Usucapione distanze legali negli edifici decorre anche coi passaggi di proprietà (Cass.

Mantenere costruzioni a distanze inferiori da quelle di legge può essere possibile anche con avvenuta usucapione, chiaramente ai soli fini civilistici e restando escluse quelle inderogabili. Il vero nodo salta fuori quando durante il periodo ventennale necessario ci sono stati diversi passaggi di proprietà: ipotizziamo una casa costruita nel 1990 che non rispetta la distanza minima dal confine di proprietà, e che nel frattempo pur non essendosi mai mossa da lì sia stata compravenduta tre volte ogni dodici anni circa. Nessuno dei proprietari è vissuto e ha posseduto in maniera continuata e ininterrotta la proprietà dell’immobile, e pertanto viene da domandarsi se la discontinuità di possesso sia condizione sufficiente per considerare interrotto, o quanto meno non formato l’usucapione.

Decorrenza usucapione, sufficiente la continuità materiale e giuridica

Ebbene sì: non è necessario che uno solo dei proprietari abbia posseduto per almeno vent’anni e invia continuata, e ce lo conferma anche la giurisprudenza. Nel caso sopra accennato il periodo utile all’usucapione si può essere formato sommando i possessi dei successivi proprietari, purché vi sia continuità giuridica e materiale della medesima situazione possessoria. La norma centrale è l’art. 1146, comma 2, Codice Civile, sull’accessione del possesso:

«Il possesso continua nell’erede con effetto dall’apertura della successione.
l successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti».

Per quanto riguarda gli immobili e per gli altri diritti reali immobiliari, l’art. 1158 del Codice Civile richiede infatti il possesso continuato per venti anni, e ciò non richiede che quei venti anni facciano capo necessariamente alla stessa persona in maniera continuativa:

«La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni».

Quindi, ad esempio, 12 anni del primo proprietario + 12 del secondo proprietario sono sufficienti per concorrere al medesimo periodo utile per comprovare l’avvenuta formazione del titolo di usucapione. Sul punto si richiama anche la giurisprudenza civilistica, sulla quale la Cassazione si è espressa in maniera chiara circa la possibilità di usucapire la servitù consistente nel mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale. Più dettagliatamente, non si usucapisce «la distanza dal confine», ma il diritto reale di servitù a mantenere la costruzione a distanza inferiore rispetto a quella altrimenti prescritta.

Giurisprudenza civilistica ammette acquisto usucapione con passaggi di proprietà

Una sentenza fondamentale è stata quella emessa da Cass. civ., Sez. II, 15 maggio 2006, n. 11131 in cui si afferma espressamente che, quando un immobile costruito in violazione dell’art. 873 c.c. viene alienato, il successore a titolo particolare può invocare l’usucapione del diritto di mantenerlo a distanza inferiore e può unire al proprio possesso quello del suo dante causa ai sensi dell’art. 1146, comma 2, c.c.. La motivazione è molto significativa: trattandosi di servitù reale, conta il rapporto obiettivo tra i fondi, non l’identità delle persone che nel tempo ne sono proprietarie.

«Nell’ipotesi di alienazione di un immobile realizzato in violazione delle prescrizioni di cui all’art. 873 cod. civ., il successore a titolo particolare che invochi l’acquisto per usucapione del diritto (servitù) di mantenerlo a distanza inferiore a quella legale può, in virtù del principio dell’accessione di cui al secondo comma dell’art.1146 cod. civ., unire al proprio possesso quello del suo dante causa, giacché in materia di servitù – trattandosi di un diritto di natura reale – occorre fare riferimento al dato obiettivo del rapporto tra i fondi, non assumendo rilievo le persone che la esercitano e coloro che hanno un interesse contrario; d’altra parte, ai fini dell’acquisto per usucapione di una servitù continua (come appunto quella in oggetto), è sufficiente l’esistenza della prescritta durata ventennale di opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio».

Questo ragionamento non vale solo per i passaggi di proprietà dell’edificio che non ha rispettato la distanza, ma vale anche per l’altro edificio che subisce la riduzione della distanza minima prevista.

L’orientamento è stato poi consolidato anche da Cass. civ. n. 4240/2010, secondo cui è ammissibile l’usucapione della servitù avente ad oggetto il mantenimento della costruzione a distanza inferiore sia rispetto alle norme codicistiche sia rispetto a quelle contenute negli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi locali, richiamando espressamente l’accessione del possesso ex art. 1146, comma 2:

«In materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali. Ne trarrà quindi le conseguenze con riferimento all’ipotesi in cui, a seguito di alienazione di un immobile realizzato in violazione di dette prescrizioni, il successore a titolo particolare invochi l’acquisto per usucapione del diritto di mantenerlo a distanza inferiore a quella legale e il diritto, in virtù del principio dell’accessione di cui all’art. 1146 cod. civ., comma 2, di unire al proprio possesso quello del suo dante causa».

In definitiva, il decorso dei vent’anni per far valere l’usucapione devono appartenere alla situazione possessoria della servitù, non necessariamente alla stessa persona fisica proprietaria del fondo dominante.

Usucapione distanze legali con abusi edilizi

La giurisprudenza si è già occupata dell’usucapione delle distanze legali a favore di costruzioni o porzioni di essi realizzati abusivamente. Ad esempio, una pronuncia recente, Cass. civ., Sez. II, n. 24228 del 29 luglio 2026, ha nuovamente qualificato come diritto vivente l’ammissibilità dell’usucapione di tale servitù, anche quando la costruzione sia urbanisticamente abusiva, evidenziando però che l’usucapione si applica nei rapporti privatistici e non sana l’eventuale illecito edilizio nei confronti della pubblica amministrazione (approfondisci anche su Cass. n. 24767/2026). Chiaramente, la situazione deve essere rimasta sostanzialmente la stessa durante il periodo ventennale, per cui nella formazione della servitù di usucapione distanziale, il termine decorre da quando la costruzione è divenuta un’opera sufficientemente definita, visibile e permanente da rendere conoscibile al vicino l’esercizio della servitù (lo stesso principio viene chiarito da Cass. civ. n. 27081/2021, richiamando a sua volta Cass. n. 11052/2016).

Infatti, trattandosi di servitù acquisibile per usucapione, si applica l’articolo 1061 del Codice Civile: sono usucapibili le servitù apparenti, cioè caratterizzate da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, per questo una costruzione (o relativa porzione) realizzata stabilmente a distanza inferiore integra normalmente proprio questo carattere di apparenza.

Rapporto tra disciplina codicistica e urbanistica amministrativa.

Se da una parte è possibile acquisire a livello civilistico l’usucapione della servitù a mantenere edificio, o parti di esso, a distanze legali (es. dai confini o tra costruzioni) inferiori a quelle previste a livello codicistico, bisogna interrogarsi se questa disciplina possa essere contrastata o impedita dalla disciplina pubblicistica delle distanze legali, cioè quelle più propriamente urbanistiche amministrative. La risposta proviene dall’anzidetta sentenza Cass. civ. n. 4240/2010, la quale scinde reciprocamente i due profili civilistici e amministrativi:

«Ci si deve allora chiedere, anche in relazione a questa mancata previsione normativa, se vi sia differenza tra contraddire le regole sulle distanze con accordi tra privati e il riconoscere la possibilità che per usucapione sorga una servitù in contrasto con la normativa generale. La differenza c’è e può essere letta su due piani: il primo concerne il meccanismo dell’acquisto dei diritti in forza del decorso del tempo; il secondo attiene al ruolo che si assegna al rapporto tra privato e pubblica amministrazione nella difesa delle prescrizioni di rilievo pubblicistico. La usucapibilità del diritto a tenere un immobile a distanza inferiore da quella legale non equivale alla stipula pattizia di una deroga in tal senso, perchè risponde all’esigenza ulteriore della stabilità dei rapporti giuridici in relazione al decorso del tempo. Se dalla norma codicistica o da quella integrativa discende, come comunemente si afferma, il diritto soggettivo del vicino di pretendere che il confinante edifichi a distanza non inferiore a quella prevista, si deve ammettere, ove anche si consideri vietata la deroga convenzionale, che l’avvenuta edificazione (con opere quindi permanenti e visibili), mantenuta con i requisiti di legge per oltre venti anni, dia luogo al verificarsi dell’usucapione, da parte del confinante, del diritto a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale. Se così non fosse, si dovrebbe ammettere l’esistenza, nei rapporti tra privati, di una perpetua instabilità, con la possibilità del vicino di agire in ogni tempo per il rispetto delle distanze. Ciò, si badi, non si verifica neppure in relazione al diritto di proprietà (cui accede il diritto al rispetto delle distanze), che può essere usucapito, benché il codice dichiari imprescrittibile la proprietà. E’ stata spiegata da tempo, a proposito della proprietà, la dissociazione tra effetto estintivo ed effetto acquisitivo in relazione al decorso del tempo: allo stesso modo opera l’usucapione in relazione al diritto del confinante di usucapire (nei confronti del vicino) il diritto a mantenere il proprio fabbricato a distanza inferiore a quella legale. Per questa via si fa rientrare nella sfera della ordinaria disciplina civilistica il rapporto tra i privati, senza che ciò infici le facoltà della pubblica amministrazione».

Tale orientamento è stato confermato anche da Cass. civ., Sez. II, n. 3939/2022, richiamante a sua volta i principi già espresso da Cass. 4240/2010, ossia che «in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali» (così in motivazione Cass. 22.2.2010, n. 4240. Cfr. altresì Cass. 12.12.2012, n. 22824; Cass. 18.2.2013, n. 3979; Cass. (ord.) 19.1.2017, n. 1395).

Anche più recentemente l’orientamento sull’usucapione con passaggi è stato confermato con altre pronunce, ossia Cass. civ. n. 25843/2023:

«L’usucapibilità del diritto a tenere un immobile a distanza inferiore da quella legale non equivale, in effetti, alla stipula pattizia di una deroga in tal senso perché risponde alla diversa e ulteriore esigenza di garantire la stabilità dei rapporti giuridici in relazione al decorso del tempo. Se dalla norma codicistica o da quella integrativa discende, come comunemente si afferma, il diritto soggettivo del vicino di pretendere che il confinante edifichi a distanza non inferiore a quella prevista, si deve, nondimeno, ammettere, ove anche si consideri vietata la deroga convenzionale, che l’avvenuta edificazione (con opere quindi permanenti e visibili), mantenuta con i requisiti di legge per oltre venti anni, dia luogo al verificarsi dell’usucapione, da parte del confinante, del diritto a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale: senza che ciò infici, naturalmente, le facoltà della pubblica amministrazione, restando, così, salva la disciplina pubblicistica e l’osservanza degli standard di qualsivoglia natura che il legislatore o l’amministrazione abbiano fissato, anche alla stregua, eventualmente, di normativa di fonte sovranazionale (v. in termini e di recente, Cass. n. 343 del 2023 cit., non massimata)».

Ergo, ai fini della possibilità di acquisto per usucapione della servitù di mantenere una costruzione, anche qualora abusivamente edificata, a distanza dal fondo limitrofo inferiore a quella prescritta, non distingue tra norme del codice civile e norme dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali (Cass. civ., Sez. II, n. 3939/2022).

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.