Pareti finestrate nelle distanze tra costruzioni, due orientamenti giurisprudenziali a confronto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

03/10/2025
Distanze legali
03/10/2025

distanze tra costruzioni e pareti finestrate

Il Consiglio di Stato è tornato sull’annoso argomento delle distanze tra costruzioni, in particolar modo quando si fronteggia (almeno) una parete finestrata, e lo ha fatto con sentenza n. 7207 del 5 settembre 2025, preferendo l’orientamento maggioritario che applicherebbe il regime delle distanze ex D.M. 1444/68 alle sole aperture qualificabili come vedute, restando escluse invece quelle inquadrabili come luci. Infatti resta ancora aperta la questione su come qualificare una parete finestrata rispetto alle tipologie di aperture prospicienti, considerato che esistono due orientamenti in giurisprudenza.

Indice

Perché applicare la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrati ed edifici antistanti
Orientamento maggioritario, distanze circoscritte alle sole vedute
Orientamento minoritario, qualsiasi tipo di apertura e luce configura parete finestrata

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Perché applicare la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrati ed edifici antistanti

Partiamo intanto da una premessa generale: il D.M. 1444/68 intende tutelare la salubrità degli ambienti interni agli edifici che si fronteggiano, oltre che perseguire un ordinato assetto del territorio attraverso la pianificazione, impedendo la formazione di intercapedini insalubri o l’affaccio su esse è interesse pubblico sanitario sotteso dallo stesso decreto ministeriale n. 1444/68.

Si rammenta che la disposizione contenuta nell’ art. 9 del d.m. n. 1444/1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile. Si riporta il riferimento sulla parete finestrata estrapolandolo dall’articolo 9, comma 1, numero 2, del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444:

«Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: […];
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;».

Orientamento maggioritario, distanze circoscritte alle sole vedute

L’orientamento maggioritario consolidatosi in giurisprudenza risulta favorevole verso quelle casistiche di pareti finestrate connotate da aperture qualificabili come “vedute”, escludendo invece quelle tipologie restanti di “luci” o “lucifere”. Le vedute sono caratterizzate da due requisiti fondamentali:

inspectio: possibilità del passaggio dell’aria e della luce;
prospectio: nella possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino

Di converso, le luci sono le aperture che consentono il solo passaggio di luce e aria (inspectio), ma non permettono l’affaccio sul fondo del vicino, ma non del (prospectio). In base a questa distinzione tra aperture, la giurisprudenza ha consolidato due orientamenti e, rispetto a quello minoritario (cioè rigoroso verso qualsiasi tipologia di apertura), quello maggioritario circoscrive la nozione di pareti finestrate alle sole aperture qualificabili pienamente come vedute, escludendo ad esempio le finestre con inferriate (assieme ad altri requisiti previsti dall’articolo 900 e seguenti del Codice Civile a cui si rinvia). Riprendendo da ultimo dalla sentenza n. 7207/2025 del Consiglio di Stato, risulta affermato che:

«la dizione “pareti finestrate” non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere. Conseguentemente la circostanza che trattasi di luci, e non anche di vedute, esclude l’applicazione della normativa sulle distanze dettata dall’art. 9 d.m. n. 1444/68 posto che tale previsione normativa fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere unicamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci. Ai fini della qualificazione dell’apertura come “veduta”, piuttosto che “luce”, è costantemente indicato quale criterio dirimente la circostanza che la medesima apertura consenta non soltanto la “inspectio” ma anche la “prospectio”, la quale – ai sensi dell’art. 900 c.c., che non determina un comportamento tipico per l’atto di affacciarsi – consiste nella possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentirne una visione mobile e globalela dizione “pareti finestrate” non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere. Conseguentemente la circostanza che trattasi di luci, e non anche di vedute, esclude l’applicazione della normativa sulle distanze dettata dall’art. 9 d.m. n. 1444/68 posto che tale previsione normativa fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere unicamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci. (cfr. Cass. Civ. Sez. II 6.11.2012 n. 19092; 30.04.2012 n. 6604; Cons. Stato Sez. IV 04.09.2013; 12.02.2013 n. 844)” (Cons. Stato n. 7207/2025, 20 febbraio 2025 n. 1448; cfr., inoltre, Sez. IV, 15 ottobre 2024 n. 8272 e Cons. Stato, Sez. IV, 26 novembre 2015 n. 5365). Ai fini della qualificazione dell’apertura come “veduta”, piuttosto che “luce”, è costantemente indicato quale criterio dirimente la circostanza che la medesima apertura consenta non soltanto la “inspectio” ma anche la “prospectio”, la quale – ai sensi dell’art. 900 c.c., che non determina un comportamento tipico per l’atto di affacciarsi – consiste nella possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentirne una visione mobile e globale (Cass. civ., Sez. II, Ord., 10 maggio 2022, n. 14730).».

Nello stesso solco giurisprudenziale maggioritario è stato affermato che anche una “porta” può essere qualificata come “veduta” ed essere sussunta, pertanto, nel novero delle “pareti finestrate”, con conseguente applicazione dell’art. 9 d.m. n. 1444/1968, quando consenta «la possibilità e dell’inspectio e della prospectio in alienum» (a contrario, da Cass. civ., n. 14730/2022 cit.; altresì, da Cass. civ., n. 359/2024, cit., relativa ad un “portone di accesso” ad un capannone che non consente l’esercizio “dell’inspectio et prospectio” sul fondo antistante; ma anche da Cass. civ., Sez. II, 06 marzo 2025, n. 5918, che richiamata Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 13 agosto 2014 n. 17950 relativa ad una “porta-finestra” che “consenta la “inspectio” ma non la “prospectio”; v. altresì Cass. 14091/2019 e Cass. 1005/2004)”, mentre, la pronuncia soggiunge che la “porta-finestra che consenta lo sguardo frontale, lo sguardo obliquo e laterale sul fondo del vicino integra veduta”; infine, Cass. civ., Sez. II, 23 maggio 2019 n. 14091, che, in una vicenda che riguardava “la natura di porta o finestra dell’apertura esistente sulla parete dell’immobile della parte appellante”, ha ritenuto inconfigurabile la violazione dell’art. 9 d.m. n. 1444/1968, per le caratteristiche della porta che non consentiva la “prospectio”).

Orientamento minoritario, qualsiasi tipo di apertura e luce configura parete finestrata

Esiste anche l’altro orientamento minoritario, più rigido e rigoroso dell’altro, in quanto ai fini della definizione di parete finestrata ex articolo 9 D.M. 1444/1968 accoglie la nozione più dell’apertura in generale: tale orientamento afferma che per «pareti finestrate devono intendersi non soltanto le pareti munite di “vedute” ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce).” (Cons. Stato, sez. VII, 17 luglio 2023 n. 7004; Sez. II, 30 marzo 2022 n. 2326; Sez. V, sentenza 11 settembre 2019, n. 6136, n. 5557/2013)». Questa interpretazione porta ad assorbire nelle nozioni di aperture e vedute qualsiasi loro tipologia, come appunto le luci: in altre parole, anche la più irrilevante delle aperture ad esclusiva funzione di luce e areazione di un sottotetto potrebbe comportare l’applicazione della parete finestrata ai fini delle distanze tra costruzioni e legali. Ad esempio, tale orientamento restrittivo ha avuto ripercussioni anche sulla presenza dei balconi prospicenti altri edifici antistanti, arrivando a stabilire il loro assoggettamento alle distanze legali tra costruzioni e dai confini. Sul punto direi che sia il caso che il legislatore intervenga rapidamente per porre fine a questi altalenamenti interpretativi, magari facendo una norma di interpretazione autentica.