Terrapieno artificiale e muri di contenimento, regime distanze tra costruzioni e dai confini • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

25/04/2026
Carlo Pagliai
Distanze legali

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Fare modifiche di versante o del piano di campagna, anche di poca entità, può comportare la realizzazione di costruzione, e quando avviene a ridosso dei confini di proprietà altrui o in vicinanza di altri edifici, potrebbero manifestarsi contestazioni sul mancato rispetto delle distanze legali.

Sono casistiche che possono capitare facilmente in zone collinari, quando ad esempio si rende necessario o si decida di modellare il versante modificandone il profilo per vari motivi, per esempio per dare maggiore stabilità geotecnica, per evitare fenomeni franosi o idrogeologici, o per usufruire meglio di un terreno scosceso (gradonature, terrazzamenti o sistemazioni agrarie simili). Scelte simili possono essere dettate per altri scopi come l’inserimento di manufatti di vario tipo quali piscine, locali tombati, sistemi di captazione acque piovane o di scarichi acque reflue, eccetera). Tutto quanto sopra si estende anche alle casistiche situate in zona pianeggiante, ossia quando nella situazione di partenza non vi siano dislivelli tra le proprietà.

Il punto è che in giurisprudenza civile e amministrativa stabilisce che la modifica del profilo del suolo, pianeggiate o collinare che sia, deve tenere conto delle distanze dai confini di proprietà altrui, e tra costruzioni frontistanti (dovremmo parlare anche delle altre distanze legali, quali da strade, infrastrutture e simili, ma in questa sede si omettono per brevità). Per molti aspetti vanno ripresi i criteri delle distanze dai confini e tra costruzioni già applicati per manufatti interrati e seminterrati.

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Terrapieni artificiali come trasformazione urbanistica edilizia del territorio

Ipotizzando due fondi confinanti tra loro, in zona pianeggiante: la collocazione di un quantitativo di terra al di sopra del naturale piano di campagna, equivale a modificarne il suo naturale piano, e pertanto realizza una costruzione, proprio per il suo carattere di stabilità e permanenza.

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli articoli 873 e seg. c.c., e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, la nozione di “costruzione” è unica e non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, sicché soggiace alla disciplina sulle distanze anche il muro di sostegno di un terrapieno (Cassazione civile n. 18108/2023, n. 24473/2017).

Una modifica del versante, effettuata con movimento terra e creazione di terrapieni artificiali comporta indubbiamente trasformazione urbanistica ed edilizia permanente del territorio, pertanto rientra è disciplinata come nuova costruzione dal Testo Unico edilizia nell’articolo 3, comma 1, lettera e), e di conseguenza assoggettata a permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera a).

Realizzazione muro di contenimento o sostegno senza modifiche di versante

Bisogna subito distinguere le casistiche in cui si realizzi un muro di contenimento a sostegno di un versante esistente, senza cioè modificare in alcun modo la forma del suolo, soprattutto senza aggiungere quantità di suolo, riprendendo dalla sentenza di Consiglio di Stato n. 9072/2024:

il muro di sostegno non può considerarsi costruzione come recentemente affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24842/2024, la quale ha stabilito come in tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi “costruzione” agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione di sostegno e contenimento, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento, dovendosi escludere la qualifica di costruzione anche se una faccia non si presenti come isolata e l’altezza possa superare i tre metri, qualora tale sia l’altezza del terrapieno o della scarpata.

Ne consegue, che il muro di sostegno realizzato sul versante naturale del suolo non risulta equiparabile a costruzione effettiva nell’ambito delle distanze legali. Anche la ricostruzione o ripristino di muro di contenimento terrapieno, legittimamente preesistente per la destinazione assolta e la sua concreta consistenza, non appare elevarsi ad opera di nuova costruzione, volumetricamente rilevante, suscettiva quindi di incidere ex novo sulle distanze (Cons. di Stato n. 119/2026).

La Corte di Cassazione ha più volte affermato che l’esenzione dal rispetto delle distanze tra costruzioni, prevista dall’art. 878 c.c., si applica sia ai muri di cinta, qualificati dalla destinazione alla recinzione di una determinata proprietà, dall’altezza non superiore a tre metri, dall’emersione dal suolo nonché dall’isolamento di entrambe le facce da altre costruzioni, sia ai manufatti che, pur carenti di alcuni dei requisiti indicati, siano comunque idonei a delimitare un fondo ed abbiano ugualmente la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo (Cass. n. 24842/2024, n. 26713/2020; Cass. n. 3037/2015; Cass. n. 8671/2001). Quindi è possibile fare riferimento anche alle altre caratteristiche del muro di cinta, che non necessariamente deve essere sul confine, potendosi trovare anche a ridosso dello stesso. Infatti, è sufficiente che il manufatto, pur carente di alcuni dei requisiti sopra illustrati, sia comunque idoneo a delimitare un fondo e abbia ugualmente la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo.

Realizzazione terrapieno artificiale, con o senza muro di contenimento, qualifica costruzione e deve rispettare le distanze

La giurisprudenza civile non ha dubbi al riguardo sulla natura di costruzione del muro di sostegno di un terrapieno artificiale, assoggettando l’opera (muro + terrapieno artificiale) al rispetto delle distanze legali:

«Il muro di contenimento tra due fondi posti a livelli differenti, qualora il dislivello derivi dall’opera dell’uomo o il naturale preesistente dislivello sia stato artificialmente accentuato, deve considerarsi costruzione a tutti gli effetti e soggetta, pertanto, agli obblighi delle distanze previste dall’art. 873 cod. civ. e dalle eventuali norme integrative» (Cass. civile n. 10321/2025, n. 1217/2010, n. 145/2006, n. 4511/1997).

Qualificandosi come costruzione, anche il terrapieno artificiale deve sottostare al rispetto delle distanze legali come quella di 10 metri nei confronti di edifici antistanti con pareti finestrate, definite dall’articolo 9 del D.M. 1444/1968. Il discorso potrebbe cambiare se l’edificio di fronte risultasse non finestrato, ossia sprovvisto di aperture o vedute, ma resterebbe comunque da verificare se siano rispettate quelle eventualmente più restrittive imposte dagli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali, e infine le distanze dai confini, solitamente impostate a 5 metri, oppure costruire in aderenza ove possibile.

Differenza tra muri di sostegno e muri di cinta

Lo stesso principio è stato ribadito più volte, con sfumature e precisazioni diverse, in altre pronunce di Cassazione civile, in cui si afferma l’equiparazione del muro di sostegno a costruzione vera e propria:

Quanto al rispetto delle distanze, imposto dall’art. 873 cod. civ. e dalle norme secondarie integrative del predetto articolo la sentenza impugnata non risulta avere fatto corretta applicazione del principio di diritto più volte enunciato da questa Corte, a mente del quale in tema di muri di cinta, qualora l’andamento altimetrico di due fondi limitrofi sia stato artificialmente modificato, così da creare tra essi un dislivello che prima non esisteva, il muro di cinta viene ad assolvere, oltre alla funzione sua propria di delimitazione tra le proprietà, anche quella di sostegno e contenimento del terrapieno creato dall’opera dell’uomo; conseguentemente, esso va equiparato ad una costruzione in senso tecnico-giuridico agli effetti delle distanze legali (senza che abbia rilievo chi, tra i proprietari confinanti, abbia in via esclusiva o prevalente realizzato tale intervento) ed è assoggettato al rispetto delle distanze stesse (Cass. civ. n. 27866/2023, n. 16975/2023, n. 10512/2018).

Il terrapieno creato o modificato artificialmente è costruzione, e rispetta regime distanze legali

Basta, dunque, che l’andamento altimetrico del piano di campagna – originariamente livellato sul confine tra due fondi – sia stato artificialmente modificato per opera dell’uomo a far ritenere che il muro di cinta abbia la funzione di contenere il terrapieno creato “ex novo” con l’apporto di terra e pietrame, e vada, per l’effetto, equiparato a un muro di fabbrica, come tale assoggettato al rispetto delle distanze legali tra costruzioni (Cass. civ. n. 7452/2023, n. 14710/2019, n. 6766/2018).

La realizzazione di terrapieno artificiale, effettuata con o senza muro di sostegno, è considerata costruzione, come affermato anche dalla giurisprudenza amministrativa, è sufficiente la mole di terra aggiunta sul naturale piano di campagna a comportare la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in via permanente:

Per pacifica giurisprudenza, un terrapieno artificiale di rilevanti dimensioni e i relativi muri di contenimento rientrano nelle costruzioni urbanisticamente rilevanti (Cons. di Stato n. 3172/2022).

L’accertamento dei terrapieni e movimenti terra con aerofotogrammetria

Siccome la realizzazione di terrapieni, o le modifiche dei versanti, sono opere di un certo impatto ed effettuate in territorio visibile esterno, l’accertamento della loro esecuzione risulterà facilmente dimostrabile grazie alla nutrita banca dati di aerofoto prodotte a livello istituzionale (esempio portali Regioni, IGM, eccetera) oppure da immagini satellitari (pubblicate su Google Maps, Google Earth, e via dicendo). Si rammenta inoltre che il movimento terra in molti casi, richiede anche il rispetto della normativa sulle terre e rocce da scavo, con relativo tracciamento delle cave di deposito o prestito.

Movimenti terra per finalità agricole e pastorali sono edilizia libera

Il legislatore non si è dimenticato affatto di regolamentare quei modesti movimenti di terra derivanti dallo svolgimento dell’ordinaria attività di coltivazione dei suoli, inquadrandoli in edilizia libera all’interno dell’articolo 6, comma 1, lettera d), del testo unico edilizia DPR 380/2001:

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

Per le aziende agricole è necessario prevedere questa eccezione, affinché esse possano svolgere le normali attività di dissodamento, lavorazione e regimazione idraulica minore; tuttavia anch’esse hanno dei limiti, in quanto vi sono molte attività che non si possono effettuare senza titoli, quali disboscamento e modifiche consistenti dei versanti. Ad esempio, per il taglio e governo dei boschi esistono dei piani di gestione forestale, con cui poter stipulare convenzioni per pianificare i tagli colturali. Si ritiene pure che la predetta norma abbia valore anche verso coloro che esercitano attività agricola amatoriale, cioè senza che sia l’attività prevalente e reddituale del soggetto proprietario.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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