Accatastamento non è solo adempimento fiscale, ma presuppone regolarità urbanistica edilizia del bene • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

14/01/2026
Conformità catastale

Un’altra credenza è destinata a crollare, ossia che gli atti di accampionamento e variazione catastale possano essere totalmente disgiunti e indipendenti dai titoli abilitativi edilizi, quali permesso di costruire, SCIA e molti altri. Sul punto è intervenuta la quinta sezione di Cassazione competente in materia tributaria, con sentenza 32312/2025, esprimendosi su un ricorso relativo alla rideterminazione di una rendita catastale, conseguente all’accertamento di rettifica dell’Agenzia dell’Entrate. Per quanto si possa credere «la destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione, individuando il bene sotto l’aspetto funzionale e specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un “titolo edilizio abilitativo”».

Le motivazioni e argomentazioni presenti nella sentenza portano verso un principio di buon senso: non è tollerabile una discordanza tra categoria catastale indicata e la categoria di destinazione d’uso urbanistico-edilizia effettiva e legittimata dai vari titoli edilizi. Anche gli accatastamenti devono risultare coerenti con quanto risulta nello Stato Legittimo dell’immobile e dell’unità immobiliari. Per fare un esempio, non è ammissibile la categoria catastale di abitazione quando in realtà è un ufficio oppure un negozio.

La fattispecie. Nel DOCFA (procedura di deposito telematico catastale) era stata proposta una rendita catastale di euro 10.888 per un valore proposto di 504.000 euro; l’accertamento tributiario ha rettificato tali importi con forte aumento, e tra i vari motivi emerge la variazione della categoria proposta D/8 a quella D/7, di cui si riporta la descrizione normativa:

D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, compresi gli impianti per lavaggio auto, se del tipo automatico con presenza di attrezzature specifiche, le discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani con gestione reddituale ed i campi sportivi senza costruzioni o anche con semplici gradinate;
D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, compresi gli auto silos privi di impianti di sollevamento, parcheggi a pagamento, campeggi, supermercati a serre, centrali del latte;

Nel contenzioso tributario viene contestata la coerenza tra la destinazione d’uso dichiarata nella pratica DOCFA rispetto a quella oggettivamente e legalmente riscontrabile sulle unità immobiliare: non sarebbe una novità correlare le categorie di destinazione d’uso urbanistiche con le categorie applicabili nell’ambito catastale. Infatti, ai fini del classamento catastale di un immobile occorre riferirsi alla condizione del proprietario e al concreto uso che egli ne faccia (Cass. n. 22166/2020).

Inoltre, è già stato affermato più volte che la valutazione della destinazione, ai fini di accertameno catastale, va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purchè non in contrasto con la disciplina urbanistica (Cass. 29542/2024, n. 34002/2019, n. 8773/2015). La novità invece emerge da una nuova e più decisa presa di posizione assunta dalla Cassazione, in quanto nella sentenza n. 32312/2025, è rafforzato il rapporto che sussiste tra situazione catastale e profili urbanistici. Da anni si parla di una crescente saldatura tra la conformità catastale, conformità urbanistica e Stato Legittimo dell’immobile. Si riporta il passaggio centrale estrapolandolo dalla sentenza:

«8.2. Ne discende che posto che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere) e che dalla normativa sopra richiamata emerge univocamente che il cambio di destinazione d’uso urbanistico è soggetto a verifiche di tipo urbanistico-edilizio da parte degli enti preposti ed a provvedimenti autorizzativi che nella specie, secondo quanto è incontroverso, non sono intervenuti, non è possibile un classamento dell’immobile fondato su una diversa destinazione d’uso operata da contribuente senza l’osservanza delle prescritte autorizzazioni, non potendosi ammettere una iscrizione in catasto che prescinda dalla regolarità urbanistica del bene; l’accatastamento, infatti, non è una semplice registrazione a fini fiscali, ma presuppone la regolarità urbanistica ed edilizia.
8.3. Il motivo suddetto deve essere, pertanto respinto in applicazione del seguente principio di diritto: «In ipotesi di cambio di destinazione urbanistica operata dal contribuente, il provvedimento di classamento ed attribuzione della rendita catastale dell’immobile, a fronte di DOCFA presentata, in quanto un atto tributario riferito alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche in genere del bene non può prescindere dalla verifica della regolarità urbanistica ed edilizia, non potendosi, quindi, tenere conto di un cambio di destinazione d’uso privo di un “titolo edilizio-urbanistico abilitativo».

In questo passaggio emerge con forza la connessione reciproca fra aggiornamento catastale e regolarità urbanistico-edilizia. É stato conclamato il rapporto tra conformità catastale e conformità urbanistica degli immobili. Si dovrà attendere ulteriori pronunce di questo tipo, la strada pare tracciata. Approfitto per consigliare iscrizione al mio canale Whatsapp:

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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