Altezza minima 2,40 deroga Salva Casa, e cambi di destinazione (secondo TAR Lombardia) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

23/09/2025
Agibilità
25/09/2025

La deroga sui requisiti di Agibilità e il rapporto verso i locali abitabili già esistenti e accessori

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A dire il vero la sentenza TAR Lombardia, Milano, n. 2861/2025 del 18 giugno 2025 ricalca i principi già avanzati con precedente sentenza TAR Liguria, Genova, n. 693/2025, già trattata alcune settimane fa sul blog. Invece la fattispecie di cui al TAR Milano, l’anzidetta sentenza riguardava l’inibizione dal Comune di una variante SCIA, in quanto si riduceva l’altezza minima a 2,50 metri per tutti i locali abitabili al piano terra, rispetto all’altezza minima ordinaria di 2,70 metri del D.M. 5 maggio 1975, per realizzare un vespaio a quota diversa (e presumibilmente per evitare il relativo scavo). Il titolare della SCIA riteneva che tale riduzione dell’altezza in deroga fosse ammissibile dalla sopravvenuta norma (D.L. n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024), trattandosi di intervento di ristrutturazione atto a garantire l’adattabilità e il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie. Tuttavia, il Comune con propria nota respinge tale ipotesi ritenendo che le opere non risultano atte a garantire un miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie di locali già ad uso abitazione, in quanto l’edificio è soggetto ad un intervento di ristrutturazione edilizia volto a trasformare in locali abitativi dei locali precedentemente utilizzati come locali accessori di sgombero/cantina.

Il Comune ha ritenuto infatti che le deroghe “Salva Casa” ai requisiti igienici sanitari (commi 5-bis e 5-ter, art. 24 TUE) sarebbero applicabili soltanto ai locali esistenti già ad uso abitazione, restando invece esclusi quegli interventi di ristrutturazione con mutamento di destinazione d’uso da locali accessori di sgombero/cantine ad abitazione (principio da estendere allora anche ai cambi d’uso orizzontali tra categorie rilevanti). In tale ipotesi di cambio funzionale, con incremento di carico insediativo, sarebbe rimasto l’obbligo di rispettare i requisiti previsti dal vigente D.M. 5 luglio 1975; il Comune ha pure respinto la tesi del soggetto titolare della SCIA, motivata sulla esigenza normativa di dare risposta al disagio abitativo e pertanto di evitare ogni interpretazione tendenzialmente restrittiva della deroga Salva Casa sulle altezze.

La sentenza del TAR Lombardia conclude dichiarando inammissibile il ricorso a causa della tardività del soggetto titolare della SCIA, non avendo egli risposto rispettando tempistiche e modalità prevista per le integrazioni e conformazione della SCIA. La battaglia sull’argomento rimane quindi aperta.

La normativa che deroga limitatamente ai requisiti di agibilità, relativi alla riduzione dell’altezza minima da 2,70 a 2,40 metri nei locali abitabili, è contenuta nell’articolo 24, commi 5-bis e 5-ter, del testo unico edilizia D.P.R. 380/01:

5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.