Fiscalizzazione art. 37 DPR 380/2001: conta l’aumento di valore o il numero delle unità?

La sanzione pecuniaria di opere in SCIA prevede il triplo dell’aumento del valore venale prodotto dalle opere abusive, il Consiglio di Stato (n. 4472/2026) ha ritenuto illegittimo moltiplicare automaticamente la soglia minima per ciascuna unità o porzione immobiliare interessata.

Introduzione

Esistono una serie di abusi edilizi minori che potrebbero essere “fiscalizzati” ai sensi dell’art. 37, commi 1-2-3, del T.U.E., cioè mantenibili in opera pagando una significativa sanzione pecuniaria sostitutiva alla demolizione: stiamo parlando di quegli interventi illeciti che oggi sarebbero a SCIA, ma realizzati senza la sua preventiva presentazione (o difformi a quella presentata all’epoca) nonché solamente conformi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente ad oggi; occorre evidenziare che questo tipo di sanzionamento non legittima pienamente il profilo urbanistico-edilizio dell’opera. Questo tipo di sanzionamento avviene soltanto con pagamento di somma di denaro, in misura pari al triplo dell’aumento di valore dell’immobile e comunque in minima pari a 1.032 euro (nelle ipotesi del comma 1, mentre per i due successivi commi sono previste specifiche diverse quantificazioni). Tra l’altro, la sanzione è passata dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale con la L. 105/2024 “Salva Casa”.

Questo particolare tipo di sanzione pecuniaria non può essere determinata semplicemente contando quante unità immobiliari sono interessate dai lavori, non è il criterio previsto nell’anzidetta norma, come ha stabilito l’interessante della sentenza del Consiglio di Stato, Sezione VII, n. 4472 del 4 giugno 2026. Bisogna invece determinare l’effettivo aumento di valore venale prodotto dalle opere, considerate nel loro insieme. Nella fattispecie, il Comune aveva quantificato complessivamente una sanzione globale pari a 92.518,80 euro, ottenuta applicando il minimo di 1.032 euro in maniera ripetuta, cioè per ciascuna unità immobiliare, anche pertinenziale o accessoria, quali autorimesse, depositi, corti comuni, vani scala e quote delle unità immobiliari.

Se si esclude il criterio moltiplicativo della sanzione minima verso le unità immobiliari o relative porzioni per l’articolo 37 TUE, allora lo stesso criterio merita applicazione anche per l’oblazione dovuta per la “nuova” SCIA in sanatoria dell’articolo 36-bis (vedi mie conclusioni).

Punti chiave

1. la sanzione pecuniaria art. 37 TUE si calcola con l’aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi abusivi.
2. Il suo minimo edittale di 1.032 euro costituisce una soglia inferiore, non un importo moltiplicabile automaticamente per ogni unità catastale o funzionale.
3. Più unità immobiliari possono incidere sulla sanzione soltanto quando esistano interventi autonomamente rilevanti e adeguatamente motivati.

Il Comune aveva moltiplicato il minimo edittale

L’oggetto di contenzioso riguardava opere che il Comune aveva ritenuto eseguite in assenza della necessaria SCIA, applicando la sanzione prevista dall’art. 37 DPR 380/2001 per un importo di 92.518,80 euro, ottenuto moltiplicando il minimo di. 1.032 euro per le varie porzioni dell complesso immobiliare composto da:

• 52 autorimesse;
• 12 depositi;
• 13 corti comuni;
• 2 corti comuni/vani scala;
• quote percentuali delle ulteriori unità immobiliari(sic);

La pluralità delle unità aveva quindi assunto, di fatto, la funzione di moltiplicatore della sanzione minima.

Articolo 37 TUE: determinare l’aumento del valore venale

Il Consiglio di Stato, nell’accogliere il ricorso della società immobiliare, ha ricostruito diversamente il meccanismo sanzionatorio pecuniario previsto dall’art. 37, comma 1, DPR 380/2001, affermando che il parametro principale indicato dalla norma è il triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità da essa, mentre il minimo di 1.032 euro impedisce che la sanzione scenda sotto tale soglia. Sul punto il Consiglio di Stato è stato particolarmente chiaro:

«La soglia minima opera come limite inferiore della sanzione, ma non consente all’Amministrazione di sostituire il criterio legale con un meccanismo automatico di moltiplicazione del minimo edittale per ciascuna porzione catastale o funzionale interessata dai lavori».

Il Consiglio di Stato ha riscontrato una bella contraddizione nell’impostazione comunale, in quanto le opere erano state sì considerate come intervento di completamento unitario, ma nella quantificazione della sanzione erano state successivamente e artificiosamente parcellizzate:

«La circostanza che il complesso edilizio sia articolato in una pluralità di unità immobiliari non consente, di per sé, di sostituire il criterio legale dell’aumento del valore venale con una moltiplicazione automatica del minimo edittale. Una simile operazione introduce un parametro sanzionatorio non direttamente previsto dalla norma e finisce per parcellizzare l’abuso ai soli fini della quantificazione della sanzione, pur essendo le opere contestate state ricondotte dallo stesso Comune al completamento dell’intervento edilizio unitario originariamente assentito. 5.4. Ciò non significa che, in astratto, la sanzione non possa essere commisurata anche con riguardo a una pluralità di unità immobiliari, qualora gli interventi abusivi abbiano inciso autonomamente su ciascuna di esse e l’Amministrazione dia adeguatamente conto dell’aumento del valore venale prodotto dalle opere e non proceda a parcellizzare ai fini della sanzione interventi da essa stessa già considerati unitariamente.».

Pertanto, il Comune dovrà quindi rideterminare la sanzione pecuniaria ex articolo 37:

«applicando il criterio legale dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi contestati, tenendo conto della natura e dell’effettiva incidenza delle opere, senza procedere a una moltiplicazione del minimo edittale per ciascuna unità o porzione immobiliare».

Quando invece si possono considerare più unità immobiliari

La pronuncia non afferma che la presenza di più unità immobiliari sia sempre irrilevante, perchè il Consiglio di Stato introduce una precisazione importante: la sanzione può essere commisurata anche rispetto a una pluralità di immobili quando gli interventi abusivi abbiano inciso autonomamente su ciascuna unità, per le quali occorre dimostrazione.

In questi casi l’Amministrazione deve quindi motivare:

• quali opere hanno interessato ciascuna unità;
• quale autonomia abbiano avuto i diversi interventi;
• quale incremento di valore venale abbiano prodotto;
• perché debbano essere considerati illeciti distinti.

In sostanza, la pluralità delle unità immobiliari può essere una conseguenza dell’accertamento, ma non può diventare un criterio automatico di moltiplicazione della sanzione minima. E qui la difficoltà sarà distinguere tra interventi autonomi e quelli globali.

Conclusioni e consigli utili

Il principio che se ne ricava è netto: nell’applicazione dell’art. 37 DPR 380/2001 bisogna partire dall’effettivo aumento del valore venale prodotto dalle opere abusive, mentre la soglia minima costituisce soltanto la misura sotto la quale la sanzione non può scendere. Non è invece corretto moltiplicare automaticamente quel minimo per il numero di appartamenti, autorimesse, depositi o altre porzioni immobiliari.

La presenza di più unità può assumere rilievo soltanto quando siano dimostrati illeciti autonomi e altrettanti autonomi incrementi di valore, attraverso una motivazione puntuale riferita alle opere effettivamente realizzate.

Ora però va fatta una riflessione profonda: è vero che questo criterio vale per una speciale forma di fiscalizzazione di illeciti edilizi (minori), ma trova immediate analogie con le altre forme di fiscalizzazione (articoli 33 e 34 TUE) e perfino nei calcoli dell’oblazione previsto dalla SCIA in sanatoria (art. 36-bis TUE). Intendo dire che, ad esclusione di quegli illeciti edilizi veramente autonomi e distinti, il criterio “moltiplicatore” della soglia minima (ma anche delle sanzioni/oblazioni in generale) non dovrebbe allora applicarsi neppure alla nuova procedura di SCIA in sanatoria, a prescindere dalle tipologie di doppia conformità.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 37, comma 1 – sanzione pecuniaria per interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, commisurata al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, con soglia minima di euro 1.032 secondo il testo richiamato dalla sentenza.
2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 15 e 22 – richiamati nella vicenda per la qualificazione delle opere e del relativo titolo edilizio, profili non approfonditi nel presente articolo.

Giurisprudenza

1. Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza 4 giugno 2026, n. 4472, R.G. n. 6217/2025.
2. TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, Sezione II, sentenza 20 gennaio 2025, n. 43, parzialmente riformata dal Consiglio di Stato.

FAQ

La sanzione dell’art. 37 DPR 380/2001 si applica per ogni unità immobiliare?

Non automaticamente. Il parametro principale è l’aumento del valore venale conseguente alle opere; semmai, la presenza di più unità può incidere soltanto se risultano interventi autonomamente rilevanti e adeguatamente motivati.

Il minimo di 1.032 euro deve essere moltiplicato per ogni appartamento o garage?

No. Secondo il Consiglio di Stato, il minimo costituisce una soglia inferiore della sanzione e non un importo da moltiplicare automaticamente per ciascuna porzione catastale o funzionale.

Come deve calcolare il Comune la sanzione per opere eseguite senza SCIA?

Deve determinare l’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alle opere contestate e applicare il criterio previsto dall’art. 37 DPR 380/2001, tenendo conto della natura e dell’effettiva incidenza degli interventi.

È possibile applicare sanzioni distinte a più unità immobiliari?

Sì, ma occorre dimostrare che gli interventi abusivi abbiano inciso autonomamente sulle singole unità e motivare il relativo incremento di valore. Non basta la semplice suddivisione catastale o di fatto del fabbricato.

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.