Silenzio-assenso per sanatoria "Salva Casa" annullabile in autotutela dopo 30 e 45 giorni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

15/12/2025
Sanatoria edilizia
15/12/2025

Confermati i termini rigidi per la formazione tacita della SCIA in sanatoria e permesso in sanatoria ex 36-bis, restando impregiudicato l’annullamento d’ufficio in caso di inerzia del Comune. Il legislatore dovrebbe capire l’inutilità di blindare sempre più l’istituto del silenzio-assenso formatosi sulle pratiche edilizie, soprattutto per quelle relative alle procedure di regolarizzazione contenute nell’articolo 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto appunto con D.L. 69/2024 “Salva Casa”.

È pur vero che nel comma 6 dell’articolo 36-bis è contenuto un regime di silenzio-assenso assai rigido, ma anche questa forma mantiene un punto debole: l’annullamento in autotutela può intervenire anche sull’avvenuta formazione del silenzio-assenso. In altre parole, anche se ormai è pacifico che l’inutile decorso del tempo sull’istanza del cittadino ne comporta la sua formazione per silenzio, per la pubblica amministrazione non tutto è perduto: pur non potendo più intervenire sull’istanza con provvedimenti interruttivi, richieste di integrazioni, esprimere diniego o inefficacia sulle istanze di permesso/SCIA, la stessa mantiene un’ultima carta da giocare ossia l’annullamento del titolo abilitativo formato per silenzio, o della SCIA. Questo clausola di intervento postumo rimane applicabile anche sulle due nuove procedure di sanatoria edilizia “minore” disciplinate dall’articolo 36-bis DPR 380/01, in particolare sulla formazione “blindata” del silenzio-assenso offerta dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”:

«6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo del presente comma sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. Nei casi di cui al presente comma, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all’allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal presente testo unico.».

La disposizione stabilisce chiaramente che, per la SCIA in sanatoria e Accertamento di conformità regolati dall’articolo 36-bis TUE, una volta decorsi rispettivamente i termini di 30 giorni (ex articolo 19 L. 241/90) e di 45 giorni, la SCIA in sanatoria mantiene efficacia e la richiesta di permesso di costruire in sanatoria è accolto. Trascorso questi termini al Comune non può assumere altre determinazioni perchè inefficaci, e pertanto richieste di chiarimenti, integrazioni e comunicazioni ostative all’esito positivo non hanno effetto. Discorso a parte meriterebbe la casistica riguardante illeciti effettuati su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, e la relativa procedura di accertamento di compatibilità, nonché i relativi termini sospensivi indicati nel medesimo articolo 36-bis.

L’articolo 36-bis, sesto comma, del TUED, dispone tale effetto in modo assolutamente incontrovertibile, in quanto il potere del Comune di respingere l’istanza in caso di difformità dalla disciplina edilizia ed urbanistica (comma 1) si esaurisce con il decorso del termine, che può essere interrotto una sola volta: infatti, il titolo edilizio si forma per il solo decorso del tempo salva la possibilità per l’amministrazione, qualora accerti che l’intervento non sia conforme, di intervenire esercitando il potere di autotutela. A ragionare diversamente, infatti, la norma che prevede la formazione del silenzio-assenso sarebbe di scarsa utilità per colui che, dopo aver proposto la domanda di rilascio del permesso di costruire, non riceve alcuna risposta dall’amministrazione posto che quest’ultima potrebbe sempre intervenire senza oneri e vincoli procedimentali, disconoscendo in qualunque tempo gli effetti della domanda stessa.

Tuttavia, come si evince anche dalla sentenza del TAR Campania n. 7706/2025, trascorsi gli ordinari termini di controllo istruttorio sulla SCIA in sanatoria presentata ex 36-bis senza esercitare i relativi poteri conformativi e inibitori, al Comune non è preclusa la possibilità di agire con annullamento in autotutela verso la SCIA consolidatasi (idem sulla richiesta di permesso di costruire in sanatoria del medesimo articolo). Infatti, la sentenza rammenta che il Comune avrebbe dovuto agire in autotutela verso la SCIA in sanatoria: «Il Comune non ha compreso che, al più il 13.10.2024, il silenzio-assenso sulla richiesta dei Mercogliano si era formato e avrebbe richiesto un intervento in autotutela, che non c’è stato». Si fa notare che qui riportano erroneamente che la SCIA produce silenzio-assenso, ma non è corretto.