Lombardia, inderogabili altezze minime nei seminterrati previsti da L.R. 7/2017 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

03/12/2025
Edilizia
03/12/2025

Anche la giurisprudenza amministrativa torna a confermare i lineamenti di quanto già emerso da una recente pronuncia di Corte Costituzionale, con sentenza n. 124/2021 su un punto della L.R. Liguria n. 30/2019.

Stavolta è stata la sentenza del T.A.R. Lombardia, n. 3843/2025, a confermare esclusione delle altezze ridotte per spazi abitabili al piano seminterrato concessa dalla legislazione regionale; la fattispecie riguardava l’annullamento di una SCIA in sanatoria presentata nel 2021 per recuperare in abitazione alcuni spazi precedentemente destinati a sgombero e ripostiglio al piano seminterrato esistente di un edificio, sulla base della norma regionale articolo 1, comma 4, L.R. Lombardia n. 7/2017, modificata e integrata dall’articolo 8 L.R. 18/2017.

Su tale pratica SCIA il Comune ha effettuato l’avvio del procedimento di riesame in autotutela, e dopo aver esaminato le deduzioni del soggetto interessato, ha disposto l’annullamento della SCIA concedendo 30 giorni per la rimessa in pristino dell’unità immobiliare. Tra i motivi di tale decisione figura l’altezza interna dei locali seminterrati pari a 2,50 metri per uso abitativo, non rispettosa della generale altezza minima interna pari a 2,70 metri per spazi abitativi imposta dal D.M. 5 luglio 1975, riducibile a 2,40 soltanto per locali corridoi, ripostigli, bagni, gabinetti e disimpegni. Per comprendere bene la questione è necessario riportare alcuni passaggi estratti dalle summenzionate norme:

«l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m. 2,70, riducibili a m. 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli» (art. 1, comma 1, DM 5 luglio 1975);
«ai fini del recupero dei piani terra esistenti, si applica la disciplina di cui alla legge regionale 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti), a esclusione del comma 5 dell’articolo 1 e dei commi 3-bis, 3-ter, 3-quater e 3-quinquies dell’articolo 3, fermo restando il rispetto dei requisiti igienico-sanitari vigenti, nonché delle disposizioni di cui al decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975» (art. 8, comma 1, l.r. n. 18/19);
«la Regione promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con gli obiettivi di incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera» (art. 1, comma 1, l.r. 7/17);
«le opere di recupero dei vani e locali seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti. L’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40. Qualora i locali presentino altezze interne irregolari, si considera l’altezza media, calcolata dividendo il volume della parte di vano seminterrato la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa» (art. 1, comma 4, l.r. 7/17).

Per il soggetto presentatore della SCIA, la legge regionale integrerebbe addirittura una deroga ai limiti minimi contemplati nel DM del 1975, una norma incidente nel superiore interesse della salute, quando invece la disciplina della Regione Lombardia si appalesa affatto coerente con i più volte citati dicta, inderogabili, del DM del 5 luglio 1975 (salvo le previsioni eccettuative contenute nello stesso decreto ministeriale (ad esempio, art. 1, comma 3). Infatti, l’anzidetta sentenza T.A.R. Lombardia n. 3843/2025, ha rimarcato che:

Lo stesso D.M. 5 luglio 1975 ben contempla, anche per i locali destinati ad abitazione, una altezza inferiore a metri 2,70, prevedeno espressamente la possibilità di realizzare vani – pur sempre destinati alla presenza di persone, e dunque abitabili – con altezza pari a metri 2,40; trattasi, invero, dei soli locali «corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli» di cui è espressa menzione nello stesso art. 1, comma 1, del DM;
La legge regionale, (art. 1, comma 4, l.r. 7/17), quando prescrive che «L’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40» ben può e deve essere interpretata – in guisa affatto aderente al D.M. 5 luglio 1975 – nel senso che, fermi restando gli ordinari limiti di metri 2,70, in nessun caso (neanche, cioè, per i corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti, ripostigli) può la ridetta altezza ridursi al di sotto della soglia inderogabile di metri 2,40, siccome expressis verbis foggiata giustappunto all’art. 1, comma 1, DM 5 luglio 1975.

Per quanto riguarda la detta disposizione regionale lombarda sui requisiti sanitari “astrattamente” derogati, occorre evidenziare che:

La dizione regionale (L.R. Lombardia n. 7/2017, articolo 1, comma 4) per cui «le opere di recupero dei vani e locali seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti» va correttamente intesa nel senso di un richiamo agli ordinari e generali requisiti prescritti nel D.M. del 1975, ivi compreso quello relativo all’altezza minima per i locali abitabili di 2,70 metri. In tal senso, prevale come regola generale quanto prescritto dal decreto ministeriale sanità;
La successiva previsione, per cui «L’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40» va parimenti letta nel prisma dell’anzidetto D.M. 5 luglio 1975, costituendo all’uopo una “conferma” della possibilità di ridurre l’altezza a (e non oltre i) metri 2,40 per i soli specifici locali elencati nel medesimo art. 1, comma 1, del decreto, ossia i «corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli», soglia, purtuttavia, non mai derogabile “in deminutio”.

In definitiva, la possibilità di effettuare recupero abitativo dei seminterrati esistenti, con altezza inferiore compresa tra i 2,70 e 2,40 metri, può essere ammissibile soltanto per quei locali accessori interni alle abitazioni, ossia corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli, infatti, alla disciplina regionale non è consentito derogare nei confronti di quanto rigidamente previsto dal D.M. 5 luglio 1975.

Tale ragionamento, oltre che emergere dal mero dato letterale – si appalesa ancora di più anche sotto il profilo sistematico e teleologico, tenuto conto della natura sovraordinata, e inderogabile, delle previsioni del DM del 1975 e degli insuperabili interessi di matrice costituzionale (salute delle persone e salubrità degli ambienti abitabili) che le innervano. Ciò significa che, anche gli eventuali margini di “opinabilità” della significanza del testo normativo regionale, vanno in ogni ricondotti nell’alveo ermeneutico che consente di “salvaguardarne” la conformità con la “fonte superiore”, e con i valori di pregnanza costituzionale da essa tutelati, piuttosto che in quello che si porrebbe in contrasto con essa, e con i valori presidiati.

D’altra parte, è già ampiameno noto che «Le disposizioni di cui al DM 5 luglio 1975 integrano una normativa di rango primario in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 del RD 27 luglio 1934 n. 1265 (TU leggi sanitarie) e, come tali e a differenza delle norme integrative e supplementari recate dai regolamenti comunali d’igiene (per lo più espressione di esigenze locali e comunque non attuative di norme primaria sovraordinate), sono inderogabili» (tra le tante, C.d.S n. 8534/2025, n. 8502/2019); talchè, eventuali dubbi interpretativi – afferenti a normazioni regionali che insistono in questa materia – non possono che essere risolti in un senso che non valga ad incidere sul fondamentale principio della tutela della salute – posto a presidio dei limiti minimi di altezza del DM del 1975 – «con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (Cons. Stato, sez. VI, n. 8502/2019)» (CdS, VI, 9 luglio 2024, n. 6080; cfr., altresì, Corte Cost. n. 124/2021).

Sulla possibilità di ridurre le altezze minime di abitabilità, si rinvia a quelle previste: