Rinuncia abdicativa della proprietà immobiliare, possibili scenari

Aggiornamento: con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) il legislatore ha introdotto l’obbligo di attestazione di conformità a tutta la vigente normativa, pena nullità del trasferimento abdicativo. Leggi approfondimento.

Con la sentenza di Cassazione Civile, resa a Sezioni Unite n. 23093 del 11 agosto 2025, è divenuto ammissibile la rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare, affermando testualmente nelle conclusioni che:

«La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l’effetto riflesso dell’acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 cod. civ., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare “trova causa”, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un “altro contraente”».

Fattispecie e principi generali espressi dalla Cassazione

La fattispecie che ha portato all’anzidetta decisione riguardava la contestazione avanzata dal MEF e dall’Agenzia del Demanio avverso la trascrizione in Conservatoria dell’atto di rinuncia alla proprietà per alcuni terreni ubicati in un Comune. La motivazione che hanno spinto il soggetto privato a preferire la rinuncia spontanea della proprietà probabilmente risiede nelle limitazioni prodotte dal vincolo di pericolosità idraulica, imposta dal Piano di Assetto Idrogeologico regionale, soprattutto incidente sulla sfera economica e di libera fruibilità. Il MEF e l’Agenzia del Demanio hanno contestato la scelta del privato e promosso il procedimento giudiziario per far dichiarare nullo o inefficace l’atto dichiarativo reso in sede notarile e trascritto nei Registri Immobiliari della Conservatoria; in particolare essi contestavano in radice la possibilità di rinunciare genericamente al diritto di proprietà, in quanto non prevista dall’ordinamento, e pertanto sostenendo l’illiceità, abuso del diritto o perfino la frode alla legge.

La suddetta sentenza resa a SS.UU. ha pure dichiarato inammissibili i profili di incostituzionalità sollevati, affermando che: «L’acquisto ex lege dei beni immobili vacanti da parte dello Stato, senza che sia riconosciuto un “potere di rifiuto eliminativo”, non si pone affatto di per sé in contrasto con i principi fondamentali della solidarietà e dell’uguaglianza economica e sociale, non consente lo svolgimento di alcuna forma di esercizio della libertà di iniziativa economica in contrasto con l’utilità sociale, né arreca un vulnus ai principi del buon andamento finanziario e della programmazione dell’attività amministrativa. I dubbi dedotti in proposito dalle difese delle amministrazioni statali si risolvono, piuttosto, in inconvenienti di fatto, come tali inidonei a incidere sulla lamentata lesione di parametri costituzionali».

Tra l’altro viene evidenziato che il diritto alla rinuncia abdicativa della proprietà può avvenire a prescindere dalla convenienza economica a favore del soggetto ricevente (ossia al patrimonio statale)

«In definitiva sul punto, non appare predicabile che la rinuncia alla proprietà di un immobile sia valida, e che perciò provochi quella situazione di vacanza presupposta dalla legge ai fini dell’acquisizione al patrimonio dello Stato, solo se il bene sia “non inutile”, ovvero “conveniente”, in base al suo valore economico, come se dovessero valutarsi i vantaggi di una prestazione in relazione al sacrificio provocato da una prevista controprestazione. Tanto la rinuncia del privato proprietario, quanto l’acquisto dello Stato, rilevano in funzione della realizzazione di interessi che costituiscono un prius rispetto alla qualificazione giuridica delle rispettive fattispecie, prescindendo dal fatto che abbiano ad oggetto un bene utile, o profittevole, in termini di valore economico puramente soggettivo, e che l’uno e l’altro abbiano un plausibile interesse, rispettivamente, a dismetterlo e ad acquisirlo e conservarlo. La relazione di proprietà tutelata dall’ordinamento intercorre in via diretta e immediata tra soggetto e bene corporale, indipendentemente dal valore d’uso di quest’ultimo».

La medesima sentenza ha potuto escludere anche i profili di nullità virtuale dell’atto abdicativo teorizzandone il contrasto con l’articolo 42, comma 2, della Costituzione, confermando che: «a fronte di un atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario diretto alla perdita del diritto, non può peraltro comprendersi tra i possibili margini di intervento del giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell’art. 42, secondo comma, Cost., sia pure inteso quale specificazione con riferimento alla proprietà privata dell’art. 2 Cost., per il profilo dell’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà (come evincibile da Corte cost., ordinanze 24 ottobre 2013, n. 248, e 2 aprile 2014, n. 77). La rinuncia alla proprietà immobiliare animata dal «fine egoistico» di accollare allo Stato le spese e i danni dei fondi in dissesto idrogeologico, inquinati o inutilizzabili, analizzata in base alla funzione obiettiva che il rinunciante intenzionalmente attribuisce al negozio e, quindi, alle finalità individuali, concrete, che ne condizionano il senso e la portata, dovrebbe dirsi contraria ad una norma imperativa, oppure il mezzo per frodare l’applicazione di una siffatta norma, o ispirata da un motivo illecito determinante obiettivizzato nell’atto abdicativo».

La buona notizia, se così posso definirla, è che la sentenza non ha messo in discussione la possibilità per i creditori del soggetto rinunziante alla proprietà di un immobile di proporre un’azione revocatoria per domandare che sia dichiarato inefficace nei loro confronti l’atto abdicativo di rinuncia, importando esso una pregiudizievole modificazione giuridico-economica della situazione patrimoniale del debitore; riflettendoci, tale opzione non può pertanto tradursi nella lesione dei crediti vantati.

Considerazioni e scenari

Senza voler scendere nello specifico della fattispecie, posso comprendere lo stato d’animo del soggetto che ha fatto una scelta forte e coraggiosa, forse occorre comprendere i motivi per cui egli abbia preferito perdere un bene immobile rispetto agli svantaggi e pesi gravanti su di esso. Vuol dire che il bilancio costi/benefici è assai sfavorevole al privato, il quale avrà deciso anche per sfinimento. Per esperienza professionale potrei elencare anch’io diverse casistiche in cui certi immobili sarebbe meglio non possederli o ereditarli: vuoi perchè sono infruttiferi, o perfino costosi da mantenere, oppure con situazioni di abusività edilizia grave. Mi viene a mente il caso di un ex albergo in abbandono, situato in una zona impervia in montagna e per il quale i soli costi di demolizione sarebbero insostenibili.

A questo punto però si aprono diversi profili che potrebbero impattare in maniera significativa sull’acquisizione “abdicativa” al patrimonio dello Stato, e della relativa gestione. Per prima cosa vengono a mente quelle situazioni di comunione ereditaria ingestibile, ossia i frequenti casi di immobili e aree di proprietà del bisnonno per i quali è impossibile ricomporre il quadro degli eredi, perchè emigrati o dispersi dopo tre generazioni. Non si pensi solo agli immobili situati in territorio agricolo e montano, ma anche ai diversi edifici situati nei centri storici o periferie. Vengono a mente anche casistiche in cui un’area situata in centri abitati e con potenzialità edificatoria virtuale e irrealizzabile a causa di vincoli sovrapposti (in una consulenza il cliente aveva vincoli cimiteriali, di autostrada ed elettrodotto). Sinceramente, un privato di cosa se ne fa di un appezzamento di terra plurivincolato e privo di capacità economica, se non quella di un prato o seminativo?

Lo stesso diritto abdicativo della proprietà trova applicazione anche per singole quote di comproprietà del medesimo immobile, ad esempio per due coniugi verso un appartamento in condominio: per qualche ragione, l’altro coniuge preferisce disfarsene con cessione volontaria abdicativa, ad esempio per il fallimento del coniuge e per l’esiguità di valore della quota di proprietà. A volte costa davvero di più difendere la posizione in tribunale che lasciare andare il bene oggetto di contesa. Il punto però è un altro: se l’opzione abdicativa della proprietà si estendesse sempre più, allo Stato perverranno innumerevoli immobili di probabile scarso valore o utilizzabilità, e per i quali si dovrà far carico dei costi e del possesso, primo tra tutti la manutenzione. Praticamente una nuova forma di “mano morta immobiliare”, ma per nulla conveniente. Le attuali amministrazioni pubbliche statali competenti alla gestione del patrimonio immobiliare sono pronte per affrontare una notevole ondata di queste abdicazioni?

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