Toscana, illegittima la disciplina sugli oneri urbanizzazione dei cambi d'uso Salva Casa perchè incostituzionale (C.C. sent. 61/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

30/04/2026
Carlo Pagliai
Oneri urbanizzazione

Sui cambi d’uso speciali “Salva Casa” si paga soltanto gli oneri di urbanizzazione secondaria, qualora previsto dalla normativa regionale

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Con sentenza di Corte Costituzionale n. 61/2026 sono stati dichiarati incostituzionali gli articoli 3, commi 1 e 2, e 36, della legge della Regione Toscana n. 51 emanata lo scorso 20 agosto 2025, quale norma di recepimento regionale del decreto-legge n. 69/2024 (L. 105/2024) “Salva Casa”. La sentenza è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale, serie costituzionale, n. 18 del 6 maggio 2026.

Cambi d’uso Salva Casa, al massimo solo oneri di urbanizzazione secondaria, se previsti dalla Regione

Con una prima censura, lo Stato aveva impugnato la disciplina regionale nella parte in cui, per i mutamenti di destinazione d’uso “verticale”, ossia quelli tra categorie rilevanti e liberalizzati dal Salva Casa, mantiene l’obbligo di corresponsione anche degli oneri di urbanizzazione primaria, in contrasto con la disciplina statale che prevede il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria e non richiede il reperimento di ulteriori aree per servizi o parcheggi. Per completezza, non siamo parlando di qualsiasi mutamento di destinazione, bensì soltanto per quelli liberalizzati dalla legge “Salva Casa”, ossia quelli tra categorie rilevanti, qualora effettuati congiuntamente:

nelle zone omogenee A, B e C del D.M. 1444/1968;
tra le seguenti categorie rilevanti: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale;
a tutti i piani dell’edificio, tranne il piano terra e seminterrato;

La normativa toscana, nel recepire la legge n. 105/2024, ha inteso far pagare nel mutamento di destinazione d’uso “Salva Casa” gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (senza però pretendere la monetizzazione degli standard urbanistici e il reperimento dei parcheggi pertinenziali), contrariamente a quanto disposto dall’articolo 23-ter, comma 1-quater, del testo unico edilizia D.P.R. 380/2001. Infatti, all’interno di questa norma è stabilito che in linea generale non sono dovuti per essi gli oneri di urbanizzazione, concedendo alle Regioni soltanto la possibilità di chiedere soltanto gli oneri di urbanizzazione secondaria:

Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Il giudice delle leggi ha confermato che il legislatore regionale toscano ha disatteso la normativa statale, ispirata a una logica di semplificazione e riduzione degli oneri di urbanizzazione. La sentenza costituzionale ha ritenuto fondata la questione, affermando che la disciplina degli oneri di urbanizzazione rientra nei principi fondamentali della materia «governo del territorio» e che la normativa statale, nel prevedere il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria, si colloca in un sistema coerente con la natura dei mutamenti di destinazione d’uso in aree già urbanizzate. La disposizione regionale, al contrario, consentendo di mantenere anche gli oneri di urbanizzazione primaria, si era posta in contrasto con tale assetto.

Questa pronuncia di Corte Costituzionale ha confermato quanto pronosticato nel libro “Salva Casa“, fin dalla prima edizione e disponibile su Amazon:

Comuni non possono prevedere limitazioni ai mutamenti d’uso

La sentenza di Corte Costituzionale n. 61/2026 ha accolto anche la seconda censura, relativa alla previsione regionale che attribuisce ai Comuni la possibilità di stabilire, nei propri strumenti urbanistici, non solo “condizioni” ma anche “limitazioni” ai mutamenti di destinazione d’uso, contenuta come misura transitoria all’interno dell’articolo 36 della L.R. toscana 51/2025. Infatti, tale norma regionale consentiva ai comuni di stabilire condizioni e limitazioni a quei cambi di destinazione d’uso liberalizzati dalla L. 105/2024.

La Corte Costituzionale ha chiarito che le “limitazioni” si distinguono dalle “condizioni” per un
maggiore grado di incisività sul diritto di proprietà e ampliano indebitamente il margine di intervento comunale rispetto al modello delineato dalla normativa statale, alterando così il bilanciamento fissato dal legislatore statale in materia di «governo del territorio». Si rammenta infatti, che l’articolo 23-ter del DPR 380/2001, riformato dalla L. 105/2024, per i cambi d’uso “Salva Casa” consente ai Comuni di stabilire soltanto specifiche condizioni. Sul punto, tra l’altro, si è già formata giurisprudenza amministrativa, seppure ancora ondivaga, ma che dopo la presente sentenza della Consulta sarà costretta ad allinearsi.

Infine, la pronuncia ha dichiarato l’illegittimità costituzionale anche della disciplina regionale transitoria. La legge toscana, infatti, subordinava l’applicazione della normativa statale sull’uso degli immobili all’approvazione, entro due anni, di varianti urbanistiche comunali o di appositi atti di adeguamento, contenuta nell’articolo 36, comma 2, della L.R. 51/2025.

Attendere pubblicazione su Gazzetta Ufficiale

Adesso bisogna attendere la pubblicazione della sentenza in Gazzetta Ufficiale, perchè ha effetto dal giorno successivo alla pubblicazione. Tali sentenze hanno efficacia erga omnes (verso tutti) e, di norma, retroattiva (ex tunc), annullando la norma incostituzionale anche per rapporti passati, salvo quelli esauriti per sentenza passata in giudicato, prescrizione o decadenza Da quel momento, fintanto che la Regione Toscana non procede a fare un adeguamento della L.R. 65/2014, sono da disapplicare per illegittimità incostituzionale:

1) l’art. 3, comma 2, della legge della Regione Toscana 20 agosto 2025, n. 51 (Semplificazioni in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale di riferimento. Modifiche alla l.r. 65/2014), nella parte in cui ha introdotto il comma 2-bis all’art. 99 della legge della Regione Toscana 10 novembre 2014, n. 65 (Norme per il governo del territorio), limitatamente alle parole «Resta ferma l’applicazione delle disposizioni di cui al titolo VII, capo I di cui alla presente legge.»;

2) l’art. 3, comma 2, della legge reg. Toscana n. 51 del 2025, nella parte in cui ha introdotto il comma 2-ter dell’art. 99 della legge reg. Toscana n. 65 del 2014, limitatamente alle parole «e limitazioni»;

3) l’art. 3, comma 1, che ha sostituito il comma 2 dell’art. 99 della legge reg. Toscana n. 65 del 2014, limitatamente alle parole «dall’articolo 252 septies e», e 36, della legge reg. Toscana n. 51 del 2025.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.