta? Guardando al futuro prossimo, si è provato a tracciare una cronoprogramma degli scenari possibili:

L’anno 2026: il tempo del dibattito. Sarà l’anno della gestazione, da aspettarsi l’introduzione di norme transitorie, magari collegate alla rigenerazione urbana, che inizino a traghettarci verso il nuovo sistema. Di converso, sarà un anno di scontri politici sulla scrittura delle norme e relativa approvazione.
L’anno 2027: Il “rush finale” pre-elettorale. Il 2027 sarà l’anno decisivo. Storicamente, le grandi riforme edilizie arrivano a ridosso delle scadenze elettorali (la legislatura scadrà nel 2027). C’è il rischio che la riforma venga accelerata per scopi di consenso, ma c’è anche la grande opportunità di chiudere finalmente una stagione di incertezza che dura da quarant’anni.

Il 2026 sarà lo spartiacque: o riusciremo a varare le fondamenta di un Codice dell’Edilizia, che integri anche la pianificazione urbanistica, o ci ritroveremo con l’ennesima norma “mutilata”, che risolve i piccoli problemi formali ma non dà una visione di futuro alle nostre città e ai profili di regolarizzazione. Da ultimo, proprio la Manovra 2026 ha tentato di porre rimedio alla giurisprudenza che porterebbe ad escludere gli interventi più rilevanti sugli immobili oggetto dei tre condoni edilizi.

Conclusioni

In sintesi, ciò che serve all’Italia è una “Grande Pace Edilizia”. Questo non significa perdonare tutto – gli abusi in zone vincolate o idrogeologicamente pericolose devono restare tali, senza contare le criticità dei profili sismici – ma significa permettere al resto del patrimonio immobiliare di rientrare nel circuito della legalità e del mercato. Dobbiamo smettere di rincorrere le emergenze e definire un confine chiaro tra il diritto del cittadino alla proprietà e il potere di controllo dello Stato. Solo così potremo tornare a parlare di architettura e di futuro, invece che di sole scartoffie e sanatorie.