Vendere casa con abusi edilizi, danni doppi per ripristino e deprezzamento

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Riprendo la passata sentenza di Cassazione Civile n. 28765/2024 in tema di responsabilità civile nelle compravendite immobiliari riguardante una fattispecie di danni subiti dalla parte acquirente per asserita truffa contrattuale da parte del venditore; essa riguardava il caso riguarda un venditore che aveva taciuto (consapevolmente) la presenza di gravi abusi edilizi, silenzio risultato poi di tipo doloso, scoperti dall’acquirente dopo il rogito notarile, come spesso accade. Il nodo che merita attenzione riguarda la cosiddetta duplicazione risarcitoria dei danni, in quanto il venditore ha lamentato due distinti e autonomi profili di danno, quantificati separatamente:

  1. il deprezzamento dell’immobile;
  2. le spese necessarie per la rimozione/sanatoria degli abusi.

Oggetto del contenzioso, tra duplicazione o cumulo legittimo dei danni

Il fulcro del ricorso si basava sulla violazione degli articoli 1489, 1490, 1492 e 1494 del Codice Civile, in combinato disposto con l’art. 185 del Codice penale; il venditore si è difeso sostenendo che il rimborso delle spese per l’eliminazione dei vizi non sarebbe cumulabile con la riduzione del prezzo, poiché quest’ultima assorbirebbe già il minor valore del bene, citando giurisprudenza a proprio sostegno (tra cui Cass. civ. n. 17769/2020 e n. 13717/2014). Tuttavia questa tesi difensiva non è stata accolta in Cassazione, motivando il rigetto anche sulla base di una C.T.U. e riconoscendo alla parte acquirente la somma dei due rispettivi danni:

  • Perdita di valore e deprezzamento: con la rimozione dell’abuso (ad esempio demolendo una volumetria non sanabile), l’immobile perde una componente costitutiva per la quale le parti avevano considerato nel determinare il prezzo.
  • Spese oggettive sostenute: la C.T.U. ha individuato i rimedi e i relativi costi per risolvere la situazione di abusività accertata, ossia le sanzioni pecuniarie per maggiori volumetrie insanabili dovute per fiscalizzazione edilizia, per la sanatoria del garage e per le conseguenti spese tecniche.

Sul punto è opportuno rammentare che, al netto della consapevolezza sull’irregolarità dell’immobile, l’ignoranza non è una scusante neanche per il venditore. Pertanto, la Cassazione ha confermato che il risarcimento deve soddisfare sia l’esborso per i lavori (o le sanzioni), sia la perdita definitiva di valore di mercato, rendendo possibile la conseguente cumulabilità del risarcimento danni creatisi per due problemi derivati dalla stessa causa. In questa fattispecie è stato respinto il criterio difensivo che intendeva respingere un’illegittima duplicazione risarcitoria, dovendo ritenere già comprese nella riduzione del prezzo le relative spese per eliminazione dei vizi del bene compravenduto.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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