Lo sostengo da anni: sanare un abuso edilizio in condominio è molto più complesso rispetto a un immobile autonomo: oltre alla conformità urbanistica occorre verificare disponibilità delle parti comuni, diritti sul lastrico e rapporti condominiali.
Se il proprietario non esegue l’ordine di demolizione, l’immobile abusivo può essere acquisito gratuitamente al patrimonio comunale. Tuttavia, nella fase di acquisizione gratuita conseguente all’inottemperanza vengono spesso confusi tre elementi diversi: il manufatto, la relativa area di sedime e l’eventuale area ulteriore necessaria alla realizzazione di opere analoghe.
Il Consiglio di Stato, con parere n. 1057/2026, ha chiarito che l’effetto acquisitivo non legittima una perimetrazione generica o indifferenziata delle superfici da trasferire al Comune. In particolare, l’area ulteriore deve essere individuata sulla base di criteri urbanistici verificabili, indicando i parametri utilizzati e le modalità di calcolo. La conclusione non elimina l’acquisizione gratuita in sé, ma impone all’Amministrazione di motivarla correttamente nel caso concreto, con apposito provvedimento. In pochi casi è possibile evitare l’acquisizione gratuita per inottemperanza alla demolizione.
I Punti chiave sono:
- L’acquisizione del manufatto abusivo e dell’area di sedime deve essere distinta dall’acquisizione dell’area ulteriore.
- L’area ulteriore non può essere individuata con un generico rinvio ai dati catastali o a una planimetria.
- L’illegittimità dell’atto di acquisizione non determina automaticamente l’annullamento della distinta sanzione pecuniaria per l’inottemperanza.
Indice
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Il caso: mancata demolizione e acquisizione al patrimonio comunale
La vicenda ha riguardato un fabbricato accessorio alla residenza, realizzato senza titolo edilizio e senza le prescritte autorizzazioni, oltre che in violazione di alcune distanze di rispetto.
Il Comune aveva ordinato la demolizione nel 2018, mentre l’ordinanza non era stata impugnata ed era quindi divenuta definitiva. Decorsi inutilmente i novanta giorni previsti dall’articolo 31 del D.P.R. 380/2001, la Polizia municipale aveva accertato la permanenza del manufatto e l’inottemperanza alla demolizione. Il Comune aveva quindi disposto l’acquisizione gratuita:
- del fabbricato abusivo;
- dell’area di sedime;
- di una porzione ulteriore dell’area cortilizia;
- applicando separatamente anche la sanzione pecuniaria di 20.000 euro.
La contestazione principale non riguardava l’esistenza dell’inottemperanza, ma l’insufficiente individuazione e motivazione dell’area ulteriore acquisita dal Comune.
Manufatto, sedime e area ulteriore non coincidono
L’articolo 31, comma 3, del D.P.R. 380/2001 distingue tre componenti:
- il bene abusivo, ossia la costruzione;
- la relativa area di sedime;
- l’eventuale area circostante ulteriormente necessaria, secondo le prescrizioni urbanistiche vigenti, alla realizzazione di opere analoghe (ad esempio la superficie da adibire a parcheggio pertinenziale di una abitazione);
Quest’ultima non può superare dieci volte la superficie utile complessivamente realizzata abusivamente. Il limite del decuplo costituisce un tetto massimo, ma non autorizza il Comune ad acquisire automaticamente una superficie pari a dieci volte quella abusiva. L’Amministrazione deve spiegare perché una determinata area ulteriore risulti necessaria, indicando la disciplina urbanistica applicata e i criteri di calcolo utilizzati.
L’acquisizione richiede motivazione e precisa perimetrazione
Il Consiglio di Stato ha chiarito che l’acquisizione costituisce una conseguenza legale dell’inottemperanza, anche qualora sia avvenuta parziale ottemperanza, ma non opera in modo indistinto quanto alla concreta estensione dell’area sottratta al privato. Quando l’acquisizione supera il manufatto e la stretta area di sedime, il provvedimento deve indicare:
- la qualificazione urbanistica dell’area;
- i parametri edilizi applicabili;
- le modalità di calcolo;
- la superficie complessivamente acquisita;
- le ragioni che rendono necessaria l’area ulteriore.
Nel caso esaminato, il Comune aveva richiamato i dati catastali e una planimetria allegata all’ordinanza di demolizione, senza chiarire i criteri urbanistici posti alla base della perimetrazione. La planimetria può rappresentare graficamente l’area, ma non sostituisce la motivazione tecnico-urbanistica dell’acquisizione.
Il provvedimento non consentiva infatti di verificare se l’area eccedesse quella strettamente necessaria, se fosse stato rispettato il limite del decuplo e perché fosse stata inclusa una parte ulteriore del cortile. Il Consiglio di Stato ha pertanto riconosciuto la violazione dell’articolo 3 della legge 241/1990, facendo salva la possibilità per il Comune di adottare un nuovo provvedimento adeguatamente motivato.
La sanzione pecuniaria è rimasta efficace
La proprietaria aveva contestato anche la sanzione in misura massima di 20.000 euro (perchè in presenza di vincoli come quello idraulico R.D. 523/1904) applicata ai sensi dell’articolo 31, comma 4-bis, sostenendo che l’illegittimità dell’acquisizione dovesse travolgere anche il provvedimento pecuniario.
Il Consiglio di Stato ha respinto questa censura, considerando i due atti distinti e autonomi: infatti, il vizio relativo alla motivazione dell’area acquisita non ha eliminato l’inottemperanza all’ordine di demolizione e non ha quindi determinato automaticamente l’annullamento della sanzione pecuniaria.
La pronuncia impone pertanto di distinguere:
- il presupposto dell’inottemperanza;
- la corretta perimetrazione dell’acquisizione;
- la legittimità autonoma della sanzione amministrativa.
Principio applicabile e limiti della pronuncia
Il principio ricavabile dal parere può essere sintetizzato così:
L’area ulteriore rispetto al manufatto abusivo e al suo sedime può essere acquisita soltanto mediante un provvedimento che ne motivi la necessità, la quantifichi e la perimetri sulla base delle prescrizioni urbanistiche vigenti.
Non sono sufficienti, da soli:
- il richiamo alla natura vincolata dell’acquisizione;
- l’indicazione degli estremi catastali;
- il rinvio a una planimetria;
- il riferimento al limite massimo del decuplo.
La pronuncia non ha escluso in assoluto l’acquisizione dell’area circostante, avendo invece censurato il modo in cui il Comune l’aveva disposta. L’annullamento ha riguardato il difetto di motivazione e non l’inesistenza del potere acquisitivo. È rimasta inoltre assorbita, e quindi non decisa nel merito, la contestazione relativa a una possibile incongruenza tra la scala della planimetria e la superficie indicata.
Conclusioni e consigli utili
La decisione non consente di affermare che ogni vizio nella perimetrazione impedisca definitivamente l’acquisizione. Semmai, il Comune può riesercitare il potere, purché motivi correttamente il nuovo provvedimento. Occorre inoltre evitare una lettura automatica del limite del decuplo: la superficie acquisibile deve essere determinata sulla base dei parametri concretamente applicabili, come destinazione urbanistica, indici edificatori, distanze, rapporto di copertura ed eventuali fasce di rispetto. Lo scopo è di evitare l’acquisizione di una costruzione abusiva, priva di sufficiente area circostante per consentirne un adeguato utilizzo, nell’ipotesi in cui il Comune intenda mantenerla per adibirla a scopo di interesse collettivo, ad esempio per riconvertirla a casa popolare, previa valutazione di ogni profilo tecnico e giuridico.
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Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato
Norme
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 31, comma 3
Disciplina l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene abusivo, dell’area di sedime e dell’area ulteriore necessaria alla realizzazione di opere analoghe, entro il limite massimo di dieci volte la superficie utile abusiva. - D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 31, comma 4-bis
Prevede la sanzione amministrativa pecuniaria applicabile in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione. - Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 3
Impone l’obbligo di motivazione dei provvedimenti amministrativi, con indicazione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione. - Legge 24 novembre 1981, n. 689, articolo 13
Richiamata nella pronuncia in relazione al verbale di accertamento redatto dalla Polizia municipale. - Regio decreto 25 luglio 1904, n. 523
Richiamato nella ricostruzione dei fatti in relazione alle distanze dalla fascia di rispetto fluviale.
Giurisprudenza richiamata
- Consiglio di Stato, Sezione I, parere n. 1057 del 10 giugno 2026, affare n. 856/2024
Acquisizione gratuita, difetto di motivazione dell’area ulteriore, insufficienza del richiamo ai dati catastali e alla planimetria, autonomia della sanzione pecuniaria. - Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza 2 luglio 2024, n. 5816
Necessità di quantificazione e perimetrazione dell’area acquisita; obbligo di motivazione specifica dell’area ulteriore rispetto al sedime.
FAQ
L’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo avviene automaticamente?
L’inottemperanza produce le conseguenze previste dalla legge, ma l’Amministrazione deve comunque adottare un provvedimento amministrativo che individui con precisione il bene, l’area di sedime e l’eventuale area ulteriore.
Il Comune può acquisire un’area dieci volte più grande di quella abusiva?
Il decuplo costituisce il limite massimo previsto dalla legge, ma non può essere applicato automaticamente. Il Comune deve motivare perché quella superficie risulti necessaria secondo le prescrizioni urbanistiche vigenti.
È sufficiente indicare i dati catastali dell’area acquisita?
No. I dati catastali possono identificare il bene, ma non spiegano i criteri urbanistici e le modalità di calcolo utilizzate per determinare l’area ulteriore.
La planimetria allegata all’ordinanza di demolizione è sufficiente?
Non necessariamente. La planimetria può rappresentare l’area, ma deve essere accompagnata da una motivazione che indichi i parametri urbanistici applicati e le ragioni della perimetrazione. Occorre evitare il rischio di perimetrare o delimitare un area insufficiente o errata allo scopo.
L’annullamento dell’acquisizione elimina anche la sanzione pecuniaria?
Non automaticamente. Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha ritenuto la sanzione pecuniaria autonoma rispetto al provvedimento di acquisizione. Pertanto, con l’acquisizione gratuita, rimane dovuto il pagamento della sanzione pecuniaria.
Il proprietario può contestare un errore nella scala della planimetria?
Sì, ma nel caso esaminato tale censura è stata assorbita e non decisa nel merito, perché il provvedimento era già illegittimo per difetto di motivazione.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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