Modifiche interne pregresse e ordinarie compiute con articoli 26 e 48 L. 47/85:

In ambito edilizio, le modifiche interne rappresentano una delle casistiche più frequenti nella gestione e trasformazione del patrimonio immobiliare esistente. La loro regolamentazione varia a seconda che si tratti di interventi già realizzati (pregressi) da sanare, oppure di interventi da eseguire nel rispetto delle normative vigenti. Vediamone le distinzioni operative e giuridiche relative ad una particolare forma di comunicazione ormai abrogata dalle norme sopravvenute, sopratutto col testo unico edilizia. Queste due tipologie di comunicazioni meritano di essere conosciute perché utili a ricostruire lo Stato Legittimo dell’immobile.

1. Modifiche interne pregresse: sanabilità ex art. 48 L. 47/1985

Gli interventi interni realizzati senza titolo abilitativo prima dell’entrata in vigore della Legge 47/1985 potevano, a determinate condizioni, essere sanati attraverso il deposito di una semplice relazione descrittiva resa dal committente con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’art. 48 della stessa legge.

Approfondimento su Art. 48 nel blog.

Tale modalità di comunicazione riguardava esclusivamente le modifiche interne agli edifici esistenti alla data del 17 marzo 1985, realizzate senza modifiche di sagoma, di prospetto, di volume, opere strutturali o ampliamenti volumetrici, e che abbiano rispettato i requisiti igienico-sanitari e le norme tecniche vigenti all’epoca della loro esecuzione.

Prima di tutto è bene dare lettura integrale dell’articolo 48 L. 47/85 (oggi abrogato):

ART. 48 L. 47/85, vigente dal 17 marzo 1985: 
Per le opere interne alle costruzioni, definite dall’articolo 26, realizzate prima dell’entrata in vigore della presente legge o in corso di realizzazione alla medesima data, il proprietario dell’unità immobiliare deve presentare al sindaco una relazione che asseveri le opere compiute, a firma di un professionista abilitato alla progettazione, entro il termine di trenta giorni dall’entrata in vigore della presente legge.

In sostanza veniva proposto in prima versione la stessa procedura prevista a regime ordinario per le modifiche interne in base all’art. 26 della medesima legge, condizionandola all’asseverazione del Tecnico abilitato.

Anche questo termine fu prorogato una prima volta fino al 30 giugno 1985mediante l’art. 1 comma 1 del D.L. 146/1985 del 23 aprile 1985 (convertito con modificazioni dalla L. 298/1985). 

Il termine fu nuovamente prorogato al 30 giugno 1986 e modificato contestualmente dal D.L. 656 del 20 novembre 1985 (convertito senza modifiche dalla L. 780/1985), ed ecco la versione coordinata:

ART. 48. L. 47/85 vigente dal 22 novembre 1985: 
Per le opere interne alle costruzioni, definite dall’articolo 26, realizzate prima dell’entrata in vigore della presente legge o in corso di realizzazione alla medesima data, il proprietario della costruzione o dell’unita’ immobiliare deve inviare al sindaco, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, una relazione descrittiva delle opere realizzate, entro il termine del 30 giugno 1986.

L’art. 48 L. 47/1985, in sintesi, aveva previsto una forma di sanatoria automatica (oggi spesso ignorata), purché l’intervento:

  • non abbia alterato sagoma, superficie o volume;
  • riguardi esclusivamente spazi interni e funzioni interne all’unità immobiliare;
  • rispetti le normative igienico-sanitarie in vigore all’epoca.

Documentazione richiesta:

  • Relazione descrittiva dell’intervento, resa dal proprietario la dichiarazione sostitutiva di atto notorio (ai sensi del D.P.R. 445/2000). Originariamente la L. 47/85 aveva previsto l’obbligo di asseverazione da parte del Tecnico abilitato per depositare questa comunicazione;
  • Eventuali planimetrie aggiornate, con confronto sovrapposto illustrante stato ante e post opera;
  • Era buona prassi depositare anche l’avvenuto aggiornamento catastale.

Tale comunicazione consentiva di regolarizzare interventi minori ormai consolidati nel tempo, senza necessità di procedura onerosa di sanatoria ex art. 36, e 36-bis del D.P.R. 380/2001, né sanzioni pecuniarie. Oggi tale possibilità di regolarizzazione di opere interne potrebbe rientrare nella CILA tardiva di cui all’articolo 6-bis TUE, ma soltanto qualora non configuri intervento di manutenzione straordinaria “pesante” di cui all’articolo 22 comma 1 lettera a) del TUE.

2. Modifiche interne da realizzare: comunicazione ex art. 26 L. 47/1985 (oggi CILA)

Diverso è il caso delle modifiche interne da realizzare su edifici legittimamente esistenti, allora disciplinati dall’art. 26 della L. 47/1985 (anch’esso abrogato dal TUE), il quale aveva introdotta la forma della comunicazione autocertificata per opere interne, senza necessità di concessione o autorizzazione edilizia, nel rispetto delle condizioni e regole stabilite dallo stesso articolo 26, rimasto valido fino all’entrata in vigore del nuovo T.U. dell’edilizia DPR 380/01, ma già sorpassato dall’avvento della DIA.

Esso consentiva le sole modifiche da effettuare all’interno delle costruzioni a condizione che:

1. non fossero in contrasto con:

  • gli strumenti urbanistici adottati e approvati;
  • regolamenti edilizi comunali vigente;

2. non comportassero:

  • modifiche della sagoma della costruzione;
  • modifiche di prospetto;
  • aumento superfici utili;
  • aumento unità immobiliari;
  • cambio destinazione d’uso delle costruzioni;
  • cambio destinazione d’uso delle singole unità immobiliari;
  • pregiudizio alla statica dell’immobile;

3. casi particolari:

  • rispetto delle originarie caratteristiche costruttive per immobili situati in zone A (centri storici);
  • esclusione immobili vincolati allora alle L. 1497/39 e L. 1089/39;

Per le opere da effettuare era necessario che all’inizio dei lavori il proprietario dell’immobile, presentasse al Comune una relazione con descrizione delle opere da effettuare, documento da produrre:

  • firmato da professionista abilitato;
  • asseverando il rispetto di norme di sicurezza (strutturale, anticendio, ecc) e igienico sanitarie;

Nella lettura del testo originale non veniva espressamente menzionata la direzione lavori, per mia esperienza ho riscontrato la frequente prassi in cui i Comuni chiedevano espressamente l’assunzione della direzione lavori e chiedendo il deposito della fine lavori; si nota una forte analogia con quanta avviene oggi con la CILA e l’ambito dell’Edilizia Libera.

Approfondimento Articolo 26 per modifiche interne.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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