Oblazione SCIA in sanatoria 36-bis, come quantificare rispetto al doppio dell’aumento di valore

Il Testo Unico edilizia dispone il principio generale senza dettagliare un metodo di calcolo proporzionale, pertanto si propone senza presunzione di verità, un ipotesi di metodo speditivo per calcolare l’oblazione dovuta per la nuova SCIA in sanatoria, ossia il procedimento previsto dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, che sostituisce il previgente criterio sanzionatorio dell’articolo 37 comma 4, abrogato dalla Legge n. 105/2024 “Salva Casa”.

Introduzione alla nuova SCIA in sanatoria art. 36-bis

Al netto di eventuali diverse disposizioni previste dalle legislazioni regionali e dai regolamenti edilizi comunali (su cui si esprime ogni più ampia riserva circa la loro coerenza al testo unico o perfino di incostituzionalità), il vigente articolo 36-bis, comma 5, lettera b), quantifica le somme e modalità di calcolo delle oblazioni dovute per gli illeciti edilizi compiuti in assenza o difformità dalla segnalazione certificata inizio attività (ordinaria) di cui all’articolo 22, commi 1 e 2 del D.P.R. 380/01:

b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Un criterio analogo era rinvenibile nel previgente comma 4 dell’articolo 37 D.P.R. 380/01, abrogato proprio dal D.L. 69/2024 Salva Casa:

4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Principi e criteri di calcolo per oblazione SCIA in sanatoria Salva Casa

Nella vigente versione (articolo 36-bis) è possibile rinvenire i seguenti criteri e metodi di determinazione, assai simili a quelli previgenti al Salva Casa:

• il compito di stimare l’incremento di valore è attribuito all’Agenzia dell’Entrate (su questo punto segnalo alcune disposizioni regionali che hanno affidato questo incarico all’ufficio tecnico comunale, sia anteriormente all’entrata in vigore del D.L. 69/2024 sia con espressa riconferma nel recepire il Salva Casa, vedasi L.R. Toscana n. 51/2025);
• al responsabile dell’ufficio tecnico comunale compete di determinare (esprimere con propria determina) la quantificazione della sanzione/oblazione, con modalità proporzionata (viste le dizioni «in una misura» oppure quella previgente «in relazione a…») e non coincidente con l’incremento stesso; non bisogna escludere tuttavia un’altra interpretazione, ossia che la quantificazione non debba essere proporzionale, bensì diretta, cioè equivalente all’effettivo importo derivante dal raddoppiato aumento di valore. Egli pertanto dovrà quindi determinare l’esatto importo da versare a conguaglio rispetto all’importo minimo già versato contestualmente al deposito della SCIA in sanatoria ex articolo 36-bis;
• il Testo Unico Edilizia la qualifica come «oblazione» senza tuttavia entrare nel merito degli aspetti penalistici, proprio perchè nell’ambito della SCIA in sanatoria non sussisterebbe il reato edilizio.

Metodo proporzionato con interpolazione lineare rispetto all’aumento di valore

Se si è concordi con quanto premesso finora, si propone un metodo di calcolo per quantificare l’oblazione complessiva dovuta per la SCIA in sanatoria articolo 36-bis, valevole per le due ipotesi di doppia conformità, per le quali si applicano due rispettive fasce con importi minimi e massimi dell’oblazione:

1. da 1.032 euro a 10.328 euro (Doppia conformità asincrona) se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione;
2. da 516 euro e a 5.164 euro (Doppia conformità rigida) l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Il metodo di calcolo è basato su principi e criteri di:

• proporzionalità: è direttamente proporzionale al raddoppio dell’aumento di valore conseguente all’esecuzione degli illeciti edilizi;
• equità: non si tiene volutamente conto di fasce di valori immobiliari predeterminate, onde evitare possibili trattamenti disparitari o sperequativi tra immobili di pregio o meno, soprattutto nell’applicazione delle misure minime e massime, volendo evitare ad esempio possibili quantificazioni sbilanciate tra un box auto e una villa di lusso;
• semplicità: trattandosi di una formula di interpolazione lineare, è applicabile anche con semplice calcolatrice o foglio di calcolo mediante inserimento dei valori iniziali e finali dell’immobile;

Interpolazione lineare proporzionata al doppio dell’aumento di valore

Il seguente metodo di calcolo non entra nel merito della quantificazione del valore iniziale e finale dell’immobile, per i quali si rinvia all’ampia letteratura presente sull’Estimo e valutazione immobiliare. Per quanto di interesse in questa sede, la quantificazione dell’aumento di valore post opera è necessario fare riferimento alla stima per valore di trasformazione (VT = VFinale – VIniziale), denominato spesso anche come AVV = Aumento valore venale. La formula di calcolo interpolata consente di calcolare l’importo dell’oblazione in tutti e tre gli scenari possibili in cui, mediante le opere compiute, l’aumento di valore risulti:

1. invariato;
2. raddoppiato o superiore ad esso (valore immobile raddoppiato rispetto al valore iniziale, es. passaggio valore da euro 50K a 100K). In caso di superamento del raddoppio di valore, si applica la soglia massima della sanzione;
3. intermedio alle due precedenti posizioni.

La formula prevede i seguenti componenti:

Vi = valore iniziale immobile
Vf = valore finale immobile
ΔV = valore trasformazione = (Vf – Vi)
X = importo oblazione

La formula è impostata in funzione proporzionale all’incremento di valore raddoppiato, in cui è anche consentito di verificare i due relativi estremi, ossia la misura minima e massima.

Infine, l’importo “X” dell’oblazione oggetto di ricerca, è stato invece parametrato al doppio dell’aumento di valore post illecito, dimezzando così l’arco di aumento di valore oltre il quale applicare la misura massima. In sostanza, rispetto a prima si paga più per regolarizzare con SCIA in sanatoria. Diciamo che il legislatore ha previsto come regola generale questo criterio più oneroso rispetto all’abrogato comma 4 dell’articolo 37 T.U.E., ma allo stesso tempo è previsto un regime più attenuato per gli illeciti rientranti nella SCIA in sanatoria con doppia conformità rigida. E infine occorre rammentare che le Regioni potrebbero aver modificato il regime sanzionatorio con proprie leggi di recepimento.

Metodo di calcolo per illeciti con doppia conformità rigida

In caso di doppia conformità rigida, con fascia oblazione da 516 a 5.164 euro, la formula di interpolazione lineare è la seguente:

[( 5.164 – 516 € )/(2·Vi – Vi) = [(X – 516 €)/( 2·ΔV)] dove X ≤ 5.164 €

Semplificandone la forma, si perviene a determinare l’importo dell’oblazione X:

X = 516 € + [( 5.164 – 516 €) · ( 2·ΔV) / Vi)] dove X ≤ 5.164 €

Ergo, se il raddoppio dell’aumento di valore supera il valore iniziale, il calcolo diviene superfluo dovendosi applicare la misura massima prevista.

Esempi calcolo	Vi = Valore iniziale	Vf = Valore finale	ΔV = (Vf – Vi)= Aumento Valore =	2·ΔV = Doppio Aumento Valore	Oblazione dovuta
Valore invariato	50.000 €	50.000 €	0 €	0	516 €
Aumento Valore intermedio	50.000 €	61.000	11.000 €	22.000 €	2.561,12 €
Aumento valore 50%	50.000 €	75.000 €	25.000 €	50.000 €	5.164 €
Valore superiore	50.000 €	112.000 €	72.000 €	144.000 €	5.164 €

Metodo di calcolo per illeciti con doppia conformità asincrona

In caso di doppia conformità asincrona, con fascia oblazione da 1.032 a 10.328 euro:

X = 1032 € + [( 10.328 – 1032 €) · ( 2·ΔV) / Vi)] dove X ≤ 10.328 €

Esempi calcolo	Vi = Valore iniziale	Vf = Valore finale	ΔV = (Vf – Vi)= Aumento Valore =	2·ΔV = Doppio Aumento Valore	Oblazione dovuta
Valore invariato	50.000 €	50.000 €	0 €	0	1.032 €
Aumento Valore intermedio	50.000 €	61.000	11.000 €	22.000 €	5.122,24 €
Aumento valore 50%	50.000 €	75.000 €	25.000 €	50.000 €	10.328 €
Valore superiore	50.000	112.000 €	72.000 €	144.000 €	10.328 €

Metodo alternativo: oblazione coincide con raddoppio aumento valore

Non si nasconde anche l’altro criterio più restrittivo e sfavorevole per le tasche del soggetto che presenta la SCIA in sanatoria: la quantificazione dell’oblazione non seguirebbe un criterio proporzionato al raddoppio dell’aumento di valore, bensì la coincidenza con esso stesso. In altre parole il metodo somiglierà (appunto) allo stesso già applicato per le fiscalizzazioni edilizie. Significa che se l’illecito edilizio ha prodotto un vantaggio “x” al soggetto, pari all’aumento di valore, questo viene sanzionato col pagamento del doppio di tale vantaggio pari a “2x”. Questo criterio presenta molte criticità:

1. sperequazione e disparità di trattamento: se l’aumento di valore è stato consistente, comunque sia le due soglie massime contenute nell’articolo 36-bis, quinto comma, tagliano l’effetto punitivo coincidente col beneficio ottenuto. Si capisce bene che in certe zone o per certe fasce reddituali è sproporzionato rispetto ad altri;
2. scoraggia la regolarizzazione degli illeciti già compiuti, spingendo i proprietari a rimandare il deposito della SCIA in sanatoria;

In conclusione questo criterio di coincidenza diretta tra oblazione e aumento di valore raddoppiato, di cui non auguro la prevalenza, ricalcherebbe quello già praticato nelle fiscalizzazione, con l’aggiunta di soglie minime e massime, quest’ultime facile da oltrepassare. Forse in certi casi a qualcuno converrà rimuovere alcune porzioni di opere illecite con la procedura della sanatoria condizionata.

Considerazioni e conclusioni

Prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 vigeva il tradizionale metodo di calcolo della sanzione pecuniaria relativo alla vecchia SCIA in sanatoria (e prima ancora DIA in sanatoria) contenuto nel T.U.E. all’articolo 37, quarto comma, ed era parametrato al singolo aumento di valore dell’immobile; questo criterio di calcolo è stato modificato con l’entrata in vigore del decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”, il quale ha provveduto a ricalibrare l’oblazione (e non più sanzione pecuniaria) al doppio dell’aumento del valore dell’immobile. In questo modo è stato avvicinato il punto oltre il quale si applica l’oblazione in misura massima, con l’obbiettivo di incamerare più somme nelle casse statali. Sul punto si rammenta che il percorso della SCIA in sanatoria, dopo il pagamento del saldo degli importi dovuti, non si conclude senza un ulteriore e ultimo provvedimento espresso.

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