Condanna penale intervenuta prima del rilascio permesso in sanatoria e sospensione processo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

17/09/2025
Abusi edilizi

Indice

Presentare l’istanza di sanatoria non significa bloccare all’infinito le azioni avviate dalla P.A. verso i responsabili dell’abuso.
Sospensione procedimento penale, termini assai ristretti a quelli consentiti al rilascio del permesso in sanatoria
Demolizione spontanea dell’abuso edilizio non estingue il reato

L’accertamento dell’abuso edilizio potrebbe comportare anche risvolti sul profilo penale, in quanto illecito edilizia una certa rilevanza. Il processo penale per abusi edilizi ha tempi stretti per la sua sospensione, in quanto rinviati alle tempistiche concesse dalla normativa sulla conclusione del procedimento amministrativo di sanatoria edilizia. Per questo, è possibile che la sentenza di condanna penale per abusi edilizi, col processo celebrato ai sensi dell’articolo 44 T.U.E., potrebbe intervenire anche quando si è ottenuto il permesso di costruire in sanatoria. E la conclusione della sanatoria edilizia non consente di recuperare effetto estintivo del reato concesso dall’articolo 45 T.U.E., neppure in senso retroattivo: quando è stata emessa sentenza di condanna penale in via definitiva i giochi sono chiusi, almeno nel profilo penale.

Presentare l’istanza di sanatoria non significa bloccare all’infinito le azioni avviate dalla P.A. verso i responsabili dell’abuso.

Il fatto è che l’articolo 45 del testo unico edilizia D.P.R. 380/01, nel concedere la sospensione del procedimento penale, lo rinvia in maniera dinamica all’esaurimento della procedura amministrativa di accertamento di conformità dell’articolo 36 T.U.E. Tra l’altro, la legge salva casa n. 105/2024 ha creato un ulteriore incertezza per gli illeciti di parziale difformità o variazioni essenziali dal permesso di costruire, in quanto spostati dall’articolo 36 all’articolo 36-bis: se prima del Salva Casa l’azione penale sugli illeciti edilizi comprendeva quelli sanabili col normale accertamento di conformità (articolo 36 T.U.E), dopo la sua entrata in vigore non è dato sapere con precisione il “destino penale” per quelli sanabili col nuovo accertamento di conformità “minore” di cui all’articolo 36-bis T.U.E. Ad esempio, nel vigente testo unico le variazioni essenziali rientrano nell’articolo 36-bis quanto invece la clausola che sospende il procedimento penale è disposta soltanto per quelli inquadrati nel previgente regime di sanatoria ex articolo 36 T.U.E. Sul punto è necessario invocare un intervento correttivo del legislatore, a meno che non intenda porvi rimedio con la riforma del testo unico delle costruzioni.

Sospensione procedimento penale, termini assai ristretti a quelli consentiti al rilascio del permesso in sanatoria

Ipotizziamo la più frequente casistica per cui il procedimento penale per abusi edilizi sia accertato a livello comunale, il quale comporterà l’avvio del processo penale per reato edilizio: da quel momento il committente deve attivarsi tempestivamente per ottenere il permesso di costruire sanatoria ai sensi dell’articolo 36 T.U.E. (discorso incerto invece per le parziali difformità o variazioni essenziali sanabili col diverso procedimento di cui al successivo articolo 36-bis). Più dettagliatamente, l’articolo 45, comma 1, T.U.E., impone la sospensione dell’azione penale «finché non siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria di cui all’articolo 36» e quest’ultima disposizione, al terzo comma, sancisce che «sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata».

Sulla sospensione del processo penale per abusi edilizi prevista dall’articolo 45, e le relative tempistiche, la giurisprudenza penale attualmente non lascia spiragli in quanto ha stabilito che un consolidato principio in base a due scenari alternativi:

applicazione letterale della norma che rinvia alle tempistiche concesse dal DPR 380/01 per concludere l’accertamento di conformità, e della clausola di chiusura del silenzio-rifiuto (articolo 36, comma 3) ritenendo irrilevante:
- la prosecuzione del procedimento amministrativo di sanatoria;
- il rilascio del permesso in sanatoria;
- la demolizione spontanea;
sospensione a tempo indeterminato, aprendo ulteriori possibili incertezze sulla decorrenza della prescrizione e altro ancora;

Tra i due, la giurisprudenza penale si è orientata sull’interpretazione letterale e rigida della disposizione, e la sentenza di Cassazione penale n. 10083 del 16 marzo 2020 stabilisce che:

«il termine assolve ad una duplice funzione: da un lato, conferisce certezza all’aspettativa del privato consentendogli le opportune iniziative di tutela e, dall’altro, evita la sospensione del processo sine die» (Sez. 3, n. 10205 del 18/01/2006). Al di là della discrezionale facoltà del giudice, da motivarsi specificamente in relazione al prevedibile imminente rilascio della sanatoria, di accordare un rinvio del processo, su richiesta di parte e con conseguente sospensione del termine di prescrizione (cfr. Sez. U, n. 15427 del 31/03/2016, Cavallo, Rv. 267042), deve pertanto ribadirsi il principio secondo cui la sospensione dell’azione penale relativa alle contravvenzioni urbanistiche finché non siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria, imposta dall’art. 45, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 in relazione al precedente art. 36, comma 3, non può superare i sessanta giorni previsti da tale ultima disposizione, anche se l’iter amministrativo sia di fatto proseguito» (vedi anche Cass. Pen. n. 44503 del 31 ottobre 2019).

Ma sull’argomento sono stati affermati ulteriori principi convergenti sulla limitata durata della sospensione penale connessa alla conclusione positiva della sanatoria edilizia:

«in tema di cause di estinzione del reato, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, opera quale causa estintiva solo nella fase di cognizione, mentre l’eventuale conseguimento del titolo dopo il passaggio in giudicato della sentenza non può avere alcun effetto estintivo del reato» (Cassazione penale n. 12466/2021, n. 32706/2015);
«inammissibile la richiesta di revisione intesa a far valere l’estinzione di un reato edilizio per effetto del rilascio, successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, posto che lo stesso opera quale causa estintiva solo nella fase di cognizione, mentre l’eventuale conseguimento del titolo dopo l’irrevocabilità della sentenza non può avere alcun effetto estintivo del reato» (Cassazione penale n. 12466/2021, n. 28530 del 11 maggio 2018).

Da quanto sopra emerge che la sospensione del processo penale opera solo per questo tempo limitato ai sensi dell’art. 45 d.P.R. 380/2001: infatti, il termine e la formazione del silenzio rigetto hanno infatti una chiara funzione acceleratoria del processo penale, impedendo sospensioni di lunga durata che procrastinano la lesione del territorio. A volte però le ricorrenti difficoltà organizzative della magistratura prevedono discreti rinvii alla udienza successiva, per cui al soggetto privato aumentano di fatto le tempistiche a suo favore. Sulla limitata durata del termine di sospensione del processo penale ex articolo 45 T.U.E. è stato respinto il tentativo di sollevare l’incostituzionalità per infondatezza con sentenza di Cass. Penale n. 12466/2021.

Demolizione spontanea dell’abuso edilizio non estingue il reato

La mera demolizione volontaria dell’opera abusiva, quand’anche realizzata nei termini della disciplina paesaggistica ex art. 181 comma 1 quinquies D.Lgs. 42/2004, non estingue comunque il reato edilizio, le cui cause normative di estinzione sono definite da altre precise norme:

la sanatoria edilizia prevista dall’articolo 36 del DPR 380/01
condono edilizio emanato ai sensi della L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03.

L’unica ipotesi estintiva ottenibile dalla demolizione spontanea dell’abuso riguarda il reato paesaggistico, e non eseguita coattivamente su impulso dell’autorità amministrativa (Cass. Pen. n. 20071/2025).

Per comprendere meglio i vari profili, si riporta il contenuto degli articoli articoli 36, 44 e 45 del testo unico edilizia DPR 380/2001:

Art. 44 (L) – Sanzioni penali
(N.B: sanzioni pecuniarie sono state aumentate del 100%, vedasi art. 32 c. 47 L. 326/03
1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
a) l’ammenda fino a 10329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
2. La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.
2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 23, comma 01, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.

Art. 45 (L) – Norme relative all’azione penale
1. L’azione penale relativa alle violazioni edilizie rimane sospesa finché non siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria di cui all’articolo 36.
2. COMMA ABROGATO DAL D. LGS. 2 LUGLIO 2010, N. 104.
3. Il rilascio in sanatoria del permesso di costruire estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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