Sanatoria Paesaggistica ordinaria e speciale "Salva Casa" • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

04/03/2025
Carlo Pagliai
Compatibilità paesaggistica

Con L. 105/2024 sussistono due distinti regimi di Compatibilità paesaggistica postumi all’intervento illegittimo

Per gli illeciti edilizi sussiste un principio fondamentale: il rilascio dei titoli in sanatoria (edilizio e anche quello paesaggistico, qualora in presenza del relativo vincolo) fa cessare la permanenza dei relativi illeciti (Cons. di Stato n. 8722/2024, n. 1359/2011). Infatti, per il principio di legalità, le opere edilizie si possono considerare supportate da un titolo solo se quello richiesto dalla legge è rilasciato prima della loro realizzazione o successivamente (nei casi consentiti di condono o di accertamento di conformità), così come – sotto il profilo paesaggistico – le opere si possono considerare supportate da un titolo solo se la relativa autorizzazione è rilasciata e diventa efficace prima della loro realizzazione o successivamente (nei casi consentiti di condono o di accertamento di conformità).

Fatta questa doverosa premessa, si devono tenere distinte due discipline di regolarizzazione paesaggistica per illeciti effettuati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica:

Compatibilità paesaggistica ordinaria, Codice del Paesaggio D.Lgs. 42/2004 (articolo 167 comma 4)
Compatibilità paesaggistica “semplificata “Salva Casa” per abusi minori, Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 (articolo 36-bis comma 4), per i soli illeciti edilizi effettuati nell’ambito dell’articolo 36-bis, ovvero:
- assenza o difformità da SCIA ordinaria;
- parziali difformità o variazioni essenziali da Permesso di costruire o SCIA alternativa;

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La prima procedura, cioè la Compatibilità paesaggistica ordinaria, stabilisce tra i vari presupposti l’assenza o realizzazione di nuovi volumi e/o superfici utili, quale condizione essenziale di procedibilità: in caso contrario, anche di fronte a un opera di modesta entità e risultante compatibile con la tutela del vincolo, l’Amministrazione non potrà fare altro che esprimere diniego per improcedibilità.

La seconda procedura di Compatibilità paesaggistica “Salva Casa” è stata introdotta nel T.U.E. tramite il D.L. 69/2024 “Salva Casa”, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 105/2024: intanto non è da considerare come una particolare versione dell’altra contenuta nell’articolo 167 del Codice, bensì una nuova procedura autonoma da essa, anche se ne ricalca terminologie e sanzionamento. La domanda di Compatibilità paesaggistica semplificata è ammissibile anche per interventi effettuati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, sulla base del previo parere favorevole dell’autorità competente al rilascio e tutela del vincolo (Regione o enti subdelegati) e relativa Soprintendenza, anche in caso di lavori che abbiano determinato:

creazione di superfici utili o volumi
l’aumento di quelli legittimamente realizzati.

Tale regime di fatto ha superato gli stringenti limiti previgenti di cui all’art. 167 comma 4 D.Lgs. 42/2004, sempre a condizione di ottenimento dei pareri favorevoli di compatibilità paesaggistica dall’autorità competente al rilascio (Regione o enti subdelegati) e Soprintendenza, oltre alle possibili ipotesi di formazione di “silenzio assenso rafforzato”, vedi ultima parte del comma 4 articolo 36-bis DPR 380/01, stabilendo le rispettive tempistiche oltre le quali ne avviene la formazione se non si prununciano:

Autorità competente, entro il termine perentorio di centottanta giorni sulla domanda;
Soprintendenza, entro il termine perentorio di novanta giorni sulla richiesta di parere;

Tuttavia se almeno un parere dovesse risultare negativo, ciò implicherà la demolizione in luogo della sanzione pecuniaria, determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. Ho evidenziato il silenzio assenso “rafforzato” in quanto l’ultima frase della definizione stabilisce che il silenzio assenso si applica anche quando gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione (sulla formazione del silenzio assenso esprimo sempre le mie dovute riserve, è sempre preferibile sollecitare la P.A. per avere il titolo rilasciato).

Su questa nuova suddivisione normativa di recente si è espresso anche il Consiglio di Stato n. 8722/2024, affermando «come la nitidezza della evidenziata distinzione è destinata a generare nuove aree chiaroscurali se si ha riguardo alla nuova disciplina della sanatoria ordinaria introdotta». Infatti, aggiungo che su questa nuova forma di Compatibilità paesaggistica Salva Casa si è palesata una certa riluttanza da parte di alcune Soprintendenze, in quanto scritta al di fuori del Codice del Paesaggio D.Lgs. 42/2004 in base al comma 6 dell’articolo 183:

6. Le leggi della Repubblica non possono introdurre deroghe ai principi del presente decreto legislativo se non mediante espressa modificazione delle sue disposizioni.

Per quanto coerente sul piano formale, è anche vero che la deroga è stata prevista con legge nel Testo Unico Edilizia, per cui si dovrebbe propendere nell’attribuirvi un valore prettamente formale piuttosto che sostanziale, potendone superare il divieto di deroga o integrazione esterna al Codice, ritenendola una clausola finalizzata ad evitare lo spargimento di norme paesaggistiche al di fuori del D.Lgs. 42/2004. A tal proposito si ricorda tuttavia che ci sono già stati altre precedenti disposizioni intervenute a disciplinare la materia paesaggistica al di fuori del Codice, per cui o saltano tutte le procedure, oppure si ammettono tutte.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.