Perizia errata asta immobiliare, il perito CTU può risarcire danni all’aggiudicatario

Chi acquista un immobile all’asta fa affidamento sulla relazione dell’esperto nominato dal giudice, soprattutto per superficie, consistenza, condizioni strutturali, regolarità e difformità edilizie, nonché sull’effettive caratteristiche del bene, riportate nella perizia. L’ordinanza di Cassazione civile n. 22597/2026 ha chiarito che una perizia redatta per una procedura esecutiva immobiliare (come una vendita all’incanto o asta) significativamente errata può causare all’aggiudicatario una perdita di chance patrimoniale risarcibile. Non occorre dimostrare con certezza quale sarebbe stato il prezzo finale in una gara alternativa: deve essere provata, anche mediante presunzioni, la perdita di una possibilità seria e concreta di partecipare alle aste immobiliari e formulare l’offerta sulla base di informazioni corrette. Questo aspetto è importante perchè nelle procedure esecutive immobiliari è esclusa la nullità del trasferimento, come invece previsto in certi casi per atti traslativi tra vivi. Se posso aggiungere un commento, quando sono stato chiamato ad accompagnare le persone interessate a visitare gli immobili messi all’asta, solitamente sono consentiti 10 minuti per la visita, e non sono consentite verifiche o rilievi sul posto, soprattutto per riscontrare la conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile; in altre parole, all’asta esecutiva immobiliare si compra “su fiducia” della perizia tecnica fatta dal CTU incaricato dal Tribunale, senza poter svolgere verifiche di sorta, neppure a campione. Vediamo allora cosa succede e quali tutele sussistono per una perizia di asta immobiliare errata.

Il caso: immobile all’asta sovrastimato e responsabilità perito

Il contenzioso giudiziario si è instaurato tra la parte aggiudicataria del bene immobile, nei confronti del perito per la sua perizia errata (e l’assicurazione del professionista), ed è nato dall’acquisto all’asta di un immobile descritto e valutato nella relazione peritale predisposta dall’esperto nominato nell’ambito della procedura esecutiva.

Dopo l’aggiudicazione, l’aggiudicatario aveva iniziato a sospettare che il prezzo pagato non fosse congruente con le reali caratteristiche del bene, e pertanto aveva promosso un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’articolo 696 c.p.c.

Il primo consulente tecnico (C.T.U.) aveva riscontrato discordanze rispetto alla relazione posta alla base della vendita, riguardanti:

• la superficie dell’immobile;
• le caratteristiche strutturali;
• le condizioni effettive del fabbricato;
• il valore economico complessivo.

La prima quantificazione aveva individuato una sopravvalutazione di circa 41.000 euro. Nel successivo giudizio risarcitorio il Tribunale aveva disposto una nuova consulenza tecnica; il secondo ausiliario aveva accertato una situazione ancora più grave, rilevando difformità tra lo stato di fatto e quanto rappresentato nella perizia originaria, in particolar modo con riferimento a:

• consistenza del fabbricato;
• potenzialità edificatoria;
• carenze strutturali;
• difformità edilizie;
• valore effettivo del bene.

La differenza tra il valore stimato e quello reale era stata quantificata in 78.000 euro.

Il Tribunale aveva tuttavia liquidato il danno in soli 19.500 euro, corrispondenti a un quarto della differenza accertata dal consulente tecnico. La decisione era stata confermata dalla Corte d’Appello di Genova, ma la Cassazione ha successivamente accolto i primi due motivi del ricorso dell’aggiudicataria, cassando la sentenza con rinvio.

Quali errori erano presenti nella perizia estimativa

La questione non riguardava una modesta differenza di valutazione economica, la quale può starci per diversi motivi: oltre ai diversi momenti di stima, incidono molto aspetti come la preparazione del perito del tribunale, le valutazioni puntuali tecniche e la conoscenza del mercato locale. Se prendiamo dieci Tecnici diversi, provenienti da luoghi diversi, in teoria dovrebbero esprimere più o meno lo stesso valore, in realtà e per oggettiva pratica, sono probabili e fisiologiche divergenze dai valori espressi.

Comunque sia, i consulenti tecnici nominati dopo l’aggiudicazione avevano accertato significative difformità tra la situazione reale dell’immobile e quella rappresentata nella perizia d’asta, e questi errori riguardavano elementi capaci di incidere direttamente sulla decisione economica dell’offerente, e in particolare riguardavano:

1. Superficie e consistenza effettiva

La superficie costituisce uno dei principali parametri utilizzati nella valutazione immobiliare, e una consistenza inferiore a quella indicata nella relazione può modificare:

• il valore unitario e complessivo;
• la convenienza economica dell’acquisto;
• la futura redditività;
• le possibilità di frazionamento;
• l’utilizzazione prevista dall’offerente.

Una superficie indicata erroneamente non rappresenta quindi un dettaglio secondario, soprattutto quando lo scostamento è significativo.

2. Caratteristiche e carenze strutturali

La perizia aveva omesso o rappresentato in modo non corretto anche alcune caratteristiche strutturali e le condizioni del fabbricato. Le carenze strutturali possono comportare:

• costi di consolidamento;
• necessità di ulteriori indagini;
• limitazioni all’uso;
• difficoltà nell’ottenimento dei titoli necessari;
• riduzione del valore commerciale;
• impossibilità di realizzare l’operazione economica prevista.

L’omissione di questi elementi può alterare in modo rilevante la rappresentazione del bene offerto in vendita.

3. Difformità edilizie

Tra gli aspetti accertati dal consulente erano presenti anche difformità edilizie non adeguatamente segnalate, e la loro incidenza economica dipende dalla natura concreta dell’irregolarità e può comprendere:

• costi tecnici;
• sanzioni;
• opere di adeguamento o demolizione;
• limitazioni alla trasformabilità;
• impossibilità di ottenere una sanatoria;
• riduzione della commerciabilità;
• ritardi nell’utilizzazione o nella rivendita.

La mera indicazione generica della presenza di possibili irregolarità non equivale a una ricostruzione tecnica attendibile della situazione urbanistico-edilizia.

4. Potenzialità edificatoria

Un altro elemento centrale era la potenzialità edificatoria del cespite. La possibilità di ampliare, trasformare, frazionare o diversamente valorizzare un immobile può incidere in modo determinante sul prezzo offerto, soprattutto quando l’aggiudicatario intende realizzare un’operazione di sviluppo o riqualificazione. Una potenzialità edificatoria inesistente o inferiore a quella prospettata può quindi provocare una perdita patrimoniale autonoma, perché modifica le condizioni economiche sulla base delle quali l’offerente ha partecipato alla gara.

La responsabilità dell’esperto stimatore verso l’aggiudicatario

Il perito esperto nominato dal giudice dell’esecuzione svolge una funzione essenziale nella vendita forzata, perchè la sua perizia contribuisce a:

• identificare il bene;
• descriverne la consistenza;
• segnalare lo stato di occupazione;
• ricostruire la situazione catastale;
• indicare le condizioni urbanistico-edilizie;
• rilevare eventuali vincoli;
• stimare il valore;
• determinare il prezzo assunto come riferimento nella procedura.

La giurisprudenza considera il perito esperto stimatore un ausiliario del giudice, e la sua attività è destinata a soddisfare esigenze non soltanto processuali, ma anche informative nei confronti dei potenziali offerenti. La Cassazione ha già affermato che il perito del tribunale può rispondere dei danni provocati nei confronti dell’aggiudicatario quando siano provati:

1. un comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico;
2. una significativa differenza della situazione reale del bene;
3. l’idoneità dell’errore a incidere sulla determinazione dell’acquirente.

Più dettagliatamente, in materia di responsabilità del perito estimatore nelle procedure esecutive e giudiziarie, l’ordinanza n. di Cassazione civile ha confermato che:

«Con specifico riguardo alla responsabilità dell’esperto nominato nell’ambito della procedura esecutiva, questa Corte ha già affermato che l’erronea valutazione dell’immobile può assumere rilievo quale colposo elemento perturbatore, idoneo ad incidere sulla determinazione del prezzo e sull’acquisto da parte degli aggiudicatari.
In particolare, Cass., 2 febbraio 2010, n. 2359, ha escluso che la partecipazione ad un’asta giudiziaria costituisca, di per sé, attività aleatoria tale da neutralizzare l’incidenza causale dell’errore estimativo, precisando che l’esistenza del danno non dipende necessariamente dallo scostamento tra il prezzo pagato e il valore di mercato del bene, potendo invece ricollegarsi alla differenza tra il prezzo effettivamente corrisposto e quello che sarebbe stato presumibilmente pagato se non fosse intervenuto il colposo elemento perturbatore. La stessa pronuncia ha altresì chiarito che l’individuazione del minor prezzo presumibile costituisce apprezzamento di fatto da compiersi secondo regole di inferenza induttiva, anche in vista di una liquidazione equitativa del danno. Tale principio è stato ulteriormente precisato da Cass., 23 giugno 2016, n. 13010, secondo cui il perito di stima nominato dal giudice dell’esecuzione risponde nei confronti dell’aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, ove siano accertati il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, la significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita e l’incidenza causale di tale alterazione nella determinazione del consenso dell’acquirente.».

La responsabilità del perito del tribunale nei confronti dell’aggiudicatario viene generalmente inquadrata in termini extracontrattuali, poiché tra il professionista nominato dal giudice e il partecipante all’asta non esiste un rapporto contrattuale diretto, come invece avviene tra committente e progettista nella classica ristrutturazione edilizia. Facciamo però un appunto: non tutte le inesattezze della relazione peritale determinano automaticamente un risarcimento del danno: l’errore deve essere rilevante e deve avere inciso causalmente sulla rappresentazione del bene e sulla decisione economica dell’offerente.

Perdita di chance patrimoniale, definizione e caratteristiche

Il principale chiarimento contenuto nell’ordinanza n. 22597/2026 riguarda la nozione di perdita di chance, ossia quando essa non coincide con il risultato finale che il soggetto mirava ad ottenere. Con tale ordinanza la Cassazione ha ribadito che:

«il danno da perdita di chance non si identifica con il mancato conseguimento del risultato utile, bensì con la perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Esso postula, pertanto, la dimostrazione, anche presuntiva, di una occasione favorevole causalmente incisa dalla condotta illecita, ma non richiede la prova certa che, in assenza dell’illecito, il risultato finale sarebbe stato effettivamente conseguito. Diversamente opinando, la figura della chance verrebbe privata della sua autonomia concettuale e funzionale, poiché la prova della possibilità perduta verrebbe surrettiziamente convertita nella prova del risultato non realizzato. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di danno da perdita di chance, la chance patrimoniale costituisce un’entità giuridicamente ed economicamente valutabile, distinta dal bene finale, e che la sua risarcibilità richiede la dimostrazione di una possibilità concreta, seria e non meramente ipotetica, da accertarsi secondo il criterio del “più probabile che non”, ferma la successiva commisurazione del risarcimento al grado di probabilità di realizzazione del risultato utile. In tale direzione si collocano Cass., 9 marzo 2018, n. 5641, Cass., 11 novembre 2019, n. 28993, Cass., 26 gennaio 2022, n. 2261, nonché, più di recente, Cass., 29 settembre 2023, n. 27633 e Cass., 8 luglio 2024, n. 18568, le quali ribadiscono che la natura probabilistica della chance non attenua l’esigenza di un accertamento causale, ma impedisce di sovrapporre la possibilità perduta alla certezza del risultato mancato.».

Nel caso di specie, il danno non coincideva necessariamente con la certezza che l’aggiudicataria avrebbe acquistato l’immobile a un prezzo inferiore; invece, la perdita di chance consisteva nella perdita della concreta possibilità di:

• conoscere correttamente le caratteristiche del bene;
• valutare l’effettiva convenienza dell’operazione;
• stabilire un diverso limite massimo di offerta;
• formulare un’offerta parametrata al valore reale;
• rinunciare eventualmente alla partecipazione;
• partecipare alla gara in condizioni informative corrette.

La possibilità perduta costituisce un’entità patrimoniale distinta dal risultato finale, e la sua risarcibilità richiede che la chance fosse:

• seria;
• concreta;
• apprezzabile;
• economicamente valutabile;
• causalmente compromessa dalla condotta illecita.

Non è invece risarcibile una aspettativa puramente ipotetica o priva di una ragionevole base probabilistica. La Cassazione ha precisato che confondere la perdita della possibilità con il mancato conseguimento certo del risultato significa privare la chance della propria autonomia giuridica.

Equiparazione al CTU dell’esperto estimatore

L’esperto estimatore viene nominato dal giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 568 e 569 del Codice di procedura penale, e svolge un incarico finalizzato a rendere più proficua la vendita coatta, e tale incarico ha natura pubblicistica.
Tale ruolo, anche se non è inquadrato espressamente come Consulente Tecnico d’ufficio, viene equiparato ad esso in funzione dell’«obbligo di risarcire il danno che abbia cagionato in violazione dei doveri connessi all’ufficio» (Cass. civ. n. 21444/2025, come statuito anche da Cass. civ. 18/09/2015, n. 18313: la pronuncia non professa affatto una totale equiparazione dei due ausiliari, né l’applicabilità della disciplina normativa relativa alla consulenza tecnica d’ufficio (nel secondo libro del codice di rito) all’attività peritale dell’esperto stimatore (previsto dal terzo libro, dedicato al processo di esecuzione forzata), ma limita espressamente il proprio dictum «ai fini della responsabilità anche civile del predetto ausiliare»).

Quale prova deve fornire chi ha acquistato l’immobile

L’aggiudicatario non è esonerato da ogni onere probatorio, perchè deve dimostrare, anche attraverso presunzioni, almeno:

• l’errore tecnico contenuto nella perizia;
• la sua rilevanza;
• la differenza tra situazione rappresentata e situazione reale;
• l’affidamento riposto nelle informazioni della procedura;
• l’incidenza dell’errore sulla formazione della propria decisione;
• la serietà della possibilità economica perduta.

Non deve però fornire la prova impossibile di come si sarebbe certamente conclusa una gara mai svolta sulla base di una stima corretta: se da una parte la Corte d’Appello aveva preteso che l’acquirente dimostrasse che, con un prezzo base inferiore, avrebbe comunque ottenuto l’aggiudicazione pagando un importo più basso, dall’altra parte secondo la Cassazione, questa impostazione aveva trasformato indebitamente la prova della chance nella prova del risultato finale. Non si può chiedere all’aggiudicatario di dimostrare con certezza un’evoluzione alternativa dell’asta che non si è verificata, perchè si entra in ambito difficile da dimostrare ma soprattutto discrezionale. La ricostruzione della perdita di chance deve avvenire attraverso una rigorosa esibizione di:

• dati oggettivi;
• inferenze logiche;
• criteri probabilistici;
• valutazione del comportamento concreto dell’offerente;
• relazione tra errore estimativo e prezzo formulato.

Il criterio civilistico del “più probabile che non” deve essere applicato all’esistenza e alla consistenza della possibilità perduta, senza convertirlo nella richiesta della certezza dell’esito alternativo. Cò significa che le varie aspettative valoriali basate sul “secondo me” non hanno la minima incidenza in tribunale.

Perdita chance, come calcolare il danno risarcibile

La perdita di opportunità deve essere liquidata in via equitativa quando il danno esiste, ma non può essere provato nel suo preciso ammontare: l’equità non consente però al giudice di scegliere liberamente una percentuale priva di giustificazione, e non può tramutarsi una liquidazione arbitraria. Il giudice non può esprimere valutazioni discrezionali, bensì deve indicare, suo tramite consulente tecnico d’ufficio:

• i dati oggettivi dai quali muove;
• la probabilità attribuita alla possibilità perduta;
• gli elementi che aumentano o riducono tale probabilità;
• il ragionamento seguito;
• il rapporto tra errore tecnico e comportamento economico dell’offerente;
• il criterio utilizzato per determinare l’importo.

Nel caso esaminato, i giudici di merito avevano riconosciuto un quarto della differenza di 78.000 euro, liquidando 19.500 euro, mentre la Cassazione non ha stabilito direttamente quale fosse l’importo corretto, ma ha censurato il metodo adottato nei due gradi di giudizio. La riduzione del prezzo si era basata soprattutto su eventualità astratte:

• la possibile partecipazione di più offerenti;
• il possibile aumento delle offerte;
• la possibile scelta autonoma dell’aggiudicataria;
• l’incertezza tipica della competizione.

Secondo la Suprema Corte, queste variabili potevano essere valutate solo se ancorate a elementi concreti, e non utilizzate automaticamente per comprimere il danno.

La differenza di valore non coincide automaticamente con il risarcimento

La differenza tra valore stimato e valore effettivo costituisce un parametro fondamentale, ma non coincide necessariamente con il danno risarcibile: se questo è il principio generale, nella fattispecie la consulenza tecnica aveva quantificato lo scostamento in 78.000 euro. La Cassazione ha chiarito che tale importo:

• non deve essere automaticamente riconosciuto per intero;
• non rappresenta necessariamente il prezzo che l’acquirente avrebbe risparmiato;
• costituisce però un dato oggettivo dal quale il giudice deve partire.

Il risarcimento della chance deve essere commisurato alla probabilità concreta che, senza l’errore, l’offerente avrebbe potuto:

• proporre una somma inferiore;
• fissare un diverso limite massimo;
• non partecipare;
• destinare le proprie risorse a un altro investimento;
• ottenure condizioni economiche più favorevoli.

A titolo puramente esemplificativo, se la possibilità perduta fosse stimata nel cinquanta per cento, il danno potrebbe essere parametrato a quella probabilità, tenendo conto dello scostamento economico rilevato. Non si tratta però di una formula matematica automatica, perchè la percentuale deve essere il risultato di un ragionamento probatorio motivato, non il punto di partenza scelto intuitivamente dal giudice.

La visita dell’immobile non elimina l’affidamento nella perizia

Ho già detto nell’introduzione che il soggetto aggiudicatario svolge, solitamente, almeno una vista all’immobile, accompagnato dal soggetto custode del bene o da apposito delegato dal Tribunale. La Corte d’Appello aveva attribuito importanza al fatto che l’aggiudicatario avesse visionato l’immobile prima di formulare l’offerta, mentre per la Cassazione, questa circostanza non poteva essere utilizzata automaticamente per ridurre il risarcimento.

La previa visione del bene avrebbe potuto assumere rilievo solo rispetto a difformità immediatamente percepibili con l’ordinaria diligenza dell’offerente (v. Cass., 18 luglio 2011, n. 15729), ma non avrebbe dovuto essere utilizzata allo scopo di neutralizzare l’affidamento riposto nella perizia estimativa quanto a dati tecnici che richiedono competenze specialistiche, quali la consistenza effettiva, le caratteristiche strutturali, le condizioni del fabbricato e la potenzialità edificatoria dell’immobile. Il rischio altrimenti sarebbe quello di trasferire sull’interessato alla vendita forzata un onere di verifica sostanzialmente sovrapponibile a quello dell’esperto nominato nella procedura esecutiva, svuotando di concreta funzione la stima posta a base della vendita (Cass. Civ. n. 22597/2026).

La visita sul luogo dell’immobile esecutato:

1. può consentire di rilevare elementi percepibili con l’ordinaria diligenza, come:
   • stato manutentivo evidente;
   • degrado visibile;
   • distribuzione interna;
   • finiture;
   • condizioni generali;
   • alcune differenze macroscopiche.
2. Non consente necessariamente di accertare questioni tecniche quali:
   • superficie precisa;
   • consistenza autorizzata;
   • conformità urbanistica e Stato Legittimo;
   • sanabilità delle difformità;
   • capacità edificatoria;
   • sicurezza strutturale;
   • presenza di carenze non visibili;
   • effettiva possibilità di trasformazione.

L’offerente non può essere obbligato a ripetere privatamente tutte le verifiche affidate all’esperto della procedura: una simile impostazione svuoterebbe di funzione la relazione estimativa e trasferirebbe sul potenziale acquirente un onere sostanzialmente coincidente con quello del professionista nominato dal giudice. La previa visione assume rilievo soltanto quando venga dimostrato che le specifiche difformità erano effettivamente riconoscibili da un normale offerente, senza competenze specialistiche.

La natura competitiva dell’asta non esclude il danno

La vendita forzata è una procedura competitiva, in quanto si tratta di una offerta rivolta al pubblico e a cui possono partecipare più soggetti facendo una propria offerta. Ciò significa che il prezzo finale può dipendere:

• dal numero dei partecipanti;
• dagli interessi economici di ciascun offerente;
• dai rilanci;
• dalla disponibilità finanziaria;
• dalla strategia dei partecipanti;
• dalle aspettative di valorizzazione.

La Corte d’Appello aveva utilizzato questa incertezza per affermare che non fosse dimostrabile un’aggiudicazione a prezzo inferiore; la Cassazione invece ha ribaltato il ragionamento: l’incertezza non elimina la chance, ma costituisce precisamente l’oggetto della valutazione probabilistica. La competizione può incidere sulla quantificazione, ma non può giustificare:

• la richiesta della prova certa dell’esito alternativo;
• l’esclusione automatica del danno;
• una riduzione fondata soltanto su scenari teorici;
• la neutralizzazione dell’errore professionale.

La Suprema Corte aveva già escluso che la partecipazione a un’asta giudiziaria fosse un’attività tanto aleatoria da interrompere automaticamente il rapporto causale tra errore estimativo e danno dell’aggiudicatario.

Difformità edilizie, carenze strutturali e potenzialità edificatoria

L’ordinanza assume particolare importanza per i tecnici incaricati di redigere relazioni estimative nelle procedure esecutive.

Il valore dell’immobile non dipende soltanto da superficie, ubicazione e prezzi di mercato.

Occorre considerare anche la reale situazione:

• urbanistica;
• edilizia;
• catastale;
• strutturale;
• vincolistica;
• amministrativa;
• occupazionale;
• manutentiva.

Verifica delle difformità edilizie

Il professionista deve confrontare, nei limiti dell’incarico e della documentazione disponibile:

• stato dei luoghi;
• titoli edilizi reperiti;
• elaborati grafici;
• planimetrie catastali;
• eventuali sanatorie o condoni;
• destinazioni d’uso;
• interventi successivi;
• provvedimenti repressivi conosciuti.

Deve inoltre distinguere tra:

• difformità catastale;
• difformità urbanistico-edilizia;
• irregolarità sanabile;
• abuso non sanabile;
• carenza documentale;
• impossibilità di verifica.

Non è prudente trasformare l’assenza di documentazione nella presunzione di regolarità dell’immobile.

Quando una verifica non può essere completata, il limite deve essere esposto chiaramente e deve riflettersi sulla stima.

Incidenza economica delle difformità

Le irregolarità possono incidere sul valore attraverso:

• costi di regolarizzazione;
• sanzioni;
• opere necessarie;
• demolizioni;
• perdita di superficie utile;
• impossibilità di utilizzare alcuni locali;
• ridotta finanziabilità;
• incertezza amministrativa;
• tempi tecnici;
• rischio di contenzioso.

Non basta quindi indicare che “l’immobile presenta difformità”. Occorre, quando possibile, spiegare:

• quali opere sono difformi;
• rispetto a quale titolo;
• quale potrebbe essere il percorso amministrativo;
• quali sono i limiti della sanabilità;
• quali costi e rischi incidono sulla valutazione.

Potenzialità edificatoria effettiva

Anche la possibilità di ampliamento o trasformazione deve essere verificata con prudenza.

La previsione astratta dello strumento urbanistico non è sempre sufficiente. Possono incidere:

• saturazione degli indici;
• distanze;
• vincoli;
• dotazioni obbligatorie;
• standard urbanistici;
• caratteristiche del lotto;
• disciplina regionale;
• norme tecniche comunali;
• condizioni strutturali;
• preesistenze abusive.

La potenzialità edificatoria deve essere concretamente utilizzabile, non soltanto teoricamente ipotizzabile.

Conseguenze operative per aggiudicatari e professionisti

1. Per chi intende partecipare a un’asta, prima di presentare l’offerta è opportuno:

1. leggere integralmente la relazione estimativa;
2. verificare gli allegati;
3. confrontare planimetrie e fotografie;
4. esaminare le dichiarazioni sulle difformità;
5. controllare se siano indicati costi di regolarizzazione;
6. valutare eventuali limiti della documentazione;
7. visitare il bene;
8. richiedere, nei casi complessi, una verifica tecnica indipendente;
9. considerare i rischi nel limite massimo dell’offerta;
10. conservare la documentazione utilizzata per la decisione.

L’affidamento nella perizia è tutelabile, ma una verifica preventiva può evitare un contenzioso lungo e dall’esito non automatico. Purtroppo, tutto quanto sopra sconta il limite di verifiche preliminare e sopralluoghi per rilievi, accesso agli atti e a tutta quanta la documentazione dell’immobile, stante i tempi dettati dalla procedura esecutiva stessa.

Per chi ha già acquistato

Quando emergono differenze rilevanti rispetto alla perizia, è necessario documentare tempestivamente:

• stato effettivo dell’immobile;
• errori dimensionali;
• difformità non dichiarate;
• carenze strutturali;
• costi necessari;
• valore reale;
• incidenza sulla decisione d’acquisto;
• operazione economica originariamente programmata.

Può risultare utile un accertamento tecnico preventivo, come avvenuto nel caso deciso dalla Cassazione, però la domanda risarcitoria dovrà dimostrare non soltanto l’errore, ma anche il rapporto tra l’errore e la perdita economica.

Per il professionista stimatore

L’esperto tecnico dovrebbe:

• dichiarare i documenti esaminati;
• indicare quelli mancanti;
• distinguere fatti accertati e ipotesi;
• evitare affermazioni non supportate;
• esporre i limiti dell’indagine;
• descrivere puntualmente le difformità e lo Stato Legittimo dell’immobile;
• motivare la stima;
• considerare i costi tecnici e amministrativi;
• valutare l’incidenza delle irregolarità;
• non attribuire potenzialità edificatorie meramente teoriche.

Una perizia non è soltanto una valutazione monetaria: è una rappresentazione tecnica del bene destinata a orientare le decisioni economiche dei partecipanti alla vendita.

Conclusioni e consigli

L’ordinanza n. 22597/2026 rafforza la tutela dell’aggiudicatario quando la relazione estimativa abbia rappresentato in modo significativamente errato le caratteristiche dell’immobile; la responsabilità del perito del tribunale non deriva da qualsiasi divergenza tra stima e valore reale, semmai devono essere dimostrati:

• errore professionale;
• alterazione significativa della realtà;
• affidamento dell’offerente;
• incidenza causale;
• perdita di una possibilità seria e concreta.

Il danno da perdita di chance non richiede la prova certa che l’immobile sarebbe stato aggiudicato a un prezzo inferiore. Una simile prova riguarderebbe il risultato finale e sarebbe normalmente impossibile, perché imporrebbe di ricostruire con certezza una gara mai svolta. Il giudice deve invece stabilire, attraverso presunzioni e criteri probabilistici, quale possibilità economica sia stata compromessa dall’errore. Detto ciò, la differenza tra valore stimato e valore effettivo:

• non coincide automaticamente con il risarcimento;
• non può essere ignorata;
• costituisce il parametro oggettivo dal quale iniziare la valutazione.

Anche la visita preventiva e la natura competitiva dell’asta non possono essere utilizzate automaticamente per escludere o ridurre il danno: la visita rileva soltanto per le difformità concretamente percepibili senza conoscenze specialistiche. La competizione deve essere valutata sulla base di elementi reali, non di possibilità astratte.

Per i tecnici, la decisione conferma l’esigenza di una relazione accurata soprattutto con riferimento a superfici, conformità edilizia, condizioni strutturali e potenzialità edificatoria, perché queste informazioni possono incidere direttamente sulla formazione dell’offerta.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

• Articolo 1223 c.c.: disciplina il risarcimento del danno, comprendendo perdita subita e mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento o del fatto dannoso.
• Articolo 1226 c.c.: consente la liquidazione equitativa quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare. L’equità deve comunque essere fondata su criteri motivati e verificabili.
• Articolo 2697 c.c.: regola la distribuzione dell’onere della prova tra chi fa valere un diritto e chi eccepisce fatti impeditivi, modificativi o estintivi.
• Articolo 64 c.p.c.: disciplina la responsabilità del consulente tecnico nominato dal giudice; la giurisprudenza ne ha esteso i relativi principi anche all’esperto stimatore della procedura esecutiva.
• Articolo 91 c.p.c.: disciplina la condanna alle spese processuali.
• Articolo 185-bis c.p.c.: consente al giudice di formulare una proposta conciliativa o transattiva.
• Articolo 696 c.p.c.: disciplina l’accertamento tecnico preventivo.
• Articolo 702-bis c.p.c., applicabile ratione temporis al giudizio descritto nell’ordinanza: disciplinava l’introduzione del procedimento sommario di cognizione prima della riforma del rito civile.

Giurisprudenza

• Cassazione civile, ordinanza n. 22597/2026: l’erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore del bene può integrare una perdita di chance patrimoniale; non è richiesta la prova certa dell’aggiudicazione a un prezzo inferiore, ma la dimostrazione, anche presuntiva, di una possibilità seria e apprezzabile. La liquidazione deve partire dai dati oggettivi, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo.
• Cassazione civile, 2 febbraio 2010, n. 2359: la natura competitiva dell’asta non neutralizza automaticamente l’incidenza causale dell’errore estimativo; il danno può essere collegato alla differenza tra il prezzo pagato e quello presumibilmente corrisposto senza l’errore.
• Cassazione civile, 23 giugno 2016, n. 13010: il perito può rispondere verso l’aggiudicatario quando la condotta dolosa o colposa abbia significativamente alterato la rappresentazione del bene e inciso sulla determinazione dell’acquirente.
• Cassazione civile, 18 luglio 2011, n. 15729: la visione preventiva del bene può assumere rilievo rispetto alle caratteristiche riconoscibili con l’ordinaria diligenza, ma non sostituisce necessariamente gli accertamenti tecnici specialistici.
• Cassazione civile, 9 marzo 2018, n. 5641: la perdita di chance richiede l’accertamento di una possibilità concreta e apprezzabile, distinta dal risultato finale.
• Cassazione civile, 11 novembre 2019, n. 28993: approfondisce la distinzione tra perdita del risultato e perdita della possibilità favorevole.
• Cassazione civile, 26 gennaio 2022, n. 2261: conferma la necessità di accertare la serietà della chance e il relativo rapporto causale.
• Cassazione civile, 29 settembre 2023, n. 27633: ribadisce l’autonomia della chance patrimoniale e la sua valutazione probabilistica.
• Cassazione civile, 8 luglio 2024, n. 18568: conferma che la natura probabilistica della chance non elimina l’accertamento causale, ma impedisce di pretendere la certezza del risultato finale.
• Cassazione civile, 2 febbraio 2026, n. 2191: il giudizio prognostico correttamente impostato appartiene al giudice di merito; resta sindacabile l’impiego di un criterio probatorio giuridicamente errato.

FAQ urbanistiche

Il perito dell’asta risponde se sbaglia il valore dell’immobile?

Può rispondere quando l’errore sia dovuto a comportamento doloso o colposo, alteri significativamente la rappresentazione del bene e incida sulla decisione dell’aggiudicatario. Una normale differenza estimativa non determina automaticamente il risarcimento.

L’aggiudicatario deve provare che avrebbe certamente pagato meno?

No. Secondo la Cassazione non deve dimostrare con certezza l’esito di una gara alternativa. Deve provare, anche mediante presunzioni, di avere perso una possibilità seria e concreta di formulare un’offerta più conveniente sulla base di informazioni corrette.

Il danno corrisponde alla differenza tra valore stimato e valore reale?

Non necessariamente. La differenza costituisce un parametro oggettivo importante, ma il risarcimento deve essere commisurato alla probabilità e alla consistenza della chance perduta.

Il giudice può liquidare il danno in via equitativa?

Sì, quando il danno non è precisamente quantificabile. Deve però indicare i dati utilizzati e il percorso logico seguito. La valutazione equitativa non può tradursi nella scelta arbitraria di una percentuale.

La visita dell’immobile esclude la responsabilità del perito?

No. Può rilevare per difetti immediatamente riconoscibili con l’ordinaria diligenza, ma non elimina l’affidamento nella perizia per dati tecnici quali superficie, conformità edilizia, carenze strutturali e potenzialità edificatoria.

La partecipazione a un’asta è un’attività completamente aleatoria?

No. La competizione rende incerto il risultato finale, ma non elimina il possibile rapporto causale tra una stima errata e il danno. L’incertezza deve essere valutata mediante criteri probabilistici.

Le difformità edilizie non dichiarate possono determinare un risarcimento?

Sì, quando risultano rilevanti, incidano sul valore o sull’utilizzabilità del bene e abbiano alterato la decisione dell’offerente. Devono comunque essere provati l’errore, il nesso causale e il danno.

Il perito deve garantire la completa regolarità urbanistica dell’immobile?

Deve svolgere correttamente gli accertamenti compresi nell’incarico, rappresentare i risultati e dichiarare chiaramente limiti e documenti mancanti. Non può garantire ciò che non è tecnicamente verificabile, ma non deve presentare come certa una regolarità non accertata. Infatti, il valore dell’immobile dipende anche e sopratutto dal suo Stato Legittimo.

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