SCIA e Permessi di costruire, proroga scadenze fino a 4 anni (DL 200/2025)

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Proroga Titoli edilizi 2026: nuovi termini per Permessi di Costruire e SCIA

In arrivo un altro differimento consecutivo per la speciale proroga di alcuni termini delle pratiche edilizie avviata in origine dal cosiddetto “Decreto Ucraina” (D.L. 21/2022 convertito in L. 51/2022), che vede un’ulteriore estensione grazie alla conversione in legge del D.L. 200/2025 (Milleproroghe 2026), avvenuta con Legge n. 26 del 27 febbraio 2026, pubblicata in G.U. N. 48 del 28 febbraio, con cui sono state estese ulteriormente le proroghe eccezionali e utili ai cantieri edilizi. Ecco una guida completa sulle novità, le scadenze aggiornate e le condizioni per non perdere l’efficacia dei propri titoli abilitativi.

Cronistoria Normativa: Dalla L. 51/2022 al Milleproroghe 2026

Cosa cambia con la nuova proroga?

  1. estensione a 48 mesi del differimento termini di inizio e fine dei lavori su pratiche edilizie di SCIA presentate e Permesso di costruire rilasciati entro la data del 31 dicembre 2025, anziché 31 dicembre 2024, nonché i termini di validità e di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione urbanistica, in considerazione delle conseguenze derivanti dalle difficoltà di approvvigionamento dei materiali e incremento prezzi.
  2. differire anche il termine temporale di ingresso verso i titoli rilasciati, formati con silenzio assenso o SCIA depositate al 31 dicembre 2025, rispetto al previgente termine del 31/12/2024.
  3. Convenzioni Urbanistiche: estensione valida anche per i termini di validità e di inizio/fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione.

Tabella Riassuntiva dei Requisiti

Titolo EdilizioCondizione TemporaleDurata Proroga
Permesso di CostruireRilasciato/formato entro il 31/12/202548 mesi (totali)
SCIADepositata ed efficace entro il 31/12/202548 mesi (totali)
Autorizzazioni PaesaggisticheIn corso di validitàAllineata ai titoli edilizi

Condizioni essenziali per l’efficacia della proroga 2026

Si tratta quindi di un contemporaneo differimento nel tempo di tutti i termini relativi ai procedimenti edilizi già consolidati in quanto varia sia il termine di durata proroga del titolo, sia delle date entro le quali si deve essere consolidato. Per una migliore comprensione si riportano le caratteristiche, condizioni e termini disposti con l’emanazione del decreto Milleproroghe e relative eventuali modifiche in conversione di legge:

  • non è automatica o tacita, bensì si applica su espressa comunicazione del soggetto interessato;
  • è condizionata alla verifica di certi presupposti, ad esempio che:
    • il permesso di costruire sia stato rilasciato o formato (per silenzio assenso) fino al 31 dicembre 2025 (e non più 31/12/2024);
    • la SCIA sia stata presentata (e risulti pienamente efficace) entro il 31 dicembre 2025 (e non più 31.12.2024);
  • la proroga originaria ed estesa più volte, disciplinata dall’articolo 10-septies c.1 L. 51/2022, è espressamente applicabile anche verso Permessi di Costruire e SCIA che abbiano già beneficiato delle medesime precedenti proroghe straordinarie ottenute ai sensi di:
  • vale anche per autorizzazioni paesaggistiche (ordinarie e semplificate, visto che non rilevo distinzione o rinvio al D.Lgs. 42/2004 e DPR 31/2017); dubito che possa valere anche per autorizzazioni relative ad interventi sui “beni culturali” ex Parte II del D.Lgs. 42/2004 da rilasciarsi dalle competenti Soprintendenze.
  • vale anche per dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate;
  • è ammissibile anche verso i termini di inizio e fine lavori riferiti alle Convenzioni di pianificazione attuativa, sulla base di certe condizioni (che non tratterò in questa sede);
  • è condizionata anche alla conformità urbanistica verso i piani regolatori sopravvenuti.

Proroga Permesso di Costruire: “unilaterale”, comunicata e condizionata

La proroga “condizionata” ex art. 10-septies L. 51/2022 riguarda il differimento di un anno dei termini di inizio lavori e ultimazione lavori del Permesso di costruire, a condizione che il PdC sia stato rilasciato o formato entro il 31 dicembre 2022, adesso prorogato al 31 dicembre 2025. Vorrei ricordare che l’inizio lavori e l’ultimazione lavori (Art. 15 DPR 380/01) non sono soltanto situazioni di fatto o di cantiere, ma vanno formalmente comunicate al Comune come vuole la normativa del Testo Unico Edilizia. Si sottolinea di non prendere alla leggera il rispetto formale ed effettivo dei termini di inizio e fine lavori, perché il loro mancato rispetto è condizione sufficiente per ritenere decaduto il Permesso rilasciato e considerare le eventuali opere realizzate come abusive.

A livello sostanziale, questa proroga è accessibile a condizione di comunicarla entro il periodo di efficacia temporale del Permesso di Costruire, cioè entro i termini di inizio e fine lavori ai sensi dell’art. 15 DPR 380/01 comma 2. In caso contrario, venendo a mancare l’efficacia del titolo non si può effettuare l’intervento, e ogni opera compiuta in tale circostanza risulta compiuta in assenza di titolo abilitativo. Pertanto anche questo tipo di proroga è riservata a prolungare le tempistiche esecutive di: interventi già dotati di Permesso, già avviati con inizio lavori e/o prossimi alla scadenza di ultimazione lavori. Interventi per opere che otterranno il rilascio o formazione del Permesso di Costruire entro il 31 dicembre 2025.

Riguardo al primo punto non aggiungo niente perché si intende aiutare chi ha i cantieri sospesi e dotati di Permesso; per il secondo invece faccio fatica a capire l’utilità di una proroga dell’inizio e fine lavori relativi ad un Permesso di Costruire ancora in corso di istruttoria, e pertanto sul quale si deve ancora fare l’inizio lavori. Vedremo poi l’applicazione pratica nel prossimo futuro. L’art. 10-septies c.1 L. 51/2022 è espressamente applicabile anche verso Permessi di Costruire e SCIA che abbiano già beneficiato delle proroghe ottenute ai sensi di: DPR 380/01 art. 15 comma 2 (regime ordinario) DL 69/2013 articolo 30 (regime straordinario) L. 27/2020 art. 103 comma 2 (regime straordinario) L. 120/2020 art. 10 comma 4 (regime straordinario).

Proroga condizionata anche per SCIA edilizia

Anche in questo caso il legislatore ha ricompreso le SCIA nella proroga condizionata della L. 51/2022. Infatti anche le SCIA depositate (e divenute pienamente efficaci) entro la data del 31 dicembre 2025 hanno termini di efficacia temporale previsti dall’art. 23 DPR 380/01, cioè 48 mesi, decorsi i quali gli interventi devono fermarsi onde evitare la loro realizzazione avvenuta in assenza di SCIA. Nella SCIA l’inizio dei lavori è indicato all’interno di essa: non per nulla si chiama Segnalazione Certificata di Inizio Lavori, con cui si preavvisa l’avvio di certe opere; possono però presentarsi diversi casi:

  • Inizio lavori immediato in data odierna alla presentazione;
  • Inizio lavori differito e condizionato all’ottenimento dei vari atti di assenso, nulla osta, autorizzazioni comunque denominate;
  • Inizio lavori differito alle stesse condizioni, con un minimo di trenta giorni per la SCIA alternativa al Permesso (art. 23 TUE);

Per prorogare i termini di efficacia della SCIA con L. 51/2022, si applicano le stesse disposizioni riservate ai Permessi di costruire (es. comunicazione, verifica conformità strumenti urbanistici, ecc Approfitto per invitare a riflettere se, in caso di dubbi, non sia meglio presentare direttamente una nuova SCIA per la parte da completare, piuttosto che avventurarsi nella procedura comunicativa prevista dall’art. 10-septies L. 51/2022.

Proroga del PdC e SCIA condizionata alla conformità urbanistica dei Piani

Questa forse rappresenta una criticità per la quale consiglio di farsi assistere da un bravo Tecnico abilitato, e forse anche da un Legale esperto, qualora si voglia prorogare le SCIA e i Permessi ai sensi della L. 51/2022. Sconsiglio di agire di propria iniziativa, perchè i danni da errore potrebbero essere notevoli: si tratta infatti di verificare una condizione essenziale per comunicare la proroga da parte del soggetto interessato, ossia la conformità a:

  1. Strumenti urbanistici sopravvenuti (generali o anche attuativi/particolareggiati?)
  2. Piani o provvedimenti di tutela del del D.Lgs. 42/2004 sui beni culturali e paesaggio (piani paesaggistici, provvedimento di vincolo imposti per decreto o similari, ecc).

Ciò significa che prima di comunicare la proroga “unilaterale”, è indispensabile verificare queste regolamentazioni di pianificazione e governo del territorio. Faccio presente infatti che i Piani Regolatori comunali possono essere oggetti di aggiornamento generale o localizzato; in caso contrario c’è il rischio di comunicare una proroga pensando di averne i requisiti, di effettuare l’intervento e poi scoprire di averlo fatto senza un permesso di costruire in piena efficacia.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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