Variazioni essenziali immobili vincolati, esclusa conversione automatica in totale difformità nella sanatoria Salva Casa

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Con la sentenza n. 9428 del 2025, il Consiglio di Stato ha affermato un principio di rilievo in materia di abusi edilizi su immobili vincolati: la Legge n. 105/2024 (“Salva Casa”) ha superato il precedente automatismo sanzionatorio che equiparava gli abusi qualificato come variazioni essenziali nel più grave illecito di totale difformità dal permesso di costruire. Per decenni, normativa e giurisprudenza hanno applicato il criterio di conversione automatica dell’abuso edilizio ai sensi dell’articolo 32, comma 3, del testo unico edilizia D.P.R. 380/01, che si riporta in versione vigente:

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. (Periodo abrogato con L. 105/2024).

Tale pronuncia ha dato conferma di quanto scritto come co-autore nel libro “Salva Casa” del 2024, ossia che dopo la legge “Salva Casa” n. 105/24 le variazioni essenziali effettuate rispetto al progetto approvato (Permesso di costruire o SCIA alternativa al PdC) sono valutate così per ciascun regime:

  1. repressivo amministrativo, restano sottoposte alla sanzione demolitoria e relative conseguenze di cui all’articolo 31 TUE come se fossero totale difformità al PdC, in caso di mancata rimessa in pristino e demolizione;
  2. sanzionatorio penale, restano sottoposte all’articolo 44, comma 1, TUE come se fossero totale difformità al PdC, in caso di mancata estinzione del reato con permesso in sanatoria;
  3. sanatoria edilizia, accedono al procedimento di accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36-bis TUE, mantenendo la categoria di variazione essenziali ex articolo 32 TUE;

Per info: storia normativa e origini delle variazioni essenziali.

L’automatico aggravamento delle variazioni essenziali in totale difformità dal Permesso di costruire ex articolo 32 TUE

In altri termini, il giudice amministrativo con l’anzidetta sentenza ha riconosciuto che – alla luce della riforma introdotta nel D.L. 69/2024 (convertita nella L. 105/2024) – le variazioni essenziali compiute su immobili sottoposti a vincolo non determinano più automaticamente l’applicazione della sanzione demolitoria per totale difformità dal PdC, ma possono essere valutate caso per caso con istanza di accertamento di conformità, in funzione della compatibilità paesaggistica e urbanistica dell’intervento. Il passaggio centrale è il seguente:

5 – La necessità di una interpretazione della normativa in materia di vincoli incidenti sull’area di sedime dell’intervento improntata ai generalissimi principi dell’ordinamento di ragionevolezza e di proporzionalità, nel senso della indicata “irrilevanza”, rispetto al vincolo, della difformità edilizia in esame, in quanto comunque non suscettibile di causare una almeno potenziale “lesione in concreto” del bene da esso tutelato, risulta oggi confermata da sopravvenienze normative pur non direttamente applicabili ratione temporis- alla fattispecie in esame.
5.1 – In primo luogo, la legge n. 105/2024 di conversione del decreto legge n. 69/2024 (c.d. “salvacasa”) ha abrogato il citato secondo periodo dell’art. 32, comma 3, superando il contestato automatismo sanzionatorio per gli immobili vincolati ed ha imposto di valutare la sanabilità dell’immobile anche in caso di variazioni essenziali.

Si tratta di un passaggio evolutivo importante: il D.L. 69/2024 “Salva Casa” ha introdotto una duale proporzionalità nella risposta sanzionatoria, permettendo di distinguere in sede di sanatoria edilizia tra abusi gravi e difformità minori anche su immobili e aree vincolate. Una decisione che conferma il nuovo indirizzo verso una “razionalizzazione” del sistema repressivo edilizio, coerente con la logica del Salva Casa e con la finalità di ridurre il contenzioso amministrativo in materia di sanatorie e demolizioni. Infatti finora è stato ritenuto che alle variazioni essenziali realizzate su immobili sottoposti a vincolo fosse preclusa la regolarizzazione con accertamento di conformità rimanendo qualificata in tale categoria, subendo invece l’inserimento nella categoria superiore di totale difformità ai sensi dell’art. 32, comma 3, D.P.R. n. 380/2001. Con l’entrata in vigore della legge n. 105/2024 ci sono state alcune incertezze interpretative circa il mantenimento dell’automatica qualifica aggravante da variazioni essenziali a totale difformità al PdC, considerata la permanenza dell’anzidetto comma 3. Questo dubbio è stato finalmente sciolto dalla sentenza del Cons. di Stato del 1 dicembre 2025, n. 9428, consentendo la possibilità di presentare istanza di accertamento di conformità ex articolo 36-bis TUE per variazioni essenziali compiute su immobili e aree oggetto di vincoli. Se ancora vi fossero dubbi sull’apparente contraddizione tra quanto disposto negli articoli 32 e 36-bis del D.P.R. 380/01 in materia di variazioni essenziali, adesso trova soluzione su due profili:

  • limitando l’automatica equiparazione alla totale difformità per i soli profili sanzionatori amministrativi e penali, visto il richiamo effettuato ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44 del TUE;
  • mediante il criterio cronologico delle norme, dovendo attribuire prevalenza all’art. 36-bis in quanto norma sopravvenuta, e impedendo di converso una illogica inapplicabilità dell’accertamento di conformità per le “variazioni essenziali vincolate”;

Comunque sia, in tutti i casi non c’è da festeggiare troppo: tutto quanto sopra apre la possibilità di presentare istanza di accertamento di conformità per ottenere il permesso di costruire in sanatoria per variazioni essenziali compiute su immobili vincolati, ma resta tutto subordinato all’ottenimento dei relativi pareri favorevoli o atti di assenso comunque denominati dai vari enti preposti alla tutela del vincolo.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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